OLG München, Beschluss vom 09.10.2015 – 34 Wx 184/15

OLG München, Beschluss vom 09.10.2015 – 34 Wx 184/15

1. Zum Umfang des Einsichtsrechts von Wohnungseigentümern in das Grundbuch eines anderen Wohnungseigentümers (hier: bei anteiligem Sondernutzungsrecht).2. Bei Änderung der Teilungserklärung genügt für die Grundbucheintragung regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung.
Tenor

I.Die Beschwerde der Beteiligten vom 15./28. Mai 2015 wird, soweit ihr das Grundbuchamt nicht durch Beschluss vom 15. Juni 2015 abgeholfen hat, zurückgewiesen.II.Die Beteiligte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.III.Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
Gründe

I.

Die Beteiligte ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 (gemäß Aufteilungsplan) in einer Wohnanlage mit insgesamt vier Einheiten. Sie vermutet, dass im Grundbuch die der Wohnung Nr. 1 zugewiesenen Sondernutzungsrechte unzutreffend eingetragen und ihr dadurch im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung Nr. 1 Nachteile entstanden sind. Sie begehrt daher Einsicht in das betreffende Wohnungsgrundbuch sowie Einblick in die Urkunden, welche Grundlage der Eigentumsübertragung waren, und außerdem Behebung des angenommenen Eintragungsmangels. Dem liegt folgendes zugrunde:

Mit notarieller Teilungserklärung vom 20.7.1974 teilten die damaligen Eigentümer das Grundstück in der Weise auf, dass vier Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung gemäß Aufteilungsplan, gebildet wurden. Der Wohnung Nr. 1 sind u. a. Sondernutzungsrechte an Gartenflächen sowie an den Speicherräumen des Wohngebäudes zugewiesen. Die Teilung wurde im Grundbuch vollzogen; Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wurden unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung am 1.10.1974 im Grundbuch eingetragen.

Gemäß Kaufvertrag und Auflassung vom 1.6.1989 erwarben die Beteiligte und ihr Ehemann je hälftiges Miteigentum (unter anderem) an der Wohnung Nr. 3; das Eigentum an der Wohnung Nr. 1 erwarb aufgrund desselben Vertrags der inzwischen verstorbene Arnim B. Gemäß Ziff. XX der Urkunde vereinbarten die Erwerber der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 untereinander Folgendes:

XX. Vereinbarung zwischen den Erwerbern(teilweise Übertragung von Sondernutzungsrechten)In … sind für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz Sondernutzungsrechte vereinbart worden.Herr Arnim B. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 1 überträgt hiermit an die Ehegatten L. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 3 … den hälftigen Anteil an den genannten Sondernutzungsrechten.Das Sondernutzungsrecht steht somit künftig dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 1 und dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 3 jeweils zur Hälfte zu.Die Vertragsteile sind über den Rechtsübergang einig. Die Ehegatten L. verbinden das Sondernutzungsrecht in der Weise mit ihrem Wohnungseigentum Nr. 3, daß es nunmehr dessen Inhalt wird.

Im Grundbuch wurde am 31.10.1989 bei den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 die Änderung der Teilungserklärung gemäß Bewilligung vom 1.6.1989 eingetragen.

Die Beteiligte ist inzwischen Alleineigentümerin der Wohnung Nr. 3. Die Wohnung Nr. 1 gehört seit Oktober 2010 Herrn W..

Die Beteiligte trug mit am 6.3.2015 eingegangenem Schreiben dem Grundbuchamt vor, sie habe seit Jahren Schwierigkeiten mit ihrem Sondereigentum. Die am 1.6.1989 vereinbarte Übertragung des hälftigen Sondernutzungsrechts von der Wohnung Nr. 1 auf die Wohnung Nr. 3 habe im Grundbuch „keinerlei Beachtung und Würdigung“ gefunden. Sie bitte um sofortige Behebung des Versäumnisses. Mit Schreiben vom 9.3.2015 teilte das Grundbuchamt mit, dass die Änderung der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen und somit nichts veranlasst sei.

