OLG München, Beschluss vom 20.02.2017 – 34 Wx 433/16

OLG München, Beschluss vom 20.02.2017 – 34 Wx 433/16

Tenor
I.

Der Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 30. August 2016 wird insoweit aufgehoben, als ein Klarstellungsvermerk zu den in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von …, Blatt … mit Blatt …, je in Abteilung II lfd. Nr. 6 eingetragenen Grunddienstbarkeiten abgelehnt wurde.

II.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung über die Anregung des Beteiligten vom 3. August 2016 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Amtsgericht München – Grundbuchamt – zurückgegeben.

III.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

IV.

Soweit der Beteiligte erfolglos geblieben ist, trägt er die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Dessen Geschäftswert wird insoweit auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe
I. Der Beteiligte, Eigentümer eines im Grundbuch mit Fl. St. …/X bezeichneten Grundstücks, ist der Meinung, für den jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks bestehe eine zulasten des dienenden Grundstücks (Fl. St. …) bestellte Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht, Versorgungsleitungsrecht, Mülltonnen- und Fahrradständernutzungsrecht sowie Teilflächennutzungsrecht). Weder durch die Aufteilung des dienenden Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum noch durch Teilung des als herrschend angesehenen Grundstücks (Fl. St. … (alt); Gebäude- und Freifläche zu 950 qm) noch – alternativ – durch das Herauslösen des herrschenden Wohnungseigentums (140/950stel Miteigentumsanteil an Fl. St. … (alt), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 14 laut Aufteilungsplan; gebucht im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch Blatt …) aus der Eigentümergemeinschaft sei die Dienstbarkeit erloschen. Er hat das Grundbuchamt ersucht, den Berechtigten im Grundbuch des dienenden Grundstücks zu vermerken. Dem liegt Folgendes zugrunde:

1. Zu notarieller Urkunde vom 12.8.2004 bestellten R. H. und C. L. als die damaligen Miteigentümer von Fl. St. … (dienendes Grundstück) für den jeweiligen Eigentümer des 140/950 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Fl. Nr. … verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Rückgebäude Nr. 14 lt. Aufteilungsplan – herrschendes Grundstück – eine Grunddienstbarkeit, die den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes zu bestimmten Nutzungen einer im beigefügten Lageplan dargestellten Teilfläche des dienenden Grundstücks berechtigt.

Auf die Aufforderung des Grundbuchamts, einen “ordnungsgemäßen Lageplan” vorzulegen, reichte der Notar am 11.2.2005 zwei Lagepläne ein zusammen mit der Notarfeststellung vom 10.2.2005, in der ausgeführt ist:

Dieser Feststellung sind zwei Lagepläne beigefügt, in denen jeweils das dienende Grundstück Fl. Nr. … rot umrandet und das herrschende Grundstück Fl. Nr. … grün umrandet dargestellt ist.

Beigefügt ist einmal der amtliche Lageplan des Vermessungsamtes, in welchem beide Grundstücke in voller Größe dargestellt sind. …

Im angefügten Lageplan des Vermessungsamts ist das Grundstück Fl. St. … insgesamt grün umrandet.

Die Dienstbarkeit wurde am 17.2.2005 im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen (Abt. II lfd. Nr. 12); als Berechtigte sind bezeichnet die jeweiligen Eigentümer von Blatt …

Zu genannter Urkunde bestellten R. H. und C. L. außerdem zulasten des Grundstücks Fl. St. … eine – gleichrangige – Dienstbarkeit gleichen Inhalts zugunsten der Landeshauptstadt M. Die Eintragung erfolgte ebenfalls am 17.2.2005 (Abt. II lfd. Nr. 13); als Berechtigte ist die Landeshauptstadt M. eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 12.8.2004 (“Teilungserklärung gem. § 3 WEG”) räumten sich R. H. und C. L. Sondereigentum an den auf dem Grundstück Fl. St. … geschaffenen Wohnungen (Nrn. 1 bis 5 laut Aufteilungsplan) ein. Die bewilligte Eintragung der Rechtsänderung wurde am 7.3.2005 vollzogen; in die anstelle des geschlossenen Grundbuchs angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden die Dienstbarkeiten mit unverändertem Wortlaut übertragen (jeweils Abt. II lfd. Nrn. 6 und 7).

