OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.03.2022 – 3 W 104/21

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.03.2022 – 3 W 104/21

Tenor
Auf die Beschwerde wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – … vom 6. August 2021 aufgehoben.

Gründe
I.

Die Beschwerdeführerin begehrt die Löschung der in Abteilung II unter lfd. Nr. 19 eingetragenen Dienstbarkeit auf dem verfahrensgegenständlichen Grundbesitz.

Die damalige Eigentümerin des Grundbesitzes bewilligte diese Dienstbarkeit mit UR Nr. … des Notars … als Geh- und Fahrtrecht, insbesondere zur Nutzung als Rettungsweg und Feuerwehrzufahrt, Müllbehälter zur Abholung bereitzustellen und Ver- und Entsorgungsleitungen herzustellen und dauerhaft zu belassen. Diese Dienstbarkeit sollte befristet sein bis zur Übereignung des dienenden Grundstücks auf die Stadt …. Im Grundbuch eingetragen wurde die Dienstbarkeit unter Bezugnahme auf die Bewilligung, jedoch ohne die Erwähnung der Befristung.

Das herrschende Grundstück wurde zwischenzeitlich verkauft und in Wohnungseigentumseinheiten umgewandelt, die ihrerseits verkauft wurden.

Mit notariellem Vertrag vom 28. Mai 2020 (UR-Nr. … des Notars …) erklärte die Beschwerdeführerin die Auflassung des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes an die Stadt …. Sodann beantragte der beurkundende Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Löschung der Dienstbarkeit mit der Begründung, diese sei aufgrund Bedingungseintritts erloschen. Die Rechtspflegerin ist der Ansicht, die Löschung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises sei nicht möglich, da das Recht zwar befristet bestellt worden sei, die Befristung aber nicht in das Grundbuch eingetragen worden sei. Eine Bezugnahme auf die Bewilligung genüge insoweit nicht. Das herrschende Grundstück sei in Wohnungseigentum aufgeteilt, sämtliche Wohneinheiten veräußert und auf die Käufer umgeschrieben. Diesen gegenüber sei die Befristung ohne Wirkung. Mit der angefochtenen Zwischenverfügung hat sie daher die begehrte Löschung von der Vorlage von Löschungsbewilligungen der Eigentümer des herrschenden Grundstücks abhängig gemacht.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Verkäuferin des Grundbesitzes. Sie macht geltend, ein gutgläubiger Wegerwerb der Befristung sei nicht möglich gewesen, weil der gute Glaube eines Erwerbers nur insoweit geschützt werde als dieser auf die Richtigkeit der Grundbucheintragung einschließlich der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung vertraut habe. Der Inhalt der Eintragungsbewilligung gehöre zum Inhalt des Grundbuchs und nehme deshalb am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil.

Das Amtsgericht hat nicht abgeholfen.

II.

Die gemäß § 71 GBO zulässige Beschwerde führt aus formalen Gründen zur Aufhebung der Zwischenverfügung (1.), ohne dass damit in der Sache ein Erfolg für die Beschwerdeführerin verbunden ist (2.) Die angefochtene Zwischenverfügung war zwar aufzuheben, allerdings war das Grundbuchamt nicht zu verpflichten, dem Löschungsantrag nachzukommen. Die Beschwerde hat allein deshalb Erfolg, weil das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung mit einem nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt erlassen hat.

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezieht sich § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO nicht aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20 -, Rn. 6 – 8, juris m.w.N.)

Danach liegt hier eine unzulässige Zwischenverfügung vor. Nach der Auffassung des Grundbuchamts erfordert die Umsetzung des Eintragungsersuchens die Löschungsbewilligung der Dienstbarkeitsberechtigten. Von seinem Standpunkt aus hätte deshalb das Grundbuchamt keine Zwischenverfügung erlassen dürfen, sondern hätte den Löschungsantrag der Beteiligten zurückweisen müssen.

