OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 – 2 Wx 26/10

OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 – 2 Wx 26/10

1) Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundeigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts setzt die Umschreibung des Eigentums auf die Gesellschaft voraus, dass deren Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen sind. Dass für die Gesellschaft – auf einseitige Bewilligung des Veräußerers – eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, genügt dafür nicht.

2) Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb ist die Eintragung im Grundbuch kein bloßer Folgetatbestand des materiellrechtlichen Geschäfts, sondern durch § 873 Abs. 1 BGB in den Erwerbstatbestand eingebunden. Dieser Regelungszusammenhang verkennt, wer dem Grundbuch(recht) bei diesem Erwerb nur eine dienende Funktion zubilligt. An die wesentlichen Grundstrukturen der gesetzlichen Regelung ist die Rechtsprechung auch dann gebunden, wenn sie Rechtsfortbildung betreibt.

3) Der Erwerb von Grundeigentum durch Zuschlag im Versteigerungsverfahren vollzieht sich außerhalb des Grundbuchs; die Umschreibung des Eigentums ist hier eine Berichtigung. Mithin hat das Vollstreckungsgericht vor der Erteilung des Zuschlags an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu prüfen, ob sie existiert und wie sie vertreten wird.

Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten vom 2. Februar 2010 gegen den Beschluß des Rechtspflegers des Amtsgerichts (Grundbuchamts) Bergisch Gladbach vom 27. Januar 2010 – QB-0000-00 – wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung wird zugelassen.

Gründe
I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind im Grundbuch von R. auf den Blättern 0000 und 00XX zu je ½-Anteil als Berechtigte des dort verzeichneten Wohnungseigentumsrechts eingetragen. Wegen des vollständigen Inhalts des Grundbuchs wird auf den jeweilige Grundbuchauszug nach dem Stand vom 18. Februar 2010 (Bl. 250 ff. der Grundakten von R., Blatt 0000, und Bl. 36 ff. der Grundakten von R., Blatt 00XX) Bezug genommen.

Mit einem am 31. Juli 2009 bei dem Grundbuchamt eingereichten Antrag vom 29. Juli 2009 (Bl. 108 f. der Grundakten von R., Blatt 0000) hat der Verfahrensbevollmächtigte der späteren Beschwerdeführer unter Berufung auf seine Urkunde vom 11. Juli 2009 namens der Beteiligten die Eintragung einer Eigentumsvormerkung beantragt. Diesen Antrag hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts durch Zwischenverfügung vom 17. August und vom 17. September 2009 (Bl. 132 f. und Bl. 156 f. der Grundakten von R., Blatt 0000) beanstandet. Mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten vom 9. Oktober 2009 (Bl. 170 f. der Grundakten von R., Blatt 0000) ist der Antrag wieder zurückgenommen.

Mit demselben, am 10. Oktober 2009 bei dem Grundbuchamt eingereichten Schriftsatz hat der Verfahrensbevollmächtigte der späteren Beschwerdeführer unter anderem eine – hiermit wegen ihres Inhalts in Bezug genommene – beglaubigte Abschrift seiner Urkunden vom 11. Juli 2009 – UR-Nr. XXXX/2009 – (Bl. 172 ff. der Grundakten von R., Blatt 0000) vorgelegt und namens der Beteiligten unter anderem die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 3) beantragt.

Mit der Urkunde genannten Urkunde hatten die zur Beurkundung Erschienenen, nämlich eine Frau C. I. als vollmachtlose Vertreterin der Beteiligten zu 1) und 2) sowie die im Rubrum dieses Beschlusses unter Ziff. 3), lit. a), b) und c) bezeichneten Personen unter anderen erklärt, sie seien darüber einig, daß das Eigentum an dem Kaufgegenstand, nämlich den im Rubrum dieses Beschlusses näher bezeichneten Miteigentumsanteilen, verbunden mit dem Sondereigentum an der dort genannten Eigentumswohnung und dem dort aufgeführten Tiefgarageneinstellplatz, auf den Käufer, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts übergeht, und die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch bewilligt. Als Käufer ist in diesem Vertrag “die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus a) Frau T. N. U., …, b) Herrn V. L. … und c) Herrn G.-K. L. …” bezeichnet. Als “Postanschrift der Gesellschaft” ist die Adresse “J.O. G.YY in 0000 C. H. ” angegeben. In der Urkunde heißt es unter Ziff. VI. unter anderem :