Die Beteiligte bestand indessen darauf, Auskunft über Art, Datum und Konditionen der Übereignung des Sondereigentums Nr. 1 zu erhalten. Mit Schreiben vom 5.5.2015 hat das Grundbuchamt – Rechtspflegerin – mitgeteilt, dass die erbetenen Auskünfte und eine Einsichtnahme in das Grundbuch sowie in die Grundakte der Wohnungseinheit Nr. 1 wegen fehlenden berechtigten Interesses nicht gewährt werden könnten.

Gegen die Behandlung ihres Ersuchens wendet sich die Beteiligte mit ihren Eingaben vom 15. und 28.5.2015. Zur Darlegung ihres Interesses an der begehrten Einsicht verweist sie auf die Sonderrechtsverbindung zum Eigentümer der Einheit Nr. 1 im Hinblick auf die vertraglichen Vereinbarungen im Jahr 1989. Sie vermutet, die Eintragung im Grundbuch in der Form der Bezugnahme auf die Bewilligung vom 1.6.1989 habe die Verhältnisse nicht vollständig erfasst. Jedenfalls werde ihr der hälftige Anteil an den Sondernutzungsrechten streitig gemacht, wodurch sie bereits großen Schaden erlitten habe. Zur Durchsetzung ihres Rechts sei sie auf Informationen über die Umstände des Eigentumsübergangs an der Wohnung Nr. 1 und auf die Berichtigung des Grundbucheintrags angewiesen.

Das Grundbuchamt hat diese Schreiben nach Rücksprache mit der Beteiligten als Beschwerde ausgelegt und dem Rechtsmittel am 15.6.2015 insoweit abgeholfen, als es der Beteiligten einen beglaubigten Teilausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) betreffend die Sondereigentumseinheit Nr. 1 überlassen hat. Der weitergehenden Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme im begehrten Umfang bestehe nicht. Das auf Berichtigung des Grundbucheintrags gerichtete Anliegen sei umzudeuten in einen Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs, der aber keinen Erfolg haben könne, weil mit der rechtlich zulässigen Bezugnahme auf die Bewilligung deren Inhalt Teil der Grundbucheintragung geworden sei.

II.

Die Eingaben der Beteiligten vom 15.5.2015 und 28.5.2015 sind der Auslegung zugänglich. Ihrem Sinn nach sind sie als Beschwerde, § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 GBO, gegen die Versagung von Grundbucheinsicht und gegen die Verweigerung einer aus Sicht der Beteiligten erforderlichen Berichtigung oder zumindest Klarstellung des als unzulänglich angesehenen Grundbucheintrags vom 31.10.1989 zu verstehen. Der Wunsch der Beteiligten nach einer Überprüfung der Entscheidung des Grundbuchamts im Instanzenzug geht noch hinreichend deutlich aus ihren Eingaben hervor; die für die Einlegung der Beschwerde vorgeschriebene Schriftform, § 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO, ist gewahrt.

1. Gegen die im Ablehnungsschreiben vom 5.5.2015 geäußerte und mit Sachgründen versehene Entscheidung der für die Führung des Grundbuchs zuständigen Rechtspflegerin, Grundbucheinsicht über den gewährten Umfang hinaus zu versagen, findet nach den allgemeinen Regeln die unbeschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statt (Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 34). Sofern die Rechtspflegerin im gegebenen Fall ein Geschäft des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle wahrgenommen hat, ändert dies an der Wirksamkeit des Geschäfts nichts (vgl. § 8 Abs. 5 RpflG).

