VG Berlin, Urteil vom 28.05.2014 – 7 K 94.14

VG Berlin, Urteil vom 28.05.2014 – 7 K 94.14

1. Der Billigkeitsmaßstab des § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV entspricht demjenigen des § 9a ErbbauRG.

2. Ist eine Erbbauzinserhöhung danach billig, ist die Zustimmung zum Ansatz des erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zwingend zu erteilen. Zustimmungsermessen räumt § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV nicht ein.

3. (Rechtlich unverbindliche) wohnungspolitische Zielvorgaben zur Höhe der Sozialmieten können die Verweigerung einer Zustimmung nach § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV nicht rechtfertigen.

Tenor
Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides der IBB vom 10. September 2013 verpflichtet, dem Ansetzen eines um 38.549,34 Euro erhöhten Erbbauzinses bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Erbbaugrundstück B… (ungerade), zuzustimmen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand
Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung des Beklagten, einer Erbbauzinserhöhung zuzustimmen.

Mit Erbbaurechtsvertrag vom 16. Juni 1983 (im Folgenden: ErbbauV) bestellte das Land Berlin für die Klägerin ein Erbbaurecht an seinem Grundstück M… in Berlin-M… Die Klägerin war nach den Bestimmungen des Vertrages berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück Wohngebäude zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten (§ 5 Abs. 1 ErbbauV). Die Klägerin verpflichtete sich außerdem, das Erbbaugrundstück und die auf dem Erbbaugrundstück errichteten Anlagen in vollem Umfang und ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen (§ 7 Abs. 1 ErbbauV). Der Erbbauzins betrug jährlich 4,5 v.H. des Verkehrswertes des Grundstücks (§ 4 Abs. 1 ErbbauV). § 4 Abs. 4 Satz 1 ErbbauV bestimmt, dass der Erbbauzins auf Verlangen eines Vertragspartners u.a. bei einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse angemessen zu erhöhen ist. Eine Änderung des Erbbauzinses kann jedoch nur verlangt werden, soweit dies unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist (§ 4 Abs. 1 Satz 2 ErbbauV). Nach § 4 Abs. 1 Satz 3 ErbbauV war die Neufestsetzung erstmalig mit Wirkung ab 1. Januar 1988 und danach im Abstand von jeweils fünf Jahren durchzuführen.

In der Folgezeit errichtete die Klägerin auf dem Grundstück im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus Mietwohnhäuser mit 112 Wohnungen. Hierfür erhielt sie von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin Fördermittel aus dem Wohnungsbau-Programm 1984. Im Jahr 2000 bewilligte die Investitionsbank Berlin (im Folgenden: IBB) der Klägerin Anschlussförderung für weitere 15 Jahre. Im Rahmen der Mietenkonzepte 2008 und 2013 erhielt sie weitere Zuschüsse von 91.626,66 € bzw. 12.483,60 €, um die in den Mietkonzepten vorgesehenen Kappungsgrenzen bei Sozialmieten von 5,75 € bzw. 5,50 €/m² einzuhalten.

Der Erbbauzins für das Grundstück war zuletzt 1998/1999 in zwei Schritten auf 527.845,67 DM (269.883,20 €) erhöht und in der Folgezeit mit diesem Betrag in die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Grundstücks eingestellt worden. Eine Zustimmung der IBB hierzu hielt diese für entbehrlich, weil durch die Erhöhung der marktübliche Zinssatz für den Monat Januar 1998 nicht überschritten werde.

Mit Schreiben vom 16. Januar 2013 verlangte die Beigeladene, der das Land Berlin das Eigentum an dem Grundstück zwischenzeitlich übertragen hatte, eine Anpassung des Erbbauzinses um 85.391,04 € jährlich auf 355.274,28 €. Zur Begründung verwies sie auf die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse durch die Steigerung der Verbraucherpreise und der Bruttomonatsverdienste. Unter dem 18. Februar 2013 wandte sich die Klägerin an die Beigeladene und machte geltend, die erzielbare Miete bleibe schon jetzt hinter der Kostenmiete zurück und es ergäben sich für sie dauerhafte Verluste. Die verlangte Erbbauzinserhöhung lasse sich daher nicht an die Mieter weitergeben. Realistisch perspektivisch durchsetzbar sei höchstens eine Mieterhöhung auf 7,00 € je m². Daraus ergebe sich ein jährlicher Erbbauzins von maximal 308.432,58 € bzw. ein Erhöhungsbetrag von 38.549,34 €. Unter dem 7./11. März 2013 einigten sich die Klägerin und die Beigeladene auf diese Summe.