2. Eigentümer des herrschenden Wohnungseigentums (140/950 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Fl. St. … (alt), verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Rückgebäude Nr. 14 lt. Aufteilungsplan) war seit dem 27.7.2005 R. H..

Am 25.1.2012 wurde das Grundstück Fl. St. … (alt) im Grundbuch gemäß Veränderungsnachweis fortgeschrieben unter den Flurstücksbezeichnungen … (Gebäude- und Freifläche zu 349 qm), …/X (Gebäude- und Freifläche zu 457 qm) und …/X (Gebäude- und Freifläche zu 144 qm).

Zu notarieller Urkunde vom 17.9.2012 vereinbarten R. H. und die Eigentümerin der übrigen Teil- und Wohnungseigentumseinheiten (Nrn. 1 bis 13), eine Kommanditgesellschaft, die Aufhebung des Sondereigentums Nr. 14 unter Übertragung der mit ihr bis dahin verbundenen Miteigentumsanteile auf die übrigen Einheiten; zugleich überließen sie das aus den Wohnungs- und Teileigentumsrechten als selbstständiges Grundstück herauszulösende Fl. St. …/X an R. H. zu Alleineigentum.

Die Rechtsänderungen wurden im Grundbuch vollzogen. Wegen Aufhebung des Sondereigentums an Nr. 14 und Übertragung der Miteigentumsanteile wurden das entsprechende Wohnungsgrundbuch (Blatt …) am 14.11.2012 geschlossen und am selben Tag für Fl. St. …/X ein neues Grundbuch (Blatt y) angelegt. Darin wurde R. H. als Eigentümer aufgrund Auflassung vom 17.9.2012 eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 22.3.2013 übertrug R. H. das Alleineigentum auf den Beteiligten, der am 25.9.2013 als Eigentümer eingetragen wurde.

3. Der Beteiligte hat beanstandet, dass in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern des dienenden Grundstücks die Dienstbarkeitsberechtigten unverändert mit “jeweilige Eigentümer von Blatt …” (Abt. II lfd. Nr. 6) bzw. “Landeshauptstadt M.” (Abt. II lfd. Nr. 7) eingetragen sind. Mit der Begründung, dass nach Teilung des Stammgrundstücks Fl. St. … (alt) das mit Fl. St. …/X auf Blatt y gebuchte Grundstück herrschend sei, hat er am 3.8.2016 beantragt, im Weg der Klarstellung bzw. der Berichtigung bei den Dienstbarkeiten (Abt. II lfd. Nrn. 6 und 7) ergänzend Fl. St. …/X (Grundbuch Blatt y) als herrschendes Grundstück zu vermerken.

Mit Beschluss vom 30.8.2016 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, der begehrte Klarstellungsvermerk sei nicht eintragungsfähig. Die zugunsten eines Wohnungseigentums bestellte Dienstbarkeit (Abt. II lfd. Nr. 6) bestehe nach Aufhebung des Sondereigentums an dieser Einheit und Realteilung des nicht insgesamt begünstigten Grundstücks nicht zugunsten des Eigentümers des durch Zerlegung neu gebildeten Grundstücks. Die in Abt. II lfd. Nr. 7 eingetragene Dienstbarkeit sei nur für die genannte Berechtigte persönlich bestellt.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte mit der Beschwerde. Er meint, das Grundstück Fl. St. …/X sei nunmehr herrschend. Jedenfalls ergebe sich aus der Urkunde vom 17.9.2012, dass an die Stelle des aufgehobenen Sondereigentums Nr. 14 das neu gebildete Grundstück trete. Auf diese “Grundstücksrechtsnachfolge” seien die Grundsätze des § 1025 BGB anwendbar. Der zugrunde liegende Veränderungsnachweis belege die Rechtsnachfolge von der Sondereigentumseinheit Nr. 14 auf das mit Fl. St. …/X bezeichnete Grundstück. Das “Teileigentum” Nr. 14 sei schon immer über das Fl. St. … erschlossen worden. Er meint weiter, die Grunddienstbarkeit sei nicht zugunsten des Teileigentums Nr. 14, sondern des Grundstücks (Fl. St. … (alt)) bestellt worden. Dies ergebe sich aus der Notarfeststellung vom 10.2.2005.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Die Beschwerde ist zulässig.

