OLG Köln, Beschluss vom 27.04.2015 – 2 Wx 51/15

OLG Köln, Beschluss vom 27.04.2015 – 2 Wx 51/15

Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 30.01.2015 wird der Beschluss des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamtes – Köln vom 07.11.2014, RO-29228-7, aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die im Grundbuch von S des Amtsgerichts Köln in Blatt 2xxx8, Abteilung II, unter lfd. Nr. 1 („Bebauungsbeschränkung gemäß Abschnitt II. Ziffer 1a) der Bewilligungsurkunde“) und lfd. Nr. 3 („Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“) eingetragenen Grunddienstbarkeiten zu löschen.

Gründe
I.

Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin des im Grundbuch von S, Blatt 2xxx8, verzeichneten Grundbesitzes. In Abteilung II ist unter lfd. Nr. 1 in Bezug auf die Flurstücke 2xx9 und 2xx0 eine Grunddienstbarkeit („Bebauungsbeschränkung gemäß Abschnitt II. Ziffer 1a der Bewilligungsurkunde“) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks S Flur 53 Flurstück 2xx8/2xx (Blatt 8xx6) aufgrund der Bewilligung vom 12.03.2004 (UR-Nr. 3xx/0x, Notar Dr. X, L, eingetragen. Unter lfd. Nr. 3 ist aufgrund derselben Bewilligungsurkunde in Bezug auf die Flurstücke 2xx9 und 2xx0 eine Grunddienstbarkeit („Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks S Flur 53 Flurstück 2xx8/2xx (Blatt 8xx6) verzeichnet. Die Grunddienstbarkeiten sind im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes des herrschenden Grundstücks (Blatt 8xx6) vermerkt worden. Als Eigentümer ist in Blatt 8xx6 der Beteiligte zu 2) eingetragen.

Mit dem am 31.10.2014 bei dem Grundbuchamt eingegangenen „Antrag I“ vom 28.10.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) die Löschung der Belastungen in Abteilung II Nummer 1 und 3 in Blatt 2xxx8 beantragt. Zur Begründung hat er vorgebracht, der ursprünglich dienende Grundbesitz Flur 53 Flurstück 1xx6/1xx sei vermessen und katastermäßig in die Flurstücke 2xx9, 2xx0 und 2xx1 fortgeführt worden. Ausweislich der Bewilligung befinde sich der Ausübungsbereich der Grunddienstbarkeit unter lfd. Nr. 1 (Teilfläche A-B-C-D-A) auf dem vorderen Teil des dienenden Grundbesitzes, also auf dem Flurstück 2xx1 und nicht auf den Flurstücken 2xx9 und 2xx0. Inhalt der unter lfd. Nr. 3 verzeichneten Grunddienstbarkeit sei nach Maßgabe der Bewilligung, dass der jeweilige Eigentümer des Grundbesitzes „S2 Straße 162“ seine nachbarliche Zustimmung zu einer Grenzbebauung dem jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes „S2 Straße 164“ nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilen dürfe. Aufgrund der Vermessung und Fortführung des dienenden Grundbesitzes könne eine nachbarliche Zustimmung der Eigentümer der Flurstücke 2xxx9 und 2xx0 zur Grenzbebauung auf dem Flurstück 8xx nicht mehr erforderlich sein.

Das Grundbuchamt hat den Notar mit Schreiben vom 25.11.2014 darauf hingewiesen, dass eine Löschung der Rechte nur möglich wäre, wenn die Voraussetzungen des § 1026 BGB in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wären. Aus der Anlage 2 der Bewilligung des Rechtes lfd. Nr. 1 ergebe sich nicht, auf welchem der neugebildeten Flurstücke die mit A-B-F-C-D-E-A bezeichnete Fläche belegen sei. Hinsichtlich des Rechtes lfd. Nr. 3 sei es dem Grundbuchamt nicht möglich festzustellen, ob künftig nicht auch eine bauordnungsrechtliche Zustimmung des Eigentümers der Flurstücke 2xx9 und 2xx0 erforderlich sein könne. Es werde anheimgestellt, den Antrag zurückzunehmen oder eine Löschungsbewilligung des Berechtigten beizubringen.

Nach einer Stellungnahme des Notars hat das Grundbuchamt durch Beschluss vom 15.01.2015 hat das Grundbuchamt den „am 28.10.2014 gestellten“ Antrag aus den im Hinweis vom 25.11.2014 aufgeführten Gründen zurückgewiesen.

Dagegen wendet sich die Beteiligte zu 1) mit der Beschwerde, die ihr Verfahrensbevollmächtigter mit Schriftsatz vom 30.01.2015 bei dem Oberlandesgericht eingelegt hat. Nach Zuleitung der Akte durch den Vorsitzenden des Senats hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 04.03.2015 der Beschwerde nicht abgeholfen und den Beschluss vom 15.01.2015 dahingehend berichtigt, dass der Antrag auf Löschung der Grunddienstbarkeiten Abt. II Nr. 1 und 3 zurückgewiesen wird.

II.

Es liegen zwei Beschwerden vor, nämlich zum einen in Bezug auf die Ablehnung der Löschung der in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Grunddienstbarkeit (2 Wx 42/15) und zum anderen einen in Bezug auf die Ablehnung der Löschung der in Abt. II unter lfd. Nr. 3 eingetragenen Grunddienstbarkeit (2 Wx 51/15).

