OLG Köln, Beschluss vom 31.07.1995 – 2 Wx 20/95

OLG Köln, Beschluss vom 31.07.1995 – 2 Wx 20/95

1. Zum Tatbestand einer voll wirksamen Einigung über die Veräußerung eines Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechts gehört das Vorliegen einer nach § 5 Abs. 1 ErbbauVO erforderlichen Veräußerungszustimmung aller verfügungsberechtigten Grundstücksmiteigentümer zum Zeitpunkt der für die Vollendung des Rechtserwerbs maßgeblichen Grundbucheintragung. 2. Die von einem Grundstücksmiteigentümer vor Grundbucheintragung wirksam abgegebene Zustimmungserklärung gem. § 5 Abs. 1 ErbbauVO ist bis zum Eingang des Antrags auf Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch frei widerruflich 3. Die von einem ausgeschiedenen Grundstücksmiteigentümer wirksam abgegebene Zustimmungserklärung gem. § 5 Abs. 1 ErbbauVO bindet den für ihn in die Miteigentümergemeinschaft eingetretenen Rechtsnachfolger nur dann, wenn die Einigung des Erbbauberechtigten und des Erwerbers mit der Zustimmung des Grundstücksmiteigentümers bindend geworden und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt vor Eintritt der Rechtsnachfolge eingegangen war (§§ 873 II, 878 BGB).

Gründe
I.

Im Grundbuch von W., Blatt 4552, sind der Bauunternehmer E.B.

als ursprünglicher Allein-Eigentümer und weitere 13 Parteien als

Miteigentümer eines rund 60 ar großen Grundstücks eingetragen, auf

dem die Wohnanlage A. Straße errichtet ist. Das Grundstück ist

belastet mit einem Erbbaurecht von 99 Jahren. Dieses Erbbaurecht

ist gemäß §§ 3, 30 WEG in Wohnungs- und Teilerbbaurechte unter

jeweiliger Einräumung von Sondereigentum aufgeteilt. Für die

Eheleute Dr. W. – die Beteiligten zu 1) – sind eingetragen:

Im Wohnungserbbaugrundbuch von W., Bl. 3618, ein

199/10.000telAnteil an dem Erbbaurecht – verbunden mit dem

Sondereigentum an der Wohnung Nr. 38 des Aufteilungsplans;

im Teilerbbaugrundbuch von W., Bl. 3674, ein 12/10.000telAnteil

am Erbbaurecht – verbunden mit dem Sondereigentum am

Tiefgaragenplatz Nr. 38.

Im Wohnungs- und im Teil-Erbbaugrundbuch ist jeweils vermerkt,

daß der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigte zur Veräußerung sowie

zur Belastung des Wohnungserbbaurechts und des Teilerbbaurechts mit

einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld, Reallast oder einem

Dauerwohnrecht der Genehmigung des Grundstückseigentümers

bedarf.

Die Beteiligten zu 1) haben ihren Grundbesitz durch einen vor

Notar H. E. in L. am 28.12.1993 (UR.-Nr. 2634/1993) geschlossenen

Vertrag an die Beteiligten zu 2) verkauft und aufgelassen. Im

Grundbuch sind am 7.2.1994 (Blatt 3618 und 2674) sowie am 31.5.1994

(Blatt 4552) jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen

worden.

Am 18.2.1994 hat Frau A. C. als Bevollmächtigte des

MitEigentümers E.B. und weiterer 13 namentlich aufgelisteter

MitEigentümer – darunter die Eheleute M. H. (Nr. 5) und I. Sch.

(Nr. 7) – in notariell beglaubigter Form (UR.-Nr. C 279/1994) für

alle Mit-Eigentümer der Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts

zugestimmt. Auf Antrag des Urkundsnotars vom 8.3.1994 wurde am

6.4.1994 im Wohnungserbbaugrundbuch und im Teilerbbaugrundbuch eine

– von Frau C. am 28.12.1993 bewilligte –

Finanzierungsbuchgrundschuld zugunsten der Stadtsparkasse K. in

Höhe von 307.000,- DM eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 18.8.1994, beim Grundbuchamt eingegangen am

20.8.1994, beantragte der Urkundsnotar unter Vorlage einer

Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde vom 28.12.1993 (UR.-Nr.

2634/1993) und der notariell beglaubigten Veräußerungszustimmungen

vom 18.2.1994 (UR.-Nr. C 279/1994) die Eigentumsumschreibung.

Zwischenzeitlich waren als Rechtsnachfolger der bisherigen

MitEigentümer Eheleute M.H. (Nr. 5) und I.Sch. (Nr. 7) am 20.7.1994

R.S. und am 15.3.1994 die Eheleute A.H. im Grundbuch, Blatt 4552,

eingetragen worden. Eine Veräußerungszustimmung dieser beiden neuen

Mit-Eigentümer wurde bisher nicht vorgelegt.