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das Grundbuchamt geht zutreffend davon aus, dass die begehrte Löschung nicht nach § 22 GBO erfolgen kann. Nach dieser Vorschrift bedarf es zur Berichtigung des Grundbuchs der Bewilligung nach § 19 GBO nicht, wenn die Unrichtigkeit der Grundbucheintragung nachgewiesen wird. Hierbei sind an den Unrichtigkeitsnachweis strenge Anforderungen zu stellen. Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt zum Nachweis der Unrichtigkeit nicht (BeckOK GBO/Holzer, 44. Ed. 1.11.2021, GBO § 22 Rn. 59). Das bedeutet, dass der Antragsteller in der Form des § 29 GBO lückenlos alles auszuräumen hat, was der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen könnte. Das gilt insbesondere für die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs der angeblich zu Unrecht eingetragenen Person (BeckOK GBO/Holzer, 44. Ed. 1.11.2021, GBO § 22 Rn. 59).

a. Das Grundbuchamt geht zutreffend davon aus, dass die Befristung der Dienstbarkeit – die richtig eine auflösende Bedingung und keine Befristung ist – nicht Inhalt des Grundbuchs geworden ist, weil diese auflösende Bedingung nicht ins Grundbuch eingetragen wurde und die Bezugnahme auf die Bewilligung insoweit nicht ausreicht, da sie den Bestand des Rechts und nicht nur dessen inhaltliche Ausgestaltung betrifft (vgl. BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20 -, Rn. 20, juris). Dies bedeutet jedoch nicht, dass diese auflösende Bedingung nicht wirksam vereinbart wäre. Materiell-rechtlich haben sich die Vertragsparteien wirksam darauf geeinigt, dass die Dienstbarkeit auflösend bedingt ist bis zur Übereignung an die Stadt …. Dies entspricht einer auflösenden Bedingung, unter die eine Dienstbarkeit grundsätzlich gestellt werden kann (BGH, Urteil vom 12. Juli 2019 – V ZR 288/17 -, Rn. 8, juris). Daher war das Grundbuch zunächst unrichtig und die Beteiligten hätten einen Anspruch auf Berichtigung dahin gehabt, dass die auflösende Bedingung noch einzutragen gewesen wäre.

b. Das Grundbuchamt prüft sodann richtig, ob das Grundbuch durch einen gutgläubigen Wegerwerb der auflösenden Bedingung wieder richtig geworden ist, indem die Erwerber des herrschenden Grundstücks die Dienstbarkeit gutgläubig ohne die auflösende Bedingung erworben hätten. Dies steht hier jedoch nicht fest. Ein gutgläubiger bedingungsfreier Erwerb der Dienstbarkeit an dem dienenden Grundstück durch die Eigentümer des herrschenden Grundstücks scheidet nicht schon aus Rechtsgründen aus. Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist ein gutgläubiger Erwerb nämlich nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich die auflösende Bedingung aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergibt. Denn ansonsten liefe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs leer, nach der die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gerade nicht ausreicht, um Grundbuchinhalt zu werden (BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20 -, Rn. 20, juris). Zwar trifft das von der Beschwerdebegründung angebrachte Zitat zu, dass in Fällen, in denen im Grundbuch ein Recht mit zulässiger Bezugnahme eingetragen worden ist, der Inhalt der Eintragungsbewilligung als miteingetragen gilt. Eintragungsvermerk im Grundbuch und im Übrigen in Bezug genommene Eintragungsbewilligung sind in diesem Falle als eine Einheit zu betrachten und zu würdigen. Auf eine solche einheitliche Eintragung erstreckt sich auch der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§§ 892, 893 BGB) in vollem Umfang (Schöner/Stöber GrundbuchR, Rn. 273, beck-online). Jedoch ist nach der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung bei bedingten oder befristeten Rechten nur zulässig zur näheren Kennzeichnung des Inhalts der Bedingung oder Zeitbestimmung wie z.B. Beginn und Ende der Frist (BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20 -, Rn. 20, juris). Auf die unzulässige Bezugnahme erstreckt sich der öffentliche Glaube demnach gerade nicht. Die Löschung der Dienstbarkeit nach § 22 GBO ist damit jedoch nicht mehr möglich.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG; deshalb erübrigt sich auch eine Wertfestsetzung.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.

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