Mit Bescheid vom 25. Juni 2013 lehnte die IBB es ab, der Berücksichtigung erhöhter Erbbauzinsen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ab dem 1. Januar 2013 zuzustimmen. Diesen Bescheid widerrief sie unter dem 5. Juli 2013. Die Klägerin trat daraufhin in erneute Verhandlungen mit der Beigeladenen und teilte der IBB mit Schreiben vom 24. Juli 2013 mit, eine Verzichtsbereitschaft der Beigeladenen auf die Erhöhung des Erbbauzinses sei nicht zu erkennen.

Mit Bescheid vom 10. September 2013 lehnte die IBB die Erteilung der Zustimmung zur Erbbauzinserhöhung erneut ab. Zur Begründung führte sie aus, die Bewilligungsstelle habe die Zustimmung gemäß § 23 Abs. 2 II. BV zu erteilen, wenn die Erhöhung unter Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen und der aktuellen Rechtsprechung nicht unbillig sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfe im sozialen Wohnungsbau bei der Anpassung der Erbbauzinsen nicht unberücksichtigt bleiben, dass die erzielbaren Mieten auf Dauer hinter der Kostenmiete zurückblieben. Sei absehbar, dass eine Erhöhung nicht an die Mieter weitergegeben werden könne und dauerhaft zu Verlusten und in der Folge zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führe, sei jede Bestimmung von Erbbauzinsen, die dies außer Acht lasse, offenbar unbillig im Sinne von § 319 Abs. 1 BGB. Die preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete liege hier ohne Berücksichtigung der Erbbauzinserhöhung bereits bei 6,61548 €/m². Der Klägerin seien im Rahmen der Mietenkonzepte 2008 und 2013 Zuschüsse bewilligt worden, denen die von der Senatsverwaltung festgelegten Kappungsgrenzen von 5,50 €/m² bzw. 5,75 €/m² zugrunde gelegen hätten. Diese Obergrenzen würden bei der Betrachtung förderungsbedingter Mietsteigerungen als maximal zumutbare Miete betrachtet. Es dürfe nicht unberücksichtigt bleiben, dass Förderungsmittel ausgereicht würden, um förderungsbedingte Mietsteigerungen abzufangen, damit das bereits bestehende hohe Mietniveau in der Folge durch eventuellen Leerstand nicht zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Objekts führe. Maßgebend sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles. Die dort genannten Voraussetzungen zur Unbilligkeit lägen vor.