Beide Beschwerden haben Erfolg, weil beide Grunddienstbarkeiten zu löschen sind.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob – worauf der Antrag gestützt ist – das Grundbuch

durch die spätere Aufteilung des ursprünglichen belasteten Flurstücks 1xx6/1xx unrichtig geworden ist.

1.

Die unter lfd. Nr. 1 eingetragene Grunddienstbarkeit („Bebauungsbeschränkung gemäß Abschnitt II. Ziffer 1a der Bewilligungsurkunde“) ist zu löschen, weil die Löschung zur Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO erforderlich ist.

Denn das Grundbuch war bereits durch die Eintragung dieser Grunddienstbarkeit unrichtig geworden, weil die Grunddienstbarkeit nicht zur Entstehung gelangt ist. Dies folgt daraus, dass die im Eintragungsvermerk in Bezug genommene Bewilligung hinsichtlich der Ausübungsstelle nicht hinreichend bestimmt ist. In der Ausfertigung der Urkunde vom 12.03.2004 – UR.Nr. 03xx für 20xx des Notars Dr. X, welche dieser beim Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht hat und die der Eintragung der Grunddienstbarkeit zugrunde lag (Bl. 72 ff. der Grundakte zu Blatt 17079), heißt es unter I.1.a)

„Gebäude dürfen auf dem an die S2 Straße angrenzenden Grundstücksteil, der in dem als Anlage und Bestandteil 2 zu dieser Urkunde genommene Plan mit den Buchstaben A – B – F – C – D – E – A umschrieben ist, nach einem Abriß oder Teilabriß der bisherigen Gebäude – soweit nicht im nachfolgenden Absatz ausdrücklich etwas anderes bestimmt wird – nur im Rahmen derjenigen Grundstücksflächen des Grundbesitzes S2 162 errichtet werden, auf denen sich zur Zeit bereits Gebäude befinden.

Eine Bebauung außerhalb der bisherigen bebauten Grundstücksflächen ist nur im Rahmen der landesgesetzlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu den Abstandsflächen und zur Grenzbebauung zulässig. Eine von den landesgesetzlichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften abweichende Bebauung ist somit insbesondere auch dann nicht zulässig, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen ausdrücklich genehmigt.

Der vorstehende Plan wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von diesem genehmigt.“

Bestandteile der zu den Grundakten genommenen Ausfertigung und damit durch den Eintragungsvermerk zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechtes in Bezug genommen (§ 874 BGB) sind ein als „Anlage und Bestandteil 1“ bezeichneter Lageplan (Bl. 81 der Grundakte zu Blatt 17079) sowie ein als „Anlage und Bestandteil 2“ bezeichneter Gebäudegrundriss (Bl. 83 der Grundakte zu Blatt 17079). Weder der einen noch der anderen der beiden zu den Grundakten genommenen Anlagen ist eine Bezeichnung einer bestimmten Teilfläche des damaligen Flurstücks 1xx6/1xx, aus dem die drei Flurstücke 2xx9, 2xx0 und 2xx1 hervorgegangen sind, durch Buchstaben zu entnehmen.

2.

Die unter lfd. Nr. 3 eingetragene Grunddienstbarkeit („Zustimmungserfordernis zur Grenzbebauung“) ist nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen, weil sie ihrem Inhalt nach unzulässig ist.

Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (Demharter, GBO, 29. Aufl. 2014, § 53 Rn. 42 m.w.N.).

Nach § 1018 BGB kann eine Grunddienstbarkeit nur mit dem Inhalt bestellt werden, dass ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet wird, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt. Die sich aus Ziffer I.1.2. der Bewilligungsurkunde ergebende Verpflichtung erfüllt keine dieser Alternativen und kann daher nicht zum Inhalt einer Grunddienstbarkeit gemacht werden. Nach der Bewilligung soll der Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet sein, seine bauordnungsrechtlich erforderliche nachbarliche Zustimmung zu einer von den gesetzlichen Vorschriften abweichenden Grenzbebauung auf dem im Dritteigentum stehenden Grundstück nur nach vorheriger Zustimmung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks zu erteilen. Dabei geht es nicht um eine Benutzung des belasteten Grundstücks durch den Eigentümer des begünstigten Grundstücks (1. Alt.). Auch handelt es sich bei einer bauordnungsrechtlichen Zustimmung nicht um eine „auf dem Grundstück“ vorzunehmende Handlung (2. Alt.), weil die die bauordnungsrechtliche Zustimmung lediglich an die Eigentümerstellung anknüpft und keinen räumlichen Bezug („auf dem Grundstück“) zum Grundstück hat. Schließlich ist auch die 3. Alternative nicht erfüllt, weil die Entscheidung über die bauordnungsrechtliche Zustimmung zu einem Vorhaben auf einem Drittgrundstück sich nicht als Ausübung eines Rechts darstellt, das sich aus dem Eigentum am belasteten Grundstück gegenüber dem begünstigten Grundstück ergibt.

III.

Eine Kostenentscheidung nach § 81 Abs. 1 FamFG ist nicht veranlasst.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 78 Abs. 2 GBO).

IV.

Für künftige Verfahren weist der Senat das Grundbuchamt auf Folgendes hin:

Steht einem Antrag nach Auffassung des Grundbuchamtes ein Hindernis entgegen, das behebbar ist, kann zunächst der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO in Betracht kommen. In dieser ist eine Frist zur Behebung zu setzen; ferner ist eine Rechtsbehelfsbelehrung aufzunehmen.

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