a) Der mit dem Rechtsmittel weiterverfolgte erstinstanzliche Antrag auf Eintragung eines Vermerks zu den Dienstbarkeiten in den Grundbüchern des dienenden Wohnungs- und Teileigentums, Zweite Abteilung lfd. Nrn. 6 und 7, bedarf zunächst der Auslegung. Nach der vorgetragenen Begründung wird geltend gemacht, das Herauslösen der Sondereigentumseinheit Nr. 14 mit Realteilung des Grundstücks habe nicht das Erlöschen der Grunddienstbarkeit bewirkt. Vielmehr bestehe das wirksam zustande gekommene Recht fort, und zwar aus Rechtsgründen nun für den jeweiligen Eigentümer des abgeteilten Grundstücks Fl. St. …/X.

Das Ersuchen ist daher nicht auf Berichtigung des Grundbuchs, sondern auf Klarstellung durch Eintragung eines Vermerks zu den Dienstbarkeiten gerichtet, der das nun auf Blatt y gebuchte Grundstück Fl. St. …/X als herrschend bezeichnet. Das Grundbuch ist nämlich nicht unrichtig, wenn sich Bestandsveränderungen des herrschenden Grundstücks nicht aus den das dienende Grundstück betreffenden Eintragungen ergeben (BGH NJW-RR 2008, 827/828; KG NJW 1975, 697/698). Solche Änderungen sind vielmehr aus den Eintragungen auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks nachzuvollziehen. Nichts anderes gilt, wenn das ursprüngliche Blatt geschlossen und die dortigen Eintragungen auf ein neu angelegtes Blatt übertragen wurden. Die Rechtswirkungen dieser Änderungen sind dem Gesetz zu entnehmen und bedürfen keiner Eintragung beim dienenden Grundstück (vgl. BayObLGZ 1995, 153).

Dem Beteiligten geht es mithin um eine erleichterte Lektüre des Grundbuchs, aus dem sich die nach seiner Rechtsmeinung zugunsten des Eigentümers von Fl. St. …/X (Blatt y) bestehende Berechtigung angesichts der komplizierten Rechtslage nicht mehr mit der notwendigen Klarheit ergibt (vgl. Holzer NotBZ 2008, 14/15 ff).

b) Mit diesem Ziel ist das Rechtsmittel nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig; die Beschränkungen des § 71 Abs. 2 GBO gelten nicht (Senat vom 29.7.2008, 34 Wx 28/08 = Rpfleger 2009, 81; BayObLGZ 2002, 30/31; Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 46).

c) Als derjenige, der die Berechtigung aus dem dinglichen Recht für sich in Anspruch nimmt, ist der Beteiligte auch beschwerdeberechtigt (Holzer NotBZ 2008, 14/19).

2. In der Sache ist das Rechtsmittel teilweise begründet.

Ein Klarstellungsvermerk kann von Amts wegen oder auf Anregung eingetragen werden, wenn der vorhandene Grundbucheintrag Umfang oder Inhalt eines eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart, die Zweifel ausschließt (BGH FGPra… 2014, 101/102; Demharter § 53 Rn. 7; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 96; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 295 f). Dies ist hier hinsichtlich der je in Abteilung II lfd. Nr. 6 eingetragenen Dienstbarkeit (§ 1018 BGB) der Fall, weil der jeweilige Eigentümer des nun selbstständigen Grundstücks Fl. St. …/X (Blatt y) materiell-rechtlich Berechtigter des für das geschlossene Grundbuch Blatt … eingetragenen dinglichen Rechts ist, seine Berechtigung aber wegen der Schwierigkeit der materiellen Rechtslage nicht ohne weiteres aus dem Grundbuch hervorgeht.