Mit ihrer am 10. Oktober 2013 beim Verwaltungsgericht Berlin eingegangen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie macht geltend, sie habe die Erhöhung des Erbbauzinses nicht zu vertreten. Die Erhöhung sei auch nicht unbillig. Bei der Prüfung der Zustimmung nach § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV sei kein anderer Billigkeitsmaßstab anzulegen als im Rahmen des Erbbauvertrages. Die konkreten Umstände des Einzelfalles seien vorliegend berücksichtigt worden, insbesondere der Umstand, dass sich perspektivisch lediglich eine Mieterhöhung auf 7,00 € umsetzen ließe. Die in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aufgestellte Voraussetzung, dass die Erhöhung nicht durch eine Mieterhöhung an die Mieter weitergegeben werden könne, liege somit nicht vor. Es komme nicht darauf an, ob Mieterhöhungen bzw. deren Ausbleiben sozialpolitisch gewünscht seien oder welche öffentlichen Gelder durch Mietenkonzepte zur Vermeidung von Mietsteigerungen aufgewendet würden, denn die Sozialverträglichkeit der Miete sei nicht Geschäftsgrundlage des geschlossenen Erbbauvertrages.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides der IBB vom 10. September 2013 zu verpflichten, dem Ansetzen eines um 38.549,34 Euro erhöhten Erbbauzinses bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Erbbaugrundstück Berlin-…, M…-K…-Straße …-… (ungerade), zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er wiederholt und vertieft die in dem streitgegenständlichen Bescheid gegebene Begründung. In § 23 Abs. 2 II. BV gehe es nicht ausschließlich um Unbilligkeit i.S. des § 9a ErbbauRG. Vielmehr sei auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu berücksichtigen. Diese sei mit Blick auf die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages im vorliegenden Fall uneingeschränkt anwendbar. Er sei berechtigt und verpflichtet, auch die Auswirkungen zu prüfen, die die Erhöhung des Erbbauzinses auf die Höhe der (preisrechtlich zulässigen) Mieten habe und dürfe dabei auch die Vereinbarkeit ihrer Höhe mit den Mietenkonzepten des Landes Berlin in den Blick nehmen.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Sie ist der Ansicht, der Umstand, dass ein Erbbauberechtigter Mittel der öffentlichen Wohnbauförderung in Anspruch genommen habe, müsse bei der Billigkeitsprüfung grundsätzlich außer Betracht bleiben. Wohnungspolitische Ziele und Interessen der Mieter dürfe der Beklagte bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigen. Ziel einer Prüfung der Erbbauzinserhöhung gemäß § 23 Abs. 2 II. BV sei nur, die Marktüblichkeit und Billigkeit im Rahmen des § 9a ErbbauRG festzustellen. Als Alleingesellschafter der Beigeladenen hätte das Land Berlin zur Umsetzung seiner wohnungspolitischen Ziele – wie in der Vergangenheit geschehen – auf die Erhöhung des Erbbauzinses verzichten können. Sie – die Beigeladene – sei jedoch gerade mit der Umsetzung einer (gegenläufigen) Entscheidung des Landes Berlin beauftragt gewesen, nämlich damit, die Erhöhungsansprüche in angemessenem Rahmen durchzusetzen. Wie dies mit den Förderkonzepten des Landes Berlin in Einklang zu bringen sei, sei eine politische Frage, die im Rahmen der Billigkeitsprüfung keine Rolle spiele.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird ergänzend auf die Streitakte (1 Band) und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten (3 Bände) verwiesen, die vorlagen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Gründe
Die als Verpflichtungsklage statthafte Klage ist auch im Übrigen zulässig. Der Zulässigkeit der Klage steht insbesondere nicht entgegen, dass kein Vorverfahren durchgeführt wurde (§ 68 Abs. 1 S. 1 VwGO). Nach § 68 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 VwGO bedarf es keiner Durchführung eines Vorverfahrens, wenn der Verwaltungsakt von einer obersten Landesbehörde erlassen worden ist. So liegt es hier, da der Bescheid von der IBB – wie sich aus der Rechtsmittelbelehrung ergibt – namens und in Vertretung des Bewilligungsausschusses und damit von einer obersten Landesbehörde erlassen worden ist (vgl. VG Berlin, Urteil vom 22. Oktober 2009 – VG 16 A 85.08 –, EA, S. 5).

Die Klage ist auch begründet. Der Bescheid vom 10. September 2013 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Sie hat einen Anspruch darauf, dass der Beklagte dem Ansetzen des um 38.549,34 Euro erhöhten Erbbauzinses in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zustimmt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Anspruchsgrundlage für das Begehren der Klägerin ist § 23 Abs. 2 Satz 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz – Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Nach § 23 Abs. 2 Satz 2 II. BV darf – wenn der erhöhte Erbbauzins den nach Absatz 1 ermittelten Betrag übersteigt – der übersteigende Betrag im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nur mit Zustimmung der Bewilligungsstelle in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden. Die Zustimmung ist zu erteilen, soweit die Erhöhung auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und sie unter Berücksichtigung aller Umstände nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes nicht unbillig ist (§ 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV).

Das Einstellen des erhöhten Erbbauzinses ist – was die Beteiligten auch nicht in Zweifel ziehen – vorliegend gemäß § 23 Abs. 2 Satz 2 II. BV zustimmungsbedürftig, weil er die in § 23 Abs. 1 II. BV definierte Zinsschwelle des marktüblichen Zinssatzes für erste Hypotheken zum Zeitpunkt der Erbbauzinserhöhung übersteigt (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, Stand Juli 2000, II. BV § 23 S. 27 f.). Der Zinssatz für erststellige Hypotheken lag zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens der Beigeladenen im Januar 2013 bei ca. 2,5 %. Der von der Beigeladenen verlangte erhöhte Erbbauzins von 308.432,58 € stellte sich zu diesem Zeitpunkt als ca. 7,6 %ige Verzinsung des in § 4 Abs. 1 ErbbauV festgelegten Grundstückswerts von (512,- DM/m² * 15513 m² / 1,95583 DM/€ =) 4.061.015,53 € dar.

Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV liegen vor.

Die Erhöhung beruht nicht auf Umständen, die die Klägerin zu vertreten hat. Grundlage der Erhöhung ist ein von der Beigeladenen geltend gemachtes Anpassungsverlangen gemäß § 4 Abs. 4 ErbbauV.