Mit Zwischenverfügung vom 5.9.1994 hat der

GrundbuchRechtspfleger das Fehlen dieser Veräußerungszustimmungen

beanstandet und zur Behebung dieses Eintragungshindernisses eine

Monatsfrist gesetzt.

Gegen diese Beanstandung (Entscheidung) hat der Notar mit

Schriftsatz vom 21.9.1994 Erinnerung mit der Begründung eingelegt,

sowohl bei Beurkundung des Kaufvertrages am 28.12.1993 als auch bei

der Erteilung der Veräußerungsgenehmigung am 18.2.1994 seien die

Eheleute H. und Herr R.S. noch nicht Mit-Eigentümer gewesen; im

übrigen habe Frau C. auch für diese Rechtsnachfolger als

Bevollmächtigte die Zustimmungserklärung abgeben können.

Rechtspfleger und Amtsrichter haben dieser Erinnerung nicht

abgeholfen und sie der Beschwerdekammer des Landgerichts Köln zur

Entscheidung vorgelegt.

Auf Anregung des Landgerichts hat der Notar zunächst mit

Schriftsatz vom 3.11.1994 die Erinnerung (Beschwerde)

zurückgenommen.

Mit Schriftsatz vom 24.2.1995 hat der Notar erneut Erinnerung

eingelegt unter Hinweis auf eine im Informationsdienst des

Deutschen Notarinstituts (D Not I – Report I/1995) im Leitsatz

veröffentlichte Entscheidung des OLG Hamm vom 22.9.1994 – 15 W

262/94 -.

Der Notar ist der Ansicht, daß die einmal erteilte Zustimmung

eines Grundstücksmiteigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts

auch dessen Rechtsnachfolger binde. Diese Bindungswirkung sei der

vom OLG Hamm in der zitierten Entscheidung angenommenen Wirkung der

Zustimmung eines Grundpfandrechtgläubigers zu einer Änderung der

Teilungserklärung einer WEG-Gemeinschaft zur Begründung eines

Sondernutzungsrechts auch gegenüber seinem Sonderrechtsnachfolger

vergleichbar.

Rechtspfleger und Amtsrichter haben der Erinnerung erneut nicht

abgeholfen und sie dem Landgericht Köln zur Entscheidung

vorgelegt.

Durch Beschluß vom 5.4.1995 hat das Landgericht die nunmehr als

Beschwerde geltende Erinnerung zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung, auf deren Inhalt Bezug genommen wird,

richtet sich die vom Notar mit Schriftsatz vom 31.5.1995 beim

Oberlandesgericht eingelegte weitere Beschwerde.

II.

Die nach §§ 78, 80 GBO statthafte und formgerecht eingelegte

weitere Beschwerde ist nicht begründet.

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf

einer Verletzung des Gesetzes, §§ 78 S. 2 GBO, 550 ZPO. Das

Landgericht hat die gegen die Zwischenverfügung des

Grundbuchrechtspflegers vom 5.9.1994 gerichtete

Erinnerung/Beschwerde zu Recht zurückgewiesen; der Rechtspfleger

hat das Fehlen der Veräußerungszustimmungen der beiden

Miteigentümer-Rechtsnachfolger (R.S. und Eheleute H.) mit Recht

beanstandet.

Nach §§ 30, 2 und 4 WEG; 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauVO gelten für die

Óbertragung des Wohnungserbbaurechts und des Teilerbbaurechts die

§§ 873 ff BGB entsprechend. Bis zur Vollendung des Rechtserwerbs

durch Grundbuch-Eintragung muß deshalb eine nach § 873 Abs. 1 BGB

wirksame Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung zwischen dem

verfügungsberechtigten Veräußerer und dem Erwerber vorliegen.

Insbesondere muß grundsätzlich die Verfügungsbefugnis des

Rechtsinhabers bis zu der einer Einigung nachfolgenden

Grundbucheintragung uneingeschränkt fortbestehen (vgl. z.B.

Palandt-Bassenge, BGB, 54 Aufl., § 873 Rdnr. 11 und § 878 Rdnr. 1 –

jeweils m.w.N.).

Hier ist gemäß § 5 Abs. 2 ErbbauVO als Inhalt des Erbbaurechts

vereinbart und mit dinglicher Wirkung im Grundbuch eingetragen

worden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts

(hier des Wohnungs- und Teilerbbaurechts) der Zustimmung des

Grundstückseigentümers bedarf. Bei diesem Zustimmungsvorbehalt

handelt es sich um eine in Ausnahme zum grundsätzlichen

Einschränkungsverbot des § 137 BGB zulässige Verfügungsbeschränkung

des Erbbauberechtigten i.S.d. § 878 BGB (vgl. BGH NJW 1963, 36 f;

Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht, 6. Aufl., Rdnr. 14;

Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Aufl., Rdnr. 114 – alle

m.w.N.).