Hingegen kommt eine Klarstellung zu den in Abteilung II lfd. Nr. 7 für die Landeshauptstadt eingetragenen Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB) nicht in Betracht.

a) Entstanden ist die Grunddienstbarkeit als subjektiv-dingliches Recht (§ 1018 BGB) für das Wohnungseigentum Nr. 14, im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch eingetragen als 140/950stel Miteigentumsanteil an Fl. St. …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr. 14 laut Aufteilungsplan (§ 1 Abs. 2 WEG).

aa) Herrschendes Grundstück einer Grunddienstbarkeit kann zwar grundsätzlich nur ein selbstständiges Grundstück im Sinne der GBO sein (Staudinger/Weber BGB [2017] § 1018 Rn. 43). Allerdings ist auch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers von Wohnungseigentum rechtlich zulässig (BGHZ 107, 289/292; Staudinger/Weber BGB [2017] § 1018 Rn. 46; Bayer/Lieder in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT III Rn. 293).

bb) Als herrschend ist im Grundbuch das Wohnungseigentum Nr. 14 bezeichnet. Eine (abweichende) Berechtigung aufgrund Auslegung der Eintragungsbewilligung oder der notariellen Nachtragserklärung scheidet schon aus Rechtsgründen aus, denn wenn der Berechtigte im Eintragungsvermerk falsch bezeichnet wäre, wäre das Recht gar nicht entstanden. Eine Bezugnahme nach § 874 BGB ist nur hinsichtlich der näheren Bezeichnung des Rechtsinhalts, nicht jedoch zur Bezeichnung des herrschenden Grundstücks zulässig (BGHZ 123, 297/301 mit BayObLGZ 1992, 204 ff; Senat vom 31.7.2014, 34 Wx 359/13, juris Rn. 14; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 25 f.).

Hier allerdings liegt keine Falschbezeichnung vor; das zugunsten der Einheit Nr. 14 eingetragene Recht ist daher wirksam entstanden (§ 873 Abs. 1 BGB). Der Eintragungsvermerk stimmt überein mit der in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Erklärung, nach deren eindeutigem Wortlaut nicht das gesamte Grundstück (Fl. St. …), sondern das Wohnungseigentum Nr. 14 (Sondereigentum, verbunden mit einem 140/950stel Miteigentumsanteil am (gesamten) Grundstück) berechtigt ist.

Eine Diskrepanz ergibt sich auch nicht wegen der notariellen Feststellung vom 10.2.2005. Die “zur Klarstellung” nachträglich eingereichte Notarfeststellung kann den beurkundeten und eindeutigen Erklärungsinhalt der Bestellungsurkunde nicht abändern (Winkler BeurkG 17. Aufl. § 44a Rn. 18 a. E.); hierzu wäre vielmehr eine besondere Niederschrift aufzunehmen (vgl. § 44a Abs. 2 Satz 3 BeurkG; siehe auch Winkler § 44a Rn. 23), die den Vorschriften der §§ 8 ff. BeurkG genügen müsste. Zudem beeinträchtigen weder die Wortwahl der Nachtragsfeststellung noch die angehängten Pläne die Eindeutigkeit der Bewilligungserklärung selbst. Nach dem nächstliegenden Verständnis dient die Ergänzung lediglich dazu, die Lage der Grundstücke zu erläutern sowie den Grenzbereich darzustellen, auf den die Ausübung beschränkt sein soll. Dass als herrschend das Grundstück Fl. St. … bezeichnet und dieses im angehängten Lageplan in Gänze grün umrandet ist, kann wegen des nur erläuternden Charakters der Urkunde keine weitergehende Bedeutung haben.

b) Nach Aufteilung des dienenden Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 WEG besteht die Dienstbarkeit fort (OLG Frankfurt Rpfleger 1997, 374/375 a. E.; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 17; Schöner/Stöber Rn. 2849). Die Übertragung der dinglichen Belastung in die angelegten Wohnungsgrundbücher ist erfolgt und auch ohne Gesamtvermerk nach § 4 Abs. 1 WGV ausreichend (Staudinger/Weber § 1018 Rn. 56a und 59); ein Erlöschenstatbestand nach § 46 Abs. 2 GBO liegt nicht vor.