23Die Erhöhung des Erbbauzinses ist auch nicht unbillig im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 3 II. BV. Insofern gilt der gleiche Billigkeitsmaßstab wie bei § 9a ErbbauRG. Denn nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 Satz 3 II. BV ist die Zustimmung zu erteilen, soweit die Erhöhung unter Berücksichtigung aller Umstände nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes nicht unbillig ist. Durch die Bezugnahme auf das ErbbauRG wird der Bewilligungsstelle somit aufgegeben, die Billigkeit im Sinne des § 9a ErbbauRG vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen (vgl. Fischer-Dieskau, a.a.O., Anm. 4.3), um missbräuchliche Erhöhungen zulasten der Mieter oder Träger öffentlicher Wohnungsbauförderung zu vermeiden. Die Auffassung des Beklagten, in § 23 Abs. 2 II. BV gehe es nicht ausschließlich um Unbilligkeit im Sinne des § 9a ErbbauRG, findet dagegen im Gesetz keine Stütze. Schon der Wortlaut der Vorschrift spricht eindeutig für eine ausschließliche Orientierung der Prüfung an den Kriterien des § 9a ErbbauRG. Historische, systematische oder im Zweck der Norm begründete Argumente, die gegen diese Interpretation sprechen könnten, hat der Beklagte nicht aufgezeigt. Solche Argumente sind auch sonst nicht ersichtlich.

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG begründet eine Vereinbarung, dass eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist, wenn das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht (§ 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG). Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben außer den in Satz 4 genannten Fällen außer Betracht (§ 9a Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG).

Die Erbbauzinserhöhung ist nicht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG unbillig. Dass der von der Beigeladenen geltend gemachte Erhöhungsanspruch über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Berechnung der Beigeladenen, die an die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes und der Bruttomonatsverdienste anknüpft, ist in sich schlüssig. Der Beklagte ist ihr nicht entgegengetreten. Zudem hat die Beigeladene den von ihr errechneten Erhöhungsspielraum von 31,64 % bzw. 85.391,04 € mit einer tatsächlichen Erhöhung von 14,28 % bzw. 38.549,34 € nur knapp zur Hälfte ausgeschöpft. Anlass für weitere Ermittlungen sieht die Kammer daher insoweit nicht.

Auch unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles ist die Erhöhung vorliegend nicht unbillig im Sinne des § 9a Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 9a ErbbauRG, der die Kammer folgt, ist Billigkeit die Gerechtigkeit des Einzelfalles. Zu ihrer Feststellung sind die Interessen beider Vertragspartner unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles im Rahmen der vereinbarten Regelung zu suchen, gegeneinander abzuwägen und zu werten. Nur solche Umstände, die in der Risikosphäre allein einer der Vertragsparteien angesiedelt sind, bleiben außer Betracht (BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – BGH V ZR 217/00 – juris, Rn. 15).

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der Umstand, dass die Klägerin auf dem Erbbaugrundstück Sozialwohnungen errichtet hat und damit den preisrechtlichen Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegt, nicht in die Billigkeitsabwägung einzustellen. Das wirtschaftliche Risiko der Vermietung und des erzielbaren Mietzinses trägt grundsätzlich alleine der Erbbauberechtigte (BGH, a.a.O., Rn. 16).

Soweit der Beklagte sich im Prozess darauf berufen hat, dass nach der Rechtsprechung des BGH etwas anderes gelte, wenn der Erbbaurechtsgeber nach dem Gesamtinhalt des Erbbaurechtsvertrages das wirtschaftliche Risiko der Vermietung (mit-) übernommen hat, liegt ein derartiger Fall hier schon nicht vor. Eine solche Situation hat der BGH in einem Fall angenommen, in dem bereits die Parteien des Erbbaurechts (und nicht erst die Beteiligten des Förderverhältnisses) den Kreis potentieller Mieter durch die Verpflichtung des Erbbaurechtsnehmers, auf dem Erbbaurechtsgrundstück Wohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten und zu vermieten, beschränkt hatten und der Berechnungsmodus für die Erbbauzinserhöhung (Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse) in der Folge die Steigerung der Leistungsfähigkeit der potentiellen Mieter nicht abbildete; mithin das Festhalten des Erbbaurechtsgebers an diesem Berechnungsmodus den Erbbaurechtsnehmer mangels Möglichkeit der Weitergabe der Steigerungen des Erbbauzinses an das ihm nach dem Vertrag erlaubte Mieterklientel zu dauerhaften Verlusten zwang (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 17 ff.).