“Die Beteiligten sind hingewiesen worden auf :

– die Notwendigkeit der Beurkundung aller getroffenen Vertragsvereinbarungen, Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit der gesamten Urkunde führen. Die Käufer wünschen keine notarielle Betreuung hinsichtlich ihrer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Eine Beurkundung des Gesellschafts- vertrages ist trotz Belehrung derzeit nicht gewünscht.”

Als Teil der beglaubigten Abschrift vom 29. Juli 2009 (Bl. 173 ff. der Grundakten von R., Blatt 0000) mit vorgelegt worden ist eine – jeweils von dem Honorarkonsul der Bundesrepublik Deutschland in San Antonio beglaubigte – Genehmigungserklärung der Beteiligten zu 1) und 2) (Bl. 183 der Grundakten von R., Blatt 0000), mit welcher diese die in der Urkunde vom 11. Juli 2009 in ihrem Namen abgegebenen Erklärungen genehmigt haben.

Durch einen – hiermit wegen seiner Einzelheiten in Bezug genommenen – Beschluß vom 27. Januar 2010 (Bl. 203 ff. der Grundakten von R., Blatt 0000) hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts den Antrag “auf Eintragung der Auflassung gemäß Urkunde vom 11.078.2009” (sic !) abgelehnt. Er hat dies im wesentlichen damit begründet, daß der Antrag auf Umschreibung des Eigentums an einem Teil des Grundbesitzes auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zurückzuweisen sei, weil die Existenz und die Identität der Gesellschaft, ihr aktueller Gesellschafterbestand und die hieraus folgenden aktuellen Vertretungsverhältnisse im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertreterhandelns nicht in der gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO erforderlichen Form nachgewiesen seien. Nach dem Vertrag vom 11. Juli 2009 handelten die auf der Erwerberseite zur Beurkundung erschienenen Personen von vornherein als Gesellschafter bürgerlichen Rechts. Von einer Gründung der Gesellschaft erst mit dem Vertrag vom 11. Juli 2009 könne nach dessen Wortlaut nicht ausgegangen werden. Wegen der somit nicht in der gesetzlichen Form nachgewiesenen Existenz und Vertretung der Gesellschaft könne bei der nach § 20 GBO vor der Eintragung gebotenen Prüfung die Wirksamkeit der Auflassung nicht festgestellt werden. Damit sei ein nicht behebbares Eintragungshindernis gegeben. Der erforderliche Nachweis lasse sich nämlich auch – entgegen einer in einigen landgerichtlichen Entscheidungen vertretenen Auffassung – nicht durch eine eidesstattliche Versicherung führen. Die einzig mögliche Lösung, daß die als Erwerber vorgesehene Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Erwerbsvertrag gegründet werde, weil dann nicht nur die Existenz und Vertretung der Gesellschaft in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, sondern sogar ausgeschlossen sei, daß der Bestand der Gesellschafter während derselben Beurkundung gewechselt haben könnte, sei hier nicht gewählt worden.

Gegen diesen dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten am 17. Mai 2010 zugestellten Beschluß wenden sich die Beteiligten mit der von ihrem Verfahrensbevollmächtigten in ihrem Namen eingelegten Beschwerde vom 2. Februar 2010. Sie stützen das Rechtsmittel in ihrer – hiermit wegen ihrer Einzelheiten in Bezug genommenen – Beschwerdeschrift (Bl. 212 ff. der Grundakten von R., Blatt 0000) sowie einem – hiermit gleichfalls in Bezug genommenen – weiteren Schriftsatz vom 1. März 2010 (Bl. 242 ff. der Grundakten von R., Blatt 0000) im wesentlichen darauf, daß der von dem Grundbuchamt für erforderliche Nachweis durch die Urkunde vom 11. Juli 2009 geführt sei, welche den vollen Beweis des beurkundeten Vorgangs und der in ihr bezeugten Tatsachen erbringe; darüber hinaus bestehe die Vermutung der vollständigen und richtigen Wiedergabe der getroffenen Vereinbarungen. Die in der angefochtenen Entscheidung – und einem Beschluß des Oberlandesgerichts München 11. Februar 2010 – vertretene Auffassung zur der Frage, welcher Nachweis zur Umschreibung des Eigentums auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kraft Auflassung erforderlich sei, stehe zudem in Widerspruch zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 2008 über den Erwerb von Rechten durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Zwangsvollstreckungsverfahren und zu der Praxis mancher Grundbuchämter im Fall der Erteilung des Zuschlags an eine solche Gesellschaft. Für den Fall, daß der Beschwerde nicht stattgegeben werde, werde hilfsweise bei dem Amtsgericht beantragt, den Antrag vom 29. Juli 2009 zu vollziehen.