c) Die katastermäßige Zerlegung des Grundstücks Fl. St. … (alt) in die Flurstücke … (neu), …/X und …/X nebst Eintragung im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs (Blatt …) am 25.1.2012 veränderte weder das Grundstück im rechtlichen Sinne noch das herrschende Wohnungseigentum (KG NJW 1975, 697/698; Schöner/Stöber Rn. 560 ff, 601 ff).

d) Die gemäß § 4 Abs. 1 WEG vereinbarte Aufhebung des Sondereigentums an der Einheit Nr. 14 unter Verbindung der hierdurch frei gewordenen Miteigentumsanteile mit den übrigen Teileigentumseinheiten der Anlage sowie Realteilung des bisher im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücks bewirkte mit dem Vollzug im Grundbuch zwar eine sachenrechtliche Änderung dergestalt, dass das bislang herrschende Wohnungseigentum Nr. 14 nicht mehr besteht, nicht jedoch ohne weiteres einen Untergang des dinglichen Rechts.

aa) Eine Grunddienstbarkeit kann weder zugunsten bloß ideeller Miteigentumsanteile an einem Grundstück bestellt werden (Staudinger/Weber § 1018 Rn. 45; Bayer/Lieder in Bauer/von Oefele AT III Rn. 293; MüKo/Mohr BGB 7. Aufl. § 1018 Rn. 22) noch zulasten ideeller Anteile bestehen bleiben (BGH NJW 1974, 1552/1553; NJW-RR 2015,1497/1499; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 55 f.). Das Oberlandesgericht Hamm hat deshalb angenommen, dass eine für ein Wohnungseigentum bestellte Grunddienstbarkeit erlischt, wenn mit der vertraglichen Aufhebung der Sondereigentumsrechte nebst Eintragung im Grundbuch gemäß §§ 4, 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft endet und die bisherigen Wohnungs- und Teileigentümer zu Bruchteilseigentümern am Grundstück und dem auf ihm befindlichen Gebäude (§ 93 BGB) werden (ZWE 2016, 325; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 169).

bb) Dies kann jedoch nicht auf den hier vorliegenden Sachverhalt übertragen werden.

(1) Die damaligen Wohnungs- und Teileigentümer haben mit den am 17.9.2012 beurkundeten Erklärungen klar ausdrückt, dass das gemäß § 3 WEG begründete Wohnungseigentum nicht im Ganzen aufgehoben und anschließend durch (erneute) Teilung mit geändertem Inhalt des Sondereigentums neu begründet werden sollte. Dies hätte zur Folge gehabt, dass alle bisherigen Wohnungsgrundbücher geschlossen werden (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 WEG) und für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein (neues) besonderes Grundbuchblatt angelegt werden müsste (§ 8 Abs. 2 mit § 7 Abs. 1 WEG). Zutreffend ist solches unterblieben.

(2) Hier wurde die Gemeinschaft unter Ausscheiden eines Wohnungseigentümers teilauseinandergesetzt (Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 4 Rn. 8 f.); bisheriges Wohnungseigentum wurde im Zuge dieser Teilauseinandersetzung zu Eigentum an einem Grundstücksteil verselbstständigt. Das bisherige Miteigentum am Gesamtgrundstück (verbunden mit Sondereigentum an einer Wohneinheit) “erstarkte” zu Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil. Dies aber ist – auch nach dem Oberlandesgericht Hamm – unter Erhalt der dinglichen Rechte der ausgegliederten und verselbstständigten Einheit grundsätzlich möglich.

