OLG Nürnberg, Beschluss vom 20.09.2013 – 15 W 1465/13

OLG Nürnberg, Beschluss vom 20.09.2013 – 15 W 1465/13

Ein Erbbaurecht kann in der Weise bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden, dass der Erbbauberechtigte auf dem Erbbaugrundstück Hallen und Silos für die Lagerung, Behandlung und den Umschlag von Waren aller Art mit den benötigten Büro-, Sozial- und Hallenflächen samt Außenanlagen errichten und betreiben darf und bei der Bebauung die planungsrechtlichen Vorgaben im Zeitpunkt der Antragstellung einzuhalten sind. Eine genaue Angabe der Zahl der Bauwerke ist nicht erforderlich (Anschluss an BGHZ 126, 12).

Tenor
I. Auf die Beschwerde vom 12.06.2013 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Regensburg – Grundbuchamt – vom 23.05.2013 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur anderweitigen Entscheidung an das Grundbuchamt zurückgegeben.

Gründe
I.

Im Grundbuch des Amtsgerichts Regensburg von … ist unter Blatt … die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin des im Bestandverzeichnis unter laufender Nummer 1… unter anderem beschriebenen Grundstücks Flurstück-Nummer 3…/5, W… Straße, Gebäude und Freifläche zu 9.469 qm, eingetragen.

Mit notarieller Urkunde vom 12.07.2012 (URNr. A 1…/2012 Notar Dr. A…, R…) in Verbindung mit der notariellen Urkunde vom 14.03.2013 (URNr. A 0…/2013 Notar Dr. A… R…) bestellte die Beteiligte zu 1 zugunsten der Beteiligten zu 2 als Alleinberechtigter an oben genanntem Grundstück ein befristetes, am 30.06.2042 endendes Erbbaurecht im Sinne des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG). Nach Nr. II 4 der notariellen Urkunde vom 12.07.2012 gelten für den Inhalt des Erbbaurechts außer dem Erbbaurechtsgesetz unter anderem folgende Bestimmungen:

Ҥ 1 Zweckbestimmung

Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück Hallen und Silos für die Lagerung, Behandlung und den Umschlag von Waren aller Art mit den benötigten Büro-, Sozial- und Hallenflächen samt Außenanlagen zu errichten und zu betreiben. Die Lagerung, Behandlung und der Umschlag von überwachungspflichtigen Gütern ist von dieser Berechtigung nicht erfasst. Bei der Bebauung sind die planungsrechtlichen Vorgaben im Zeitpunkt der Antragstellung einzuhalten. Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den für die Baulichkeiten nicht erforderlichen Teil des Erbbaugrundstücks, den der Berechtigte insbesondere als Hofraum, Zufahrt, Lagerplatz etc. benutzen darf, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist. …”

In Nr. II.3. der notariellen Urkunde vom 14.03.2013, eingegangen beim Amtsgericht Regensburg – Grundbuchamt – am 26.03.2013, beantragten die Beteiligten 1 und 2 gemäß § 15 GBO die Eintragung des genannten Erbbaurechts im Grundbuch.

Mit Zwischenverfügung vom 23.05.2013, dem Beteiligten zu 3) zugestellt am 27.05.2013, hat das Amtsgericht Regensburg – Grundbuchamt – festgestellt, dass der beantragten Eintragung ein bis zum 23.06.2013 zu behebendes Hindernis entgegenstehe. Im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts seien nämlich nach herrschender Meinung die ungefähre Beschaffenheit des Gebäudes (zumindest der Grundart und Zweckbestimmung) sowie die Anzahl der zulässigen Gebäude anzugeben. Aus vorliegendem Erbbaurechtsvertrag lasse sich die konkrete Anzahl der Gebäude nicht bestimmen. Fehle die objektive Mindestkonkretisierung des Bauwerks, so entstehe das Erbbaurecht nicht, da es insoweit inhaltlich unzulässig sei. Daher habe die Ergänzung des Erbbaurechtsvertrages hinsichtlich der Anzahl der zulässigen Gebäude durch die Vertragsparteien in der Form des § 29 GBO zu erfolgen.

Gegen die dem Beteiligten zu 3 am 27.05.2013 zugestellte Zwischenverfügung hat dieser im Namen der Beteiligten zu 1 und 2 mit Schreiben vom 12.06.2013, eingegangen beim Grundbuchamt am 14.06.2013, Beschwerde eingelegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt dieses Schreibens Bezug genommen.

