OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30. April 1998 – 3 W 97/98

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30. April 1998 – 3 W 97/98

Auslegung eines notariellen Grundstückskaufvertrages: Grundbuchlöschung einer nach Vertragsschluß eingetragenen Zwangssicherungshypothek aufgrund eines vertraglichen Löschungsantrages mit Freistellungsverpflichtung

Tenor

1. Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Gegenstandswerte für das Erstbeschwerdeverfahren, insoweit unter Abänderung der Nummer 2) des angefochtenen Beschlusses, und des Verfahrens der weiteren Beschwerde werden jeweils auf bis 2.000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) begehren als Grundstückseigentümer zu je 1/2 die Löschung einer in Abteilung III des Grundbuchs unter lfd. Nr. 11 eingetragenen Zwangssicherungshypothek.

Sie haben das Grundstück von den Beteiligten zu 2) mit notariellem Kaufvertrag vom 19. November 1996 erworben. In § 1 Ziffer 2 des Vertrages sind die damals eingetragenen Belastungen (Abteilung II Nr. 1 – 6 sowie Abteilung III Nr. 1 -10) aufgezählt. Nach § 8 Ziffer 3 des Vertrages beantragen die Beteiligten (Verkäufer und Käufer) die Löschung aller Belastungen auf dem übertragenen Grundbesitz, auch an allen Mithaftstellen. Nach Auflassung sind die Beteiligten zu 1) seit dem 18. August 1997 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Bereits zuvor am 23. Januar 1997 wurde zugunsten eines Gläubigers der Verkäuferin (Beteiligter zu 3)) eine Zwangssicherungshypothek in Abteilung III unter laufender Nummer 11 eingetragen. Unter Vorlage der Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 3) beantragen die Beteiligten zu 1) in diesem Verfahren, die vorgenannte Hypothek zu löschen. Sie sind der Ansicht, die erforderliche Zustimmung als Eigentümer ergebe sich aus dem Löschungsantrag im Kaufvertrag (§ 8 Ziffer 3 der notariellen Urkunde).

Demgegenüber hat das Grundbuchamt die Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Löschung gefordert und nachdem diese nicht vorgelegt worden ist, den Löschungsantrag mit der Begründung zurückgewiesen, der notarielle Kaufvertrag beziehe sich nicht auf die erst nachträglich erfolgte Eintragung der Zwangssicherungshypothek. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Mit ihrer Rechtsbeschwerde verfolgen sie den Löschungsantrag weiter.

II.

Die weitere Beschwerde ist statthaft (§ 78 GBO), an keine Frist gebunden und auch im übrigen verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden (§ 80 Abs. 1 Sätze 1 und 3, Abs. 3 GBO; § 29 Abs. 1 Satz 3 FGG).

Die Beschwerdeberechtigung der Beteiligten zu 1) folgt aus dem Umstand, daß ihre Erstbeschwerde vom Landgericht zurückgewiesen worden ist. In der weiteren Beschwerdeschrift ist zwar nicht ausdrücklich dargelegt, daß der Notar das Rechtsmittel für die Beteiligten zu 1) einlegt. Da er aber in seinem Antrag vom 9. Oktober 1997 auf den Löschungsantrag der Grundstückseigentümer Bezug nimmt, sind – wie unwidersprochen im Erstbeschwerdeverfahren – die Beteiligten zu 1) als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. Demharter, GBO 21. Aufl. § 80 Rdnr. 7 und § 15 Rdnr. 20 m. w. Nw.).

In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 Satz 1 GBO).

1. Mit ihrer Rechtsbeschwerde wollen die Beteiligten zu 1) weiterhin unter Hinweis auf den im Kaufvertrag notariell beurkundeten Löschungsantrag die Löschung der nachträglich in Abteilung III unter laufender Nummer 11 zugunsten des Beteiligten zu 3) eingetragenen Zwangssicherungshypothek erreichen. Demgegenüber hält die Auffassung des Landgerichts, das ebenso wie das Grundbuchamt im Hinblick auf § 27 GBO eine gesonderte Zustimmung der Beteiligten zu 1) als Grundstückseigentümer in der Form des § 29 Abs. 1 GBO für erforderlich erachtet, der rechtlichen Überprüfung stand.

a) § 27 GBO macht die Löschung einer Hypothek von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig, weil dieser mit der Löschung seine Anwartschaft auf den Erwerb einer Eigentümergrundschuld verliert (vgl. Demharter aaO § 27 Rdnr. 2; Meikel/Böttcher, GBO 7. Aufl. § 27 Rdnr. 1). Dabei gehen die Vorinstanzen zu Recht davon aus, daß die erforderliche Zustimmung sich bereits aus einem entsprechenden Löschungsantrag des Grundstückseigentümers ergeben kann (vgl. OLG München JFG 21, 82, 83; BayObLG Rpfleger 1980, 347; Demharter aaO § 27 Rdnr. 11). Stellt der Eigentümer den Löschungsantrag in der Form des § 29 GBO, bedarf es danach grundsätzlich keiner weitergehenden Erklärung (vgl. BayObLGZ 73, 220, 222).

b) Dieser Gesichtspunkt führt jedoch für sich allein gesehen nicht zum Erfolg des Rechtsmittels. Hier besteht nämlich die Besonderheit, daß die Zwangssicherungshypothek zugunsten des Beteiligten zu 3) erst nach Vertragsabschluß in das Grundbuch eingetragen worden ist. Mangels weiterer Anhaltspunkte, nach denen sich der in § 8 Ziffer 3 des Kaufvertrages beurkundete Löschungsantrag auch auf solche zukünftigen Belastungen erstrecken sollte, kann insoweit aus dem Antrag nicht ohne weiteres eine Zustimmung des betroffenen Eigentümers hergeleitet werden.