Durch hiermit wegen seiner Einzelheiten in Bezug genommenen Beschluß vom 16. Februar 2010 (Bl. 232 der Grundakten von R., Blatt 0000) hat der Rechtspfleger des Grundbuchsamts der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird hiermit auf den Inhalt von Blatt 108 bis Blatt 260 der Grundakten von R., Blatt 0000, und von Blatt 15 bis 48 der Grundakten von R., Blatt 00XX, jeweils des Amtsgerichts Bergisch Gladbach, verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg. Vielmehr hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts den mit dem Schriftsatz vom 9. Oktober 2009 in Verbindung mit der Urkunde vom 11. Juli 2009 und den Erklärungen vom 13. Juli 2009 gestellten Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 3) zu Recht abgelehnt.

1. Die Beschwerde ist insgesamt zulässig. Die Beteiligte zu 3) ist – unab-

hängig von der erst im Rahmen der Begründetheit des Rechtsmittels zu behandelnden Frage des ordnungsgemäßen Nachweises ihrer Existenz und ihrer Vertretungsverhältnisse – zur Einlegung des Rechtsmittels, und zwar vertreten durch die von ihr genannten Gesellschafter berechtigt, weil der auch in ihrem Namen gestellte Antrag auf Umschreibung des Eigentums ohne Erfolg geblieben ist (vgl. BGH NJW 1994, 1158; BayObLG FGPrax 2003, 59; Senat, Beschluß vom 16. Juli 2010 – 2 Wx 53/09 -, Rdn. 4, juris; OLG Hamm, FGPrax 1996, 210; OLG Karlsruhe, FGPrax 2005, 219 [220]). Beschwerdeführer sind daneben die Beteiligten zu 1) und 2). Soweit im Eingang der Nichtabhilfeentscheidung des Amtsgerichts vom 16. Februar 2010 von einer “Beschwerde des Notars L. W. …” gesprochen wird, ist dies nicht richtig. Er ist nicht selbst Beschwerdeführer, sondern deren Verfahrensbevollmächtigter.

Über die Beschwerde hat nach § 72 GBO n.F. das Oberlandesgericht zu entscheiden, weil der Eintragungsantrag bei dem Grundbuchamt am 10. Oktober 2009, dem Tag des Eingangs der Antragsschrift vom 9 . Oktober 2009, und damit nach dem für die Anwendung des seit dem 1. September 2009 geltenden Rechts nach den Art. 111 Abs. 1, 112 Abs. 1 FGG-RG maßgeblichen Stichtag gestellt worden ist. Darauf, wann die diesem Antrag zugrunde liegenden Erklärungen abgegeben worden sind, kommt es hierfür nicht an. Unerheblich ist auch, daß die Beteiligten noch vor dem genannten Stichtag einen weiteren Antrag, nämlich den Antrag vom 29. Juli 2009, unter anderem gerichtet auf Eintragung einer Eigentumsvormerkung, bei dem Grundbuchamt gestellt hatten. Denn dieser frühere Antrag ist nicht Gegenstand der angefochtenen Entscheidung des Grundbuchamts, sondern mit dem Schriftsatz vom 9. Oktober 2009 zurückgenommen worden.