Zum Tatbestand der voll wirksamen Einigung über die Veräußerung

des Wohnungs- und Teilerbbaurechts gehört damit hier auch das

Vorliegen der nach § 5 Abs. 1 ErbbauVO erforderlichen

Veräußerungszustimmung aller verfügungsberechtigten

Grundstücksmiteitgentümer zum Zeitpunkt der für die Vollendung des

Rechtserwerbs maßgeblichen Grundbucheintragung. Der Kauf- und

Einigungsvertrag vom 28.12.1993 ist daher gemäß § 6 Abs. 1 ErbbauVO

schwebend unwirksam, solange nicht alle Grundstücksmiteigentümer

die erforderlichen Veräußerungszustimmungen erteilt haben. Diese

sind dem Grundbuchamt nach § 15 ErbbauVO in der Form des § 29 GBO

nachzuweisen.

Zwar hatten zunächst alle ursprünglichen Miteigentümer ihre

Zustimmung in notariell beglaubigter Form am 18.2.1994 durch die

Bevollmächtigte C. erteilt. Die Wirksamkeit dieser

Veräußerungszustimmungen ist nach den allgemeinen Regeln für die

Wirksamkeit einseitiger empfangsbedürftiger Willenserklärungen

gemäß §§ 182 ff BGB zu beurteilen (vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O., §

5 ErbbauVO Rdnr. 4; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts,

Rdnr. 182). Die Zustimmungserklärungen sind also am 18.2.1994

wirksam abgegeben worden und haben die bis dahin bestehende

Verfügungsbeschränkung der Veräußerer – der Beteiligten zu 1) –

zunächst beseitigt.

Zum maßgeblichen Zeitpunkt der – ausstehenden –

Grundbucheintragung der Rechtsänderung ist die von der Zustimmung

aller Miteigentümer abhängige GesamtVerfügungsberechtigung der

Beteiligten zu 1) aber durch den Eintritt zweier Rechtsnachfolger

in die Miteigentümergemeinschaft wieder eingeschränkt worden. Der

MitEigentümerwechsel H./S. bzw. Sch./H. führte nicht zu einem

Verlust der Rechtsinhaberschaft auf Seiten der Beteiligten zu 1).

Der dadurch lediglich ausgelöste Wiedereintritt der

Verfügungsbeschränkung könnte daher auf den Fortbestand der

bisherigen Zustimmungserklärungen nach den – entgegen der Ansicht

des Landgerichts – hier grundsätzlich anwendbaren §§ 878, 873 Abs.

2 BGB ohne Einfluß gewesen sein.

Im Falle einer nach § 5 Abs. 2 ErbbauVO zur Hypothekenbestellung

erforderlichen Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers hat

der Bundesgerichtshof (a.a.O.) angenommen, daß diese bis zur

Vornahme der Eintragung im Grundbuch gemäß § 183 BGB zwar

grundsätzlich frei widerruflich sei, daß aber bei Widerruf der

Zustimmung der (Wieder-)Eintritt der Verfügungsbeschränkung des

Erbbauberechtigten dann auf die Einigung gemäß § 878 BGB ohne

Einfluß bleibe, wenn die Einigung des Erbbauberechtigten und des

Hypothekengläubigers mit der Zustimmung des Grundstückseigentümers

gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag

beim Grundbuchamt eingegangen sei. Dieser Rechtsprechung ist das

Schrifttum gefolgt (vgl. z.B. Palandt-Bassenge, a.a.O. Rdnr. 4;

MüKo – von Oefele, BGB 2. Aufl., § 5 ErbbVO Rdnr. 4;

Staudinger-Ring, BGB, 12. Aufl., § 5 ErbbauVO, Rdnr. 22; Ingenstau,

a.a.O., Rdnr. 14; Haegele/Schöne/Stöber, a.a.O., Rdnr. 114 und

1783).

Dem Wiedereintritt der Verfügungsbeschränkung durch

Zustimmungswiderruf ist das Wiederaufleben der

Verfügungsbeschränkung durch einen Wechsel von

zustimmungsberechtigten Grundstücksmiteigentümern vergleichbar.