Mit Beschluss vom 18.07.2013 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die zulässige Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO) ist begründet. Das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis besteht nicht (§ 18 Abs. 1 GBO). Der Inhalt des Erbbaurechts ist im beanstandeten Punkt ausreichend bestimmt und daher eintragungsfähig. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Regensburg – Grundbuchamt – erfordert es der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz im vorliegenden Fall nicht, dass die genaue Anzahl der Gebäude, die der Erbbauberechtigte auf dem betreffenden Grundstück errichten darf, angegeben wird.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf der gesetzlich nur allgemein bestimmte Inhalt des Erbbaurechts als eines Rechts, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG), zwar im konkreten Bestellungsvertrag einer näheren Bezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung, jedoch nur mit solcher Genauigkeit, dass deutlich wird, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handelt (vgl. BGHZ 47, 190 = NJW 1967, 1711 Rn. 8 nach juris; BGHZ 101, 143 = NJW 1987, 2674 Rn. 17 nach juris m.w.N.). Damit wird dem Bedürfnis Rechnung getragen, die Bestellung von Erbbaurechten auch für künftige, noch nicht in Einzelheiten feststehende Bauvorhaben zu ermöglichen (vgl. BGHZ 47, 190 Rn. 8 nach juris). Soweit zum Umfang der Bebauung vereinbart ist, dass nicht bloß ein, sondern mehrere Gebäude errichtet werden dürfen, genügt das dem Bestimmtheitserfordernis; die Angabe der Gebäudezahl ist nicht geboten (vgl. BGHZ 47, 190 Rn. 8 nach juris; BGHZ 101, 143 Rn. 18 nach juris). Als notwendig ist deshalb lediglich die Angabe der Gattungsart des Bauwerks angesehen worden, z.B. “ein Wohnhaus”, “mehrere Wohnhäuser”, “mehrere Wohn- und Wirtschaftsgebäude”, “mehrere Gebäude im Rahmen einer Wohnsiedlung” (BGHZ 47, 190 Rn. 8 nach juris). Im Hinblick darauf, dass auch eine solche Anforderung noch als zu eng angesehen wird, weil sie ohne Not die Bestellung eines Erbbaurechts dann ausschließen würde, wenn sich der Erbbauberechtigte nicht bereits im Vertrag auf die Art der Bebauung festlegen will oder kann, hat es der Bundesgerichtshof (BGHZ 101, 143 Rn. 19 f. nach juris) als ausreichend erachtet, wenn die dingliche Einigung die Errichtung von Gebäuden nach Maßgabe eines künftigen Bebauungsplans gestattet.

Einen ähnlichen Inhalt hat die im vorliegenden Fall getroffene dingliche Einigung (s. hierzu auch BGHZ 126, 12 = NJW 1994, 2024 Rn. 9 f. nach juris). Die Art der Bebauung wird in der notariellen Urkunde vom 12.07.2012 (s.o.: Hallen, Silos mit den benötigten Büro-, Sozial- und Hallenflächen) festgelegt. Außerdem haben sich die Vertragsparteien darüber geeinigt, dass bei der Bebauung die planungsrechtlichen Vorgaben im Zeitpunkt der Antragstellung einzuhalten sind. Mit dieser Bestimmung haben sich die Vertragsparteien darauf geeinigt, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk der genannten Arten errichtet werden darf. Hier ist also nicht zweifelhaft, auf welche Art der Bebauung sich die Beteiligten geeinigt haben, nämlich auf eine den planungsrechtlichen Vorgaben entsprechende Beschaffenheit der Gebäude (vgl. BGHZ 101, 143 Rn. 19 f. nach juris; BGHZ 126, 12 Rn. 10 f. nach juris). Die Bezugnahme auf die erst noch zu erstellenden planungsrechtlichen Vorgaben steht nicht den Gründen entgegen, aus denen das Erfordernis hergeleitet wird, den in § 1 Abs. 1 ErbbauRG nur allgemein umschriebenen Inhalt eines Erbbaurechts im Bestellungsvertrag näher zu bezeichnen. Dadurch soll zum einen die Feststellung ermöglicht werden, ob das Bauwerk bei Erstreckung des Erbbaurechts auf einen für die Bebauung nicht benötigten Teil des Grundstücks gemäß § 1 Abs. 2 ErbbauRG wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (BGHZ 126, 12, Rn. 11 nach juris). Was dies betrifft, so bestehen hier keine Zweifel. Dem Erbbauberechtigten ist die Befugnis eingeräumt, eine Vielzahl von Bauwerken zu errichten; daraus ist ersichtlich, dass die Bauwerke im Verhältnis zum Grundstück wirtschaftlich die Hauptsache sind (vgl. BGHZ 101, 143 Rn. 19 nach juris). Zum andern soll der für eine Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten maßgebliche Beleihungswert wenigstens einigermaßen erkennbar sein. Diesem Gesichtspunkt kommt jedoch keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Denn gleichgültig, mit welcher Genauigkeit dingliche Einigung und Grundbucheintragung die Art des Bauwerks bezeichnen, das der Erbbauberechtigte errichten darf, so ist damit immer nur dessen privatrechtliche Befugnis festgelegt, das Grundstück als Baugrund für das bezeichnete Bauwerk zu nutzen. Ob der Erbbauberechtigte so aber tatsächlich auch bauen kann, bestimmt sich nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Daher vermag ein Kreditgeber den Beleihungswert des Erbbaurechts nur durch die Prüfung zu ermitteln, welche Art von Bauwerken diese Vorschriften für das Erbbaugrundstück zulassen (BGHZ 126, 12 Rn. 11 nach juris).

III.

1. Die Sache ist deshalb an das Amtsgericht Regensburg – Grundbuchamt – zur erneuten Entscheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zurückzugeben. Bei der Anfechtung einer Zwischenverfügung ist Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur das in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis, nicht aber der Eintragungsantrag selbst, so dass über diesen nicht zu entscheiden ist (BayObLG NJW-RR 1987, 1204).

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

3. Ein Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren ist nicht festzusetzen, da das Beschwerdeverfahren im vorliegenden Fall gerichtsgebührenfrei ist (§ 131 Abs. 1, 3 KostO).

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