2. Die Beschwerde ist aber nicht begründet. Das Grundbuchamt hat den

Eintragungsantrag zu Recht abgelehnt. Wenn eine – nach der Darstellung der Beteiligten – bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundeigentum erwerben soll, müssen auch die Existenz und Identität sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden. Dieser Nachweis ist hier nicht geführt. Damit war und ist ein nicht behebbares Eintragungshindernis für die erstrebte Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 3) gegeben.

a) Bis zum Erlaß des – teilweise, nämlich hinsichtlich der damals betroffenen

Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als Versäumnisurteil ergangenen (vgl. BGH NJW 2002, 1207; Jauernig, NJW 2001, 2231) und anschließend insoweit durch Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 18. Februar 2002 (NJW 2001, 1207) für wirkungslos erklärten – Urteils des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341 ff.) warf die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch für rund ein Jahrhundert keine Probleme auf. Die Gesellschaft wurde der Systematik des Gesetzes (§§ 705 ff. BGB) entsprechend als Gesamthandsgemeinschaft verstanden, so daß die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit als Eigentümer oder sonst Berechtigte im Grundbuch einzutragen waren. Für die Personenhandelsgesellschaften und die Partnerschaften, die nach der ausdrücklichen Bestimmung des Gesetzes unter ihrer Firma bzw. ihrem Namen generell Rechte und insbesondere auch das Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken erwerben konnten und können (§§ 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB, § 7 Abs. 2 PartGG), ohne daß der Nachweis der aktuellen Vertretungsbefugnis stets in der Form des § 29 GBO hätte geführt werden können, war durch die besondere Regelung des § 32 Abs. 2 GBO (vgl. dazu Senat, NJW-RR 1991, 425 f.) – in den wechselnden, bis zum 31. August 2009 geltenden Fassungen dieser Norm – und ist heute durch die Regelung des § 32 Abs. 1 und 2 GBO Vorsorge getroffen, daß auch die insoweit erforderlichen Nachweise gegenüber dem Grundbuchamt erbracht werden können.

Für den Erwerb von Grundeigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kommt die hinsichtlich anderer Fragen erwogene und bejahte entsprechende Anwendung gesetzlicher Regelungen des Rechts der offenen Handelsgesellschaft, wie beispielsweise der §§ 128, 130 HGB für die persönliche Einstandspflicht der Gesellschafter (vgl. BGHZ 142, 315 [318 ff.]; BGHZ 146, 351 [358]; BGH NJW 2008, 1378 [1379]; BGH NJW-RR 2009, 254 [255]; BGH NZG 2010, 264 [265]), nicht in Betracht. § 32 GBO kann hier nicht entsprechend angewendet werden, weil es das dafür erforderliche Register nicht gibt (vgl. BayObLG NJW 2006, 70 [71]). Hier sind erst durch die genannte Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs und die hieran anschließende Entscheidung seines V. Zivilsenats vom 4. Dezember 2008 (BGHZ 179, 102 ff.) die Probleme generiert worden, die zu einer Vielzahl unterschiedlicher Entscheidungen über die Möglichkeit und die Voraussetzungen der Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer eines Grundstücks geführt haben (vgl. außer den zahlreichen, im Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 2008 genannten Entscheidungen auch OLG Brandenburg, Beschluß vom 7. Oktober 2010 – 5 Wx 77/10; OLG Brandenburg, Beschluß vom 13. Oktober 2010 – 5 Wx 38/10 -; OLG Brandenburg, Beschluß vom 28. Oktober 2010 – 5 Wx 96/10 -, juris; OLG Brandenburg, Beschluß vom 4. November 2010 – 5 Wx 105/10 -, juris; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010 – 15 W 440/10 -; OLG Oldenburg, RhNotZ 2010, 538; OLG Oldenburg, ZfIR 2010, 723 f.; OLG München, FGPrax 2010, 234 f.; OLG München, NZG 2010, 1263 f.; OLG Nürnberg, ZIP 2010, 1344 f.; OLG Saarbrücken, FGPrax 2010, 181 f.). Dabei indizieren Formulierungen im Schrifttum wie “Schlamassel” (Hertel, DNotZ 2009, 121), “nach uns die Sintflut” (Kesseler, NZM 2009, 190) oder “klinisch tot” (Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169; weitere Beispiele nennt Krüger, NZG 2010, 801 [802], der seinerseits dort [in Fußn. 12] mehrere Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts sowie von zwei Oberlandesgerichten als “indiskutabel” bezeichnet,) in einer sonst eher emotionsfernen Materie wie dem Immobiliarsachen- und dem Grundbuchrecht, wie “praxisfern” (Kesseler, a.a.O.) manchen Autoren die zuletzt genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs und die von ihnen hieraus gezogenen Folgerungen erscheinen mögen (vgl. auch – für ein anderes Rechtsgebiet – Hoppenz, FamRZ 2010, 1792). Dies gilt unabhängig davon, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 2008 wirklich “unausweichlich” (so Krüger, NZG 2010, 801 [802]) bzw. “unvermeidbar” (Zimmer, NZM 2009, 187) war oder ob dagegen zum einen spricht, daß die – auch nach der Angabe in jener Entscheidung “wohl” – überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrem Namen abgelehnt hatte, und zum anderen, daß der II. Zivilsenat schon als Ausgangspunkt seiner Entscheidung vom 29. Januar 2001 (unter A.I in BGHZ 146, 341 [343]) herausgestellt hatte, daß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nur) “grundsätzlich, das heißt, soweit nicht spezielle Gesichtspunkte entgegenstehen, jede Rechtsposition einnehmen” könne und (nur) “soweit sie in diesem Rahmen eigene Rechte und Pflichten begründet, … rechtsfähig” sei.