Dem Beschwerdebegehren hat das Grundbuchamt mit der Abhilfeentscheidung nebst Übermittlung eines Teilausdrucks gemäß § 1 WGV i. V. m. § 79 Abs. 2, § 46 Abs. 1 GBV nur zum Teil entsprochen. Die weitergehende Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.

a) Gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die geeignet sind, auf die Entscheidung des Einsichtnehmenden Einfluss zu nehmen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Berechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (OLG Karlsruhe DJ 2015, 225; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter § 12 Rdn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9). Diese allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG NotBZ 2014, 380; Spieker notar 2015, 190).

b) Ein berechtigtes Interesse der Beteiligten an Einsichtnahme über den bereits gewährten Umfang hinaus liegt auf der Grundlage ihres Vorbringens nicht vor. Die Gründe dafür, weshalb ihr der im Jahr 1989 beurkundete Übergang von Sondernutzungsrechten streitig gemacht wird, lassen sich nicht durch Einsicht in die der Beteiligten vorenthaltenen Informationen klären. Dies schließt es aus, das Interesse an einer Einsichtnahme als berechtigt anzusehen.

(1) Kenntnis von Wortlaut und Datum der das Sondernutzungsrecht betreffenden Eintragungen auf dem Wohnungsgrundbuchblatt der Einheit Nr. 1 hat die Beteiligte mit dem im Zuge der Abhilfeentscheidung übermittelten Ausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) erhalten, denn die Vereinbarungen über Sondernutzungsrechte sind als Inhalt des Sondereigentums (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 27; Jenißen/Schultzky WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 73a; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel WEG 11. Aufl. § 7 Rn. 47) in den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher einzutragen (vgl. § 3 Abs. 1 Buchst. c, Abs. 5 WGV). Die Eintragungen in den Abteilungen II und III hingegen geben nur Auskunft über Grundstückslasten und Verfügungsbeschränkungen, Hypotheken sowie Grund- und Rentenschulden, vgl. § 1 WGV i. V. m. § 10 und § 11 GBV. Der der Beteiligten vorenthaltene Teil des Grundbuchs ist zur Befriedigung des geltend gemachten Informationsinteresses mithin nicht von Bedeutung.

(2) Über die Teilungserklärung und die Änderungsvereinbarung, auf welche die Eintragungen im Bestandsverzeichnis Bezug nehmen (vgl. § 7 Abs. 3 WEG), verfügt die Beteiligte selbst, weshalb sie nicht in Unkenntnis über die Verlautbarungen des Grundbuchs betreffend die Sondernutzungsrechte von Wohnung Nr. 1 (und Nr. 3) ist. Einer Einsichtnahme in das Grundbuch oder die Grundakte bedarf es insoweit nicht.

(3) Die Vermutung der Beteiligten, ihre Rechte könnten durch Vorgänge im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung auf W. beeinträchtigt worden sein, entbehrt einer tragfähigen Grundlage, weshalb auch eine „erweiterte“ Grundbucheinsicht in die Urkunde über die Eigentumsübertragung nicht in Betracht kommt. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte binden gemäß § 10 Abs. 3 WEG den Sondernachfolger im Wohnungseigentum. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber kann diese gesetzliche Rechtsfolge nicht aufheben. Der Rechtsvorgänger der Wohnung Nr. 1 konnte daher das Eigentum an der Wohnung nur mit dem Inhalt, wie er im Grundbuch verlautbart ist, auf den Erwerber übertragen. Dieser konnte keine weitergehenden Rechte, namentlich an den erwähnten Sondernutzungsflächen, erlangen (vgl. Staudinger/Kreuzer (2005) WEG § 15 Rn. 14). Der bloße – aus Rechtsgründen aber nicht haltbare – Verdacht, im Zuge der Eigentumsübertragung könnten die Sondernutzungsrechte der Beteiligten geschmälert worden sein, kann kein berechtigtes Interesse an einer Kenntnisnahme vom Inhalt der Übertragungsurkunde begründen (vgl. auch Senat vom 22.6.2011, 34 Wx 253/11 = Rpfleger 2012, 22).

c) Ob die Art der Eintragung durch Bezugnahme auf die Bewilligung ausreichend und zulässig war (dazu nachfolgend unter 2.a), erschließt sich nicht durch Einsicht in das Grundbuch und die Grundakte, sondern aus dem geltenden Recht. Auch insoweit liegt ein berechtigtes Einsichtsinteresse daher nicht vor.