Eine auch die beiden Rechtsnachfolger S. und H. bindende Wirkung

der von den früheren Miteigentümern H. und Sch. abgegebenen

Zustimmungserklärungen wäre hier aber nach §§ 873 Abs. 2, 878 BGB

nur dann eingetreten, wenn der durch den Eigentümerwechsel

ausgelöste Wiedereintritt der Verfügungsbeschränkung erst nach

Stellung des Grundbucheintragungsantrags erfolgt wäre. Das ist

jedoch nicht der Fall. Die ggf. nach § 873 Abs. 2 BGB bindenden

Zustimmungserklärungen der beiden früheren Mit-Eigentümer H. und

Sch. wurden durch deren Bevollmächtigte Frau C. am 18.2.1994

abgegeben. Der Eintritt der beiden Rechtsnachfolger S. und H. in

die Miteigentümergemeinschaft erfolgte laut Grundbucheintragung am

20.7.1994 bzw. am 15.3.1994. Der mit Schriftsatz des Urkundsnotars

vom 18.8.1994 gestellte Eintragungsantrag ging aber erst am

20.8.1994 und damit nach Wiedereintritt der Verfügungsbeschränkung

beim Grundbuchamt ein.

Der auf die zitierte Entscheidung des OLG Hamm (15 W 262/94)

gestützten Auffassung des Notars, die Bindungswirkung der

Zustimmungserklärungen der beiden ausgeschiedenen

Grundstücksmiteigentümer gegenüber ihren beiden Rechtsnachfolgern

ergebe sich hier aus einer entsprechenden Anwendung der §§ 877, 876

S. 3 BGB bzw. dem aus §§ 404, 413 BGB abzuleitenden Rechtsgedanken,

ist das Landgericht zu Recht und mit zutreffender, vom Senat

geteilter Begründung nicht gefolgt. Die vom OLG Hamm zur

Unwiderruflichkeit der Zustimmungserklärung eines

Grundpfandrechtsgläubigers zu einer auf Einräumung eines

Sondernutzungsrechts gerichteten Änderung der Teilungserklärung der

Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegenüber einem durch

Teil-Abtretung eingetretenen Sonderrechtsnachfolger entwickelten

Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Mit

Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß es sich bei der

Veräußerung des Erbbaurechts weder um die Aufhebung eines mit einem

Drittrecht belasteten Grundstücksrechts (§ 876 BGB) noch um eine

Inhaltsänderung i.S.d. § 877 BGB handelt. Der Zustimmungsvorbehalt

nach § 5 ErbbauVO ist auch nach Ansicht des Senats keine Belastung

des Erbbaurechts im Sinne dieser Vorschriften – wie schon die

Differenzierung zwischen der Belastung des Erbbaurechts selbst mit

verschiedenen Grundpfandrechten u.ä. und der hierzu erforderlichen

Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers in § 5 Abs. 2

ErbbauVO verdeutlicht. Der Zustimmungsvorbehalt für die Aufhebung

und Inhaltsänderung von belasteten Grundstücksrechten gemäß §§ 876

S. 3, 877 BGB und der Zustimmungsvorbehalt gemäß § 5 ErbbauVO zur

Veräußerung und Belastung von Erbbaurechten sind strukturell

verschiedenartige Rechtspositionen. In den Fällen der §§ 876, 877

BGB ist die Zustimmung des Drittberechtigten deshalb erforderlich,

weil die Verfügung über das zu seinen Gunsten belastete

Grundstücksrecht sowohl bei der Aufhebung als auch bei der

inhaltlichen Veränderung unmittelbar zum Erlöschen bzw. zur

Beeinträchtigung des Drittrechts (der Belastung) führt; entbehrlich

ist die Zustimmung deshalb nur bei Ausschluß einer Beeinträchtigung

des Drittrechts (vgl. Palandt-Bassenge, § 876 BGB Rdnr. 3, 877

Rdnr. 5 – jeweils m.w.N.).

Der Zustimmungsvorbehalt nach § 5 ErbbauVO ist keine Belastung

des Erbbaurechts selbst mit einem Drittrecht – eine solche

Belastung soll etwa die Zustimmung nach Abs. 2 erst ermöglichen –

sondern lediglich eine dem Sinn und Zweck des Erbbaurechts

angemessene Veräußerung und Belastung sichernde

Verfügungsbeschränkung. Diese Beschränkung ändert aber nichts an

dem in § 1 ErbbauVO normierten Grundsatz der uneingeschränkten

Veräußerlichkeit des Erbbaurechts. Im übrigen ist die Wirkung des

Zustimmungsvorbehalts durch den – gegebenenfalls gerichtlich

durchsetzbaren – Gegenanspruch des Erbbauberechtigten auf Erteilung

der – unberechtigt vorenthaltenen – Zustimmung nach § 7 ErbbauVO

begrenzt (vgl. von Oefele/Winkler a.a.O., Rdnr. 177; Ingenstau,

a.a.O., Rdnr. 13).

Beschwerdewert im Verfahren der weiteren Beschwerde: 5.000,-

DM

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