OLG Nürnberg 30. MAI 2022 15 W 1386/22

OLG Nürnberg
30. MAI 2022
15 W 1386/22

Überlassung von Wohnungseigentum an einen Minderjährigen; Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung; Haftung für rückständige Kosten und Lasten

Wird Wohnungseigentum an einen Minderjährigen überlassen und enthält die
Gemeinschaftsordnung eine Regelung zur Haftung des (Einzel-)Rechtsnachfolgers für rückständige
Kosten und Lasten, ist eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich.

Gründe:

I.
Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an einer Wohnung
verbundenen Miteigentumsanteils im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Nürnberg von K.
eingetragen, der im Band . auf Blatt . geführt wird. Wegen des „Gegenstandes und Inhalts des
Sondereigentums“ wird dort auf die Bewilligung vom 24.01.1975 Bezug genommen. Mit dieser
wurde die Eintragung der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums bewilligt, die
unter § 11 das Folgende vorsieht: „Die Rechtsnachfolger einer Gemeinschaft haften neben
diesem als Gesamtschuldner für rückständige Lasten und Kosten (…) sowie für andereForderungen aller Art der Gemeinschaft.“
Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 20.09.2021 übertrug die Beteiligte zu 1 den genannten
Miteigentumsanteil unentgeltlich auf den minderjährigen Beteiligten zu 2, für den dessen Mutter
als vollmachtslose Vertreterin handelte. Die Beteiligten bewilligten den Eigentumsübergang und
beantragten die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Am 14.03.2022 genehmigte
die gerichtlich bestellte Ergänzungspflegerin alle in der Urkunde abgegebenen Erklärungen. In
der Folge beantragte der Urkundsnotar „gemäß § 15 GBO“ den Vollzug im Grundbuch.
Mit Zwischenverfügung vom 05.05.2022 monierte das Amtsgericht – Grundbuchamt – Nürnberg,
dass es an einer familiengerichtlichen Genehmigung des Überlassungsvertrags vom 20.09.2021
fehle. Diese sei gemäß § 1822 Nr. 10 BGB erforderlich, weil der Beteiligte zu 2 als Folge der
Regelung in § 11 der Gemeinschaftsordnung mit dem Vollzug der Auflassung fremde
Verbindlichkeiten übernehme.

Dagegen wandte sich der Urkundsnotar mit Schreiben vom 09.05.2022 und legte „namens der
Beteiligten“ Beschwerde ein. Er vertritt die Auffassung, dass die Rechtsfolge aus der
Gemeinschaftsordnung keine Gegenleistung des Erwerbers für die Übertragung der Immobilie
darstelle, sondern lediglich automatische Folge des Eigentumserwerbs sei. Dem Umstand, dass
es sich um ein nicht lediglich rechtlich vorteilhaftes Rechtsgeschäft handele, sei bereits durch
die Mitwirkung eines Ergänzungspflegers genüge getan.

Am 16.05.2022 entschied das Grundbuchamt, der Beschwerde nicht abzuhelfen. Dass es sich
um einen unentgeltlichen Erwerb handele, sei nicht beanstandet worden. Das
Genehmigungserfordernis ergebe sich vielmehr aus § 1822 Nr. 10 BGB, weil durch die
vereinbarte Haftung von Sonderrechtsnachfolgern der durch Rechtsgeschäft erwerbende
Beteiligte zu 2 kumulativ neben der bisherigen Eigentümerin als Gesamtschuldner hafte. Damit
bestehe eine persönliche Haftung des Erwerbers für alle in der Vergangenheit fällig gewordenen
Zahlungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.

II.
Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG, § 15 Abs. 2 GBO),
aber nicht begründet. Das Grundbuchamt hat mit der angefochtenen Zwischenverfügung nach
§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO zu Recht und mit zutreffender Begründung eine familiengerichtliche
Genehmigung verlangt.

Die beantragte Eigentumsumschreibung darf gemäß § 20 GBO nur erfolgen, wenn die
Auflassung (§§ 873, 925 BGB) nachgewiesen ist. Bedarf die Auflassung zu ihrer Wirksamkeit
einer gerichtlichen Genehmigung, ist diese ebenfalls – in grundbuchmäßiger Form –
nachzuweisen (KG, Beschluss vom 15.07.2010 – 1 W 312/10 –, juris Rn. 1; Demharter, GBO,
32. Aufl., § 20 Rn. 41).

Die Auflassung unterfällt im vorliegenden Fall § 1915 BGB in Verbindung mit § 1822 Nr. 10
BGB. Die Übernahme einer fremden Verbindlichkeit liegt auch vor, wenn der Minderjährige
gemeinsam mit einem Dritten die gesamtschuldnerische Haftung für eine Verbindlichkeit
übernimmt, die im Innenverhältnis der Dritte zu tragen hat und die deshalb ihm wirtschaftlich
zuzuordnen ist (BGH, Urteil vom 27.10.1982 – V ZR 177/81 –, juris Rn. 18). § 1822 Nr. 10 BGB
soll verhindern, dass eine Schuld nur wegen der Möglichkeit des Rückgriffsanspruchs als
vermeintlich risikolos übernommen wird. So besteht die Gefahr der Verharmlosung des
entsprechenden Rechtsgeschäfts in der Hoffnung, dass der Schuldner die Verbindlichkeit erfüllt
oder dass jedenfalls erfolgreich bei ihm Regress genommen werden kann (Schöpflin in
BeckOGK, BGB, Stand 3/2022, § 1822 Rn. 90).

So liegt der Fall hier. Mit dem dinglichen Rechtserwerb tritt der Beteiligte zu 2 in die
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein (BGH, Beschluss vom 09.07.1980 – V ZB 16/79 –,
juris Rn. 12) und haftet damit infolge der Verdinglichung der Gemeinschaftsordnung (vgl. § 10
Abs. 2 WEG in der bis 30.06.2007 geltenden Fassung) gemäß dessen § 11 als
Sonderrechtsnachfolger auch für die vor seinem Eigentumserwerb begründeten „Lasten und
Kosten (…) sowie für andere Forderungen aller Art der Gemeinschaft“ neben der Veräußererin,
die im Verhältnis zum Beteiligten zu 2 als Erstschuldnerin allein verpflichtet ist. § 7 Abs. 3 Satz 2
WEG steht dem gemäß § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bislang nicht entgegen.

Ob die Heranziehung zur Haftung wahrscheinlich ist oder ob die Durchsetzung von
Ausgleichsansprüchen aus § 426 BGB möglich erscheint, darauf kommt es nicht an (BGH, Urteil
vom 08.05.1973 – IV ZR 8/72 –, juris Rn. 27). Es gilt vielmehr im Interesse des Mündels bzw.
Minderjährigen ein abstrakter Maßstab (OLG München, Beschluss vom 22.08.2012 –
34 Wx 200/12 –, juris Rn. 15).

III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Kostenfolge angesichts der
Beschwerdezurückweisung aus dem Gesetz ergibt (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1, § 3 GNotKG, KV
Nr. 14510 GNotKG – vgl. auch: OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 19.09.2018 –
12 Wx 40/17 –, juris 6).

Die Festsetzung des Wertes des Beschwerdeverfahrens beruht auf § 46 GNotKG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht
vor.

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