Bei der Ausgliederung des – mit dem Rückgebäude bebauten – Teilgrundstücks aus der Mehrhausanlage tritt an die Stelle des bisherigen Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück das Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil. Dieser Grundstücksteil scheidet aus der Sonderreglung des WEG aus und “wird normales Alleineigentums-Grundstück” (von Oefele in Bauer/von Oefele AT V Rn. 388). Miteigentum am Gesamtgrundstück erstarkt zu Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil. Dabei kommt wegen § 1 Abs. 4 WEG ein Zwischenstadium, in dem Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird, nicht in Betracht (vgl. Jenißen/Krause WEG 5. Aufl. § 6 Rn. 28b). Erforderlich ist daher eine Realteilung zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 752 BGB; diese erfordert die rechtsgeschäftliche Übertragung (Auflassung) des bislang mit der Sondereigentumseinheit Nr. 14 verbundenen Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück auf die übrigen Miteigentümer und die Übertragung des Alleineigentums am ausgegliederten Teil-Grundstück sowie eine gemäß § 4 Abs. 2 WEG in Auflassungsform zu erklärende Einigung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer über die rechtsgeschäftliche Teil-Aufhebung des Sondereigentums an der Einheit Nr. 14. Zudem ist durch Vorlage einer amtlichen Karte nachzuweisen, dass sich auf der abveräußerten Teilfläche neben dem vormals als Einheit Nr. 14 bezeichneten Gebäude kein weiteres Sondereigentum befindet (zum Ganzen: BayObLG Rpfleger 1990, 292/293; von Oefele in Bauer/von Oefele AT V Rn. 389 f.; Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 6 Rn. 36 ff, § 4 Rn. 8 f.; Röll Rpfleger 1990, 277 f.; Böttcher BWNotZ 1996, 80/90).

In dieser Weise ist hier ausweislich der Urkunde vom 17.9.2012 die Teilauseinandersetzung unter Schaffung von Alleineigentum am abgetrennten Teilgrundstück in einem einheitlichen Vorgang vorgenommen worden.

(3) Mit der Ausgliederung besteht die Grunddienstbarkeit für das verselbstständigte Grundstück Fl. St. …/X fort, wenn – wie vorgetragen – der abgeschriebene Grundstücksteil dem ursprünglich berechtigten Wohnungseigentum, d. h. den mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteilen am Gesamtgrundstück (ggfls. einschließlich der zugewiesenen Sondernutzungsfläche), entspricht.

Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG) ist als besonders ausgestaltetes Miteigentum nach Bruchteilen angelegt (BGHZ 108, 156/160; 150, 109/114; Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. vor § 1 Rn. 25 ff., 28) und seinem Wesen nach dem Alleineigentum gleichartig (BGHZ 115, 1/7 ff; NJW 2007, 2254/2255; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 3 Rn. 2). Es stellt “echtes Eigentum” dar, dem als herrschendes Grundstück dingliche Rechte an anderen Grundstücken zugeordnet werden können.

Die Grunddienstbarkeit ist als subjektiv-dingliches Recht wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks gemäß §§ 93, 96 BGB, hier des als Wohnungseigentum ausgestalteten Bruchteilseigentums am Gesamtgrundstück. Als wesentlicher Bestandteil geht sie auf jeden Rechtsnachfolger im Eigentum ohne weiteres über (BGHZ 192, 335 Rn. 8; BayObLG NJW-RR 1990, 1043/1044; 2003, 451/452; KG NJW 1975, 697/298; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 9 f.). Als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums (klarer: des als Wohnungseigentum ausgestalteten Bruchteilseigentums am Gesamtgrundstück) erlischt sie nicht aufgrund der Teil-Auseinandersetzung der Gemeinschaft. Vielmehr teilt sie das Schicksal der Sache, mit der sie verbunden ist (BGHZ 192, 335 Rn. 8). Weil – unbeschadet der wirtschaftlichen Erstrangigkeit des Sondereigentums – in rechtlicher Sicht das Miteigentum am Gesamtgrundstück im Vordergrund steht, das durch das Wohnungseigentumsgesetz lediglich eine besondere Ausgestaltung erfahren hat (BGHZ 50, 56/60), geht mit Übertragung der Miteigentumsanteile auf die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer und Auflassung des durch reale Teilung gebildeten Teil-Grundstücks zu Alleineigentum die Dienstbarkeit als wesentlicher Bestandteil auf den Erwerber über. Es gilt nichts anderes als für das Gebäude (§ 93 BGB), an dem das bestehende Sondereigentum aufgehoben wurde und dessen Erschließung die Grunddienstbarkeit dient. Es ändert sich die Rechtsform im Eigentum, nicht aber die ursprüngliche Zuordnung der Dienstbarkeit zum herrschenden “Grundstück”.