2. Indem die Beteiligte außerdem daran festhält, dass der aus ihrer Sicht unzulängliche Eintragungsvermerk vom 31.10.1989 zu korrigieren sei, wendet sie sich gegen die im Schreiben des Grundbuchamts vom 9.3.2015 zum Ausdruck gebrachte Zurückweisung der gegen die Art und Weise der Eintragung erhobenen Beanstandung.

a) Soweit die Berichtigung einer von Anfang an unrichtigen Grundbucheintragung erstrebt wird, ist die Beschwerde gegen eine ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts nur beschränkt zulässig mit dem Ziel, die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die beanstandete Eintragung zu erwirken, § 71 Abs. 2 GBO, und im Zweifel mit dieser Beschränkung eingelegt (Demharter § 71 Rn. 30, 51 sowie 55). Da die Beteiligte meint, der materielle Rechtszustand werde durch die Grundbucheintragung nur unzulänglich verlautbart, umfasst ihr Begehren allerdings auch die Vornahme einer – aus ihrer Sicht erforderlichen – Klarstellung wegen ungenauer Fassung des Eintragungsvermerks (vgl. Demharter § 22 Rn. 26). Gegen die ablehnende Entscheidung über ihre diesbezügliche Anregung ist die unbeschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Klarstellungsvermerks statthaft (Demharter § 53 Rn. 7 sowie § 71 Rn. 46 m. w. N.).

b) Die nach diesen Maßgaben zulässige Beschwerde hat in der Sache allerdings ebenfalls keinen Erfolg, denn der beanstandete Eintragungsvermerk durch Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde gibt die Rechtslage zutreffend (dazu unter (1)) und ausreichend (dazu unter (2)) wieder.

(1) Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, durch die gemäß § 15 Abs. 1, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer der alleinige Gebrauch von Teilen (oder auch des gesamten gemeinschaftlichen) Eigentums eingeräumt wird. Wird das Sondernutzungsrecht – wie hier – als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, so erlangt es gemäß § 10 Abs. 3 WEG dingliche Wirkung (BGH Rpfleger 1979, 57; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 26 m. w. N.). Bei der Grundbucheintragung kann gemäß § 7 Abs. 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 8 Abs. 2 WEG zur Bezeichnung des Inhalts des Sondereigentums auf die maßgebliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (OLG München ZWE 2013, 404; KG NJW-RR 1997, 205; OLG Hamm Rpfleger 1985, 109; OLG Köln Rpfleger 1985, 110; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180 m. w. N.; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Staudinger/Rapp WEG (2005) § 7 Rn. 9). Veränderungen beim Inhalt des Sondereigentums werden im Bestandsverzeichnis eingetragen (§ 3 Abs. 5 WGV). Auch insoweit genügt zur Wirksamkeit der Eintragung die allgemeine Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde (Demharter § 44 Rn. 31; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180).