2. Aus Rechtsgründen ist auch nicht zu beanstanden, daß die Vorinstanzen es abgelehnt haben, aus dem im Kaufvertrag beurkundeten Löschungsantrag im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB auch eine Zustimmung zur Löschung für die erst nach Vertragsabschluß eingetragene Zwangssicherungshypothek herzuleiten.

a) Ob diese Auslegung vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt zu überprüfen ist (so BayObLG Rpfleger 1981, 23), oder ob es sich bei der Löschungszustimmung um eine reine Verfahrenserklärung handelt, die das Rechtsbeschwerdegericht selbst auslegen kann (vgl. BayObLG DNotZ 1997, 324, 325), braucht hier nicht abschließend entschieden zu werden. Denn auch nach Ansicht des Senats kommt die von den Beteiligten zu 1) angestrebte Auslegung des Kaufvertrages nicht in Betracht.

b) In der notariellen Vertragsurkunde fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, daß die Beteiligten zu 1) als Käufer bei Abschluß des Kaufvertrages gemäß § 8 Ziffer 3 zugleich die Zustimmung zur Löschung einer noch nicht bestehenden Belastung erteilen wollten. In Grundbucheintragungsverfahren gilt für die Auslegung von Erklärungen der Grundsatz, daß auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl. BayObLG DNotZ 1980, 230, 231; Senat DNotZ 1997, 325, 329 = MittBayNot 1996, 211 f). Dazu hat bereits die Kammer unter Hinweis auf einzelne Bestimmungen des Vertrages dargelegt, daß dieser nur Regelungen bezüglich der bereits eingetragenen, im einzelnen bezeichneten Belastungen enthält. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) ist es in diesem Zusammenhang unerheblich, ob der Kaufpreis – auch angesichts der nachträglichen Belastung – zur Ablösung aller nicht übernommenen Belastungen ausreichte und somit fällig werden konnte. Die Ablösung durch Zahlung war allein Sache der Verkäufer. Unabhängig davon bedarf es der Zustimmung des Eigentümers gemäß § 27 GBO – wie bereits ausgeführt – im Hinblick auf das entstehende Eigentümergrundpfandrecht.

c) Schließlich vermag auch die von dem Beteiligten zu 3.) zitierte Entscheidung des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) (MittBayNot 1988, 144 f) dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg zu verhelfen. Richtig ist zwar, daß in einer Verpflichtung des Veräußerers zur Übereignung eines lastenfreien Grundstücks im Zusammenhang mit der weiteren Bestimmung, allen hierzu erforderlichen oder zweckdienlichen Erklärungen zuzustimmen, eine Zustimmung des Eigentümers zur Löschung von Grundpfandrechten erblickt werden kann (vgl. BayObLGZ 1973, 220, 223; Rpfleger 1981, 23). Ob dies im Einzelfall auch für solche Rechte gilt, die bei Beurkundung des Vertrages noch nicht eingetragen waren (vgl. LG Frankenthal (Pfalz) aaO; BayObLG Rpfleger 1981,23; Meikel/Böttcher aaO § 27 Rdnr. 78), kann hier dahinstehen. Denn die vorgenannten Entscheidungen betreffen die Erklärungen eines – zur Lastenfreistellung verpflichteten – Verkäufers. Hier sind bereits die Beteiligten zu 1) – also die Käufer – als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Da es für die nach § 27 GBO erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers auf den Zeitpunkt der Löschung ankommt (vgl. Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl. Rdnr. 2757), ist ein etwaiger Wille der früheren Eigentümer für die vorzunehmende Auslegung unerheblich. Die Beteiligten zu 1) als Käufer trifft hingegen keine Verpflichtung zur Lastenfreistellung, so daß dieser Gesichtspunkt hier keine Berücksichtigung finden kann (vgl. BayObLG DNotZ 1997, 324). Sie haben im Kaufvertrag auch nicht allgemein etwa erforderlich werdenden Löschungen zur Lastenfreistellung zugestimmt. Dafür, daß die Beteiligten bereits bei Beurkundung mit der erst Monate später erfolgten weiteren Belastung gerechnet haben, enthält die Urkunde keine Anhaltspunkte.

III.

1. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt. Die Kostentragungspflicht hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 131 Abs. 1 KostO). Einer Erstattungsanordnung nach § 13 a FGG bedarf es nicht, da außer dem Beschwerdeführer niemand am Verfahren der weiteren Beschwerde förmlich beteiligt worden ist.

2. Den Wert des Beschwerdegegenstandes der weiteren Beschwerde und – gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO in Abänderung der angefochtenen Entscheidung – des Erstbeschwerdeverfahrens hat der Senat nach §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO unter Berücksichtigung der durch die Belastung gesicherten Forderung bestimmt.