(4) Die Grunddienstbarkeit ist auch nicht dadurch erloschen, dass mit der Aufhebung des Sondereigentums Nr. 14 der Berechtigte weggefallen und die Ausübung der Grunddienstbarkeit dadurch dauerhaft unmöglich geworden wäre (vgl. Staudinger/Weber § 1018 Rn. 180; MüKo/Mohr § 1018 Rn. 75). Die Aufhebung des Sondereigentums als “Anhängsel” des Miteigentums (BGHZ 50, 56/60) bewirkt keine Unmöglichkeit der Ausübung. Vielmehr teilt die Dienstbarkeit das rechtliche Schicksal des Wohnungseigentums, dem sie zu dienen bestimmt ist; dieses wurde im Weg der Teil-Auseinandersetzung der Gemeinschaft in Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil übergeführt.

Auch ein materiell-rechtliches Erlöschen des dinglichen Rechts infolge unterlassener Fortschreibung (vgl. § 46 Abs. 2 GBO) kommt nicht in Betracht, denn das Grundbuchamt ist nicht verpflichtet, Veränderungen des herrschenden Grundstücks auf dem Blatt des dienenden Grundstücks zu vermerken.

cc) Die Dienstbarkeit, bei der danach ein Klarstellungsvermerk in Betracht zu ziehen ist, ist in den dienenden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern in Abteilung II je unter lfd. Nr. 6 eingetragen.

Aus der in Abteilung II lfd. Nr. 7 eingetragenen subjektiv-persönlichen Dienstbarkeit hingegen ist ausschließlich die Landeshauptstadt M. berechtigt. Weil insoweit eine Klarstellung nicht in Betracht kommt, war die Beschwerde in diesem Punkt zurückzuweisen.

dd) Für das Beschwerdegericht existiert keine Rechtsgrundlage, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Klarstellungsvermerks anzuweisen (BayObLGZ 1995, 153; a. A. wohl Staudinger/Weber § 1025 Rn. 4). Vielmehr steht dem Grundbuchamt bei der Fassung der Eintragung ein eigenes Ermessen zu. Da die angefochtene Entscheidung allerdings wegen unzutreffender Beurteilung der Rechtslage ermessensfehlerhaft ist, ist sie aufzuheben. Bei der neu vorzunehmenden Entscheidung wird zu berücksichtigen sein, dass das Interesse des Berechtigten an einer grundbuchlichen Verlautbarung seiner Rechtsstellung bei schwieriger Rechtslage eine Ermessensreduzierung auf Null bewirken kann (Holzer NotBZ 2008, 14/19). Dass die Rechtslage schwierig zu beurteilen ist und der Beteiligte aus einem – etwa zu Unrecht eingetragenen – Klarstellungsvermerk kein Recht gegenüber Dritten herleiten kann, dass zudem ein gutgläubiger Rechtserwerb bei Weiterverkauf ausscheidet, dürfte dem nicht entgegen stehen.

Bei der unter Berücksichtigung der Rechtsansicht des Senats neu vorzunehmenden Ermessensentscheidung wird noch anhand der Pläne die Behauptung nachzuprüfen sein, dass es tatsächlich das ursprünglich berechtigte Wohnungseigentum (Nr. 14) ist, das hier in Alleineigentum am abgeschriebenen Grundstücksteil überführt worden ist. Dabei gilt im Verfahren auf Klarstellung der Grundsatz der Amtsermittlung (Senat vom 29.7.2008, 34 Wx 28/08 = Rpfleger 2009, 81 a. E.; Holzer NotBZ 2008, 14/19).

Außerdem werden die Miteigentümer des dienenden Grundstücks anzuhören sein.

III. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des erfolglosen Teils der Beschwerde auf § 84 FamFG. Im Übrigen – soweit der Beteiligte obsiegt hat – bedarf es keines Kostenausspruchs. Denn die Kostenhaftung erlischt kraft Gesetzes (§ 25 Abs. 1 GNotKG).

Der Geschäftswert für den erfolglosen Teil der Beschwerde bestimmt der Senat mit dem Regelwert (§ 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 und Abs. 3 GNotKG), weil es an tauglichen Anhaltspunkten für die Bemessung des diesbezüglichen wirtschaftlichen Interesses fehlt.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

Diesen Beitrag teilen