Mit der am 1.6.1989 zwischen den damaligen Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 getroffenen Vereinbarung wurden in Abänderung der Teilungserklärung vom 20.7.1974 die damals der Wohnung Nr. 1 zugeteilten Sondernutzungsrechte den Sondereigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich, und zwar in Bruchteilsgemeinschaft zu je 1/2 nach Maßgabe der § 741 ff. BGB, zugewiesen; denn wenn zwei Wohnungseigentümern an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums gemeinsam das Sondernutzungsrecht zusteht, so gelten für das Rechtsverhältnis zwischen diesen die Vorschriften der §§ 741 ff. BGB (BayObLG WuM 1992, 705; Staudinger/Heinrich § 15 WEG Rn. 13; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 15 Rn. 27; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 13 Rn. 34). Mit dem Zustandekommen der gemäß §§ 873, 877 BGB erforderlichen Einigung zwischen den Erwerbern der beiden Wohnungen wurde die Teilungserklärung rechtswirksam geändert. Einer Zustimmung der übrigen, von der Teilung des Sondernutzungsrechts nicht betroffenen Wohnungseigentümer bedurfte es nicht (vgl. BGHZ 73, 145/149 f.; BayObLG NZM 1999, 426; Meikel/Morvilius Einl B Rn. 202; Bärmann/Kral WEG 12. Aufl. § 7 Rn. 149 f.). Das sachen- und grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgebot ist nicht tangiert. Nur die Darstellung des räumlichen Ausübungsbereichs der Sondernutzung muss, soll sie durch Eintragung im Grundbuch verdinglicht werden, diesem Bestimmtheitsgebot genügen (vgl. BGH ZMR 2012, 883; Senat vom 8.2.2013, 34 Wx 305/12 = ZMR 2013, 761; OLG Saarbrücken ZMR 2005, 981; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 178-179a). Für die das Innenverhältnis der Teilhaber eines gemeinschaftlichen Sondernutzungsrechts betreffenden Vereinbarungen (hierzu: Palandt/Sprau BGB 74. Aufl. § 743 Rn. 4) über Umfang, Art und Weise des ihnen im Verhältnis zueinander zustehenden Gebrauchsrechts gelten diese Anforderungen nicht (OLG Düsseldorf FGPrax 2011, 8/9; Meikel/Böhringer § 47 Rn. 14; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2910a; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 179b).

Der auf die Bewilligungsurkunde Bezug nehmende Eintragungsvermerk im Wohnungsgrundbuch (nur) der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Timme/Kral § 7 Rn. 149 mit Rn. 154) gibt diese Rechtslage zutreffend wieder. Das Grundbuch ist nicht unrichtig.

(2) Wird eine im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Vereinbarung geändert, so ist es zulässig, bei Eintragung der Änderung in den Grundbuchvermerk im Interesse der Klarheit und Rechtssicherheit eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung aufzunehmen (Demharter § 44 Rn. 31; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Demharter WuM 2001, 103). Betrifft die Eintragung ein Sondernutzungsrecht, so steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Grundbuchamts, dieses Recht im Eintragungsvermerk als solches zu bezeichnen und dann auch das Beteiligungsverhältnis der mehreren Berechtigten – hier die hälftige Beteiligung der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 und Wohnung Nr. 3 – im Grundbuch einzutragen (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 14; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 182 f.). Verpflichtend ist dies jedoch nicht; das Grundbuchamt kann von einem solchen Vermerk auch absehen (vgl. OLG München FGPrax 2006, 245/246).

Im Hinblick auf Anzahl, Umfang und Inhalt der Teilungserklärungsänderung sind hier Schwierigkeiten im Rechtsverkehr bei der Feststellung des Inhalts des Sondereigentums nicht zu erkennen. Die Feststellung, dass die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich zu je 1/2 ein Sondernutzungsrecht an den in der Teilungserklärung vom 20.7.1974 bezeichneten Gegenständen des Gemeinschaftseigentums innehaben, ist durch die gewählte Form der Eintragung nicht erschwert. Infolge der Eintragung sind auch Sonderrechtsnachfolger im Eigentum der Wohnung Nr. 1 an die Änderungsvereinbarung gebunden, § 10 Abs. 3 WEG. Mithin besteht kein Klarstellungsbedarf.

III.

Die Entscheidung zu den gerichtlichen Kosten beruht auf § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 GNotKG. Die Beteiligte ist in der Beschwerdeinstanz mit ihrem die Teilabhilfeentscheidung übersteigenden Begehren in vollem Umfang erfolglos geblieben.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

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