Ein derartiger Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die Errichtung von Wohnungen im sozialen Wohnungsbau bereits Geschäftsgrundlage des Erbbaurechtsvertrages geworden ist. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluss des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (KG Berlin, Urteil vom 23. August 2011 – 4 U 158/08 – juris, Rn. 43). Vorliegend lässt sich dem Erbbaurechtsvertrag nicht entnehmen, dass die Klägerin zur Errichtung und Vermietung von Wohngebäuden im sozialen Wohnungsbau verpflichtet wurde. Die vertraglichen Regelungen sehen insoweit lediglich die Verpflichtung vor, Wohngebäude zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten (§ 5 Abs. 1 ErbbauV) bzw. die Nutzung der Anlagen zu Wohnzwecken vor (§ 7 Abs. 1 ErbbauV). Eine Verpflichtung der Klägerin, das Grundstück für den sozialen Wohnungsbau zu nutzen, ist vorliegend gerade nicht ersichtlich. Die Risiken, die sich aus der Inanspruchnahme von Fördermitteln des sozialen Wohnungsbaus ergeben, insbesondere das Risiko der wirtschaftlichen Vermietung trägt daher – wie im Regelfall – allein der Erbbauberechtigte.

Zudem ist nicht erkennbar, dass der erhöhte Erbbauzins nicht an die Mieter weitergegeben werden könnte. Der Auffassung der Klägerin, perspektivisch sei eine Mieterhöhung bis zu 7,00€/m² durchsetzbar, ohne das Leerstandsrisiko zu erhöhen, ist der Beklagte nicht substantiiert entgegen getreten. Anhaltspunkte dafür, an dieser Einschätzung der Klägerin zu Zweifeln, hat das Gericht nicht.

31Soweit der Beklagte insoweit darauf abstellt, dass durch die Erhöhung der Mieten die Obergrenzen der Mietenkonzepte 2008 bzw. 2013 von 5,75 € bzw. 5,50 € überschritten würden und die Klägerin bereits Zuschüsse zur Einhaltung dieser Kappungsgrenzen erhalten habe, geht dies an dem vom Bundesgerichtshof angewendeten Maßstab vorbei. Denn rechtlich hindern die Kappungsgrenzen, bei denen es sich um Zielvorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und nicht um rechtlich zwingende Grenzen für die Höhe der Kostenmiete handelt, die Klägerin nicht an der Weitergabe der Erbbauzinserhöhung an die Mieter.

Dass durchsetzbare, aber die Kappungsgrenzen übersteigende Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau bzw. die Bewilligung weiterer Zuschüsse zu deren Vermeidung aus Sicht des Beklagten sozialpolitisch nicht wünschenswert sind, ist insoweit irrelevant. Im Rahmen der Billigkeitsprüfung des § 9a ErbbauRG kommt es ausschließlich auf die Interessen der Parteien des Erbbaurechtsvertrages an.

Rechtlich irrelevant ist auch, worauf die Beigeladene zutreffend hingewiesen hat, dass Grundstückseigentümer vorliegend eine landeseigene Gesellschaft ist. § 9a ErbbauRG und § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV differenzieren nach ihrem klaren Wortlaut nicht zwischen Erbbaurechtsgrundstücken in staatlicher und in privater Hand. Die oben beschriebenen Erhöhungsregularien gelten daher uneingeschränkt auch für den vorliegenden Fall, in dem Erbbaurechtsgeber und Geber der Wohnungsbauförderung wirtschaftlich derselben juristischen Person zuzurechnen sind. Der Beklagte kann die von ihm unerwünschte Folge der mit der Erhöhung des Erbbauzinses einhergehenden Erhöhung der Kostenmiete nur vermeiden, in dem er entweder seine Aufwendungszuschüsse und –darlehen für das streitgegenständliche Grundstück im Umfang der Erbbauzinserhöhung vergrößert oder in dem er auf gesellschaftsrechtlichem Wege auf die Beigeladene einwirkt und ein Absehen von Erbbauzinserhöhungen anweist.

34Mit Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV steht der Klägerin nach dem Wortlaut der Vorschrift ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Zustimmung zu. Ein Ermessensspielraum des Beklagten ergibt sich insbesondere nicht aus der Formulierung „soweit die Erhöhung … nicht unbillig ist“ in § 23 Abs. 2 Satz 3 II. BV. Bei dem Begriff der Billigkeit handelt es sich vielmehr um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der gerichtlich voll überprüfbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. September 2012 – BVerwG 5 B 8/12 – juris, Rn. 8 zum Begriff der unbilligen Härte).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1, Abs. 2 VwGO iVm. § 709 ZPO. Ein Grund die Berufung zuzulassen, ist nicht gegeben (§§ 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO).

BESCHLUSS

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 38.549,34 Euro festgesetzt.

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