Möglicherweise von jenem Ausgangspunkt hat der II. Zivilsenat in jenem Urteil zwar die Frage der Vereinbarkeit seiner neuen Rechtsprechung mit den §§ 21, 22, 54 BGB (BGHZ 146, 341 [347]) und mit § 736 ZPO (auf S. 353 f.) behandelt, Fragen des Immobiliarsachen- und des Grundbuchrechts aber – soweit ersichtlich – nicht und die fehlende Registerpublizität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auf S. 356 f.) nur unter dem Gesichtspunkt etwaiger Schwierigkeiten für den Aktiv- und den Passivprozeß sowie die Kostenerstattung in den Blick genommen.

In seiner Entscheidung vom 31. Oktober 2002 (NJW 2003, 70 f.) hat das Bayerische Oberste Landesgericht die Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft unter anderem mit dem Hinweis auf die fehlende Registerpublizität schon hinsichtlich des Namens der Gesellschaft verneint (vgl. BayObLG NJW 2003, 70 [71]) und weiter ausgeführt, entsprechendes gelte für die Vertretungsbefugnis. Da die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht in ein Register eingetragen ist, könne der Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht nach § 32 GBO durch ein Zeugnis eines Registergerichts geführt werden. Daß die Gesellschaft nicht in ein Register eingetragen sei, führe somit zu nicht überwindbaren Problemen hinsichtlich Identität und Vertretungsbefugnis, da die Nachweise über das Bestehen der Gesellschaft und die Vertretungsbefugnis häufig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erbracht werden könnten (BayObLG NJW 2003, 70 [71]; vgl. auch BayObLG NJW-RR 2004, 810 [811]; BayObLG NJW-RR 2005, 43; OLG Celle, NJW 2006, 2194 f.; OLG Schleswig, NJW 2008, 306 [307]; Demharter, Rpfleger 2001, 329 [330]; Heil, NJW 2002, 2158 [2159]). Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist dem in seiner Entscheidung vom 4. Dezember 2008 zwar nicht gefolgt, hat dabei aber die angesprochenen Probleme nicht gelöst. Vielmehr räumt der V. Zivilsenat mit der Forderung in seinem Urteil vom 25. Januar 2008 nach einer Anpassung des Verfahrensrechts “an das geänderte Verständnis” des Wesens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und dem Hinweis jenes Urteils darauf, daß diese Anpassung dem Gesetzgeber vorbehalten sei (vgl. BGH NJW 2008, 1378 [1379]), selbst ein, daß sein Verständnis des Wesens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der geltenden gesetzlichen Regelung (des Verfahrensrechts) nicht in Einklang steht (vgl. auch Krüger, NZG 2010, 801 [807], der konstatiert, daß der Gesetzgeber der ihm – von dem Bundesgerichtshof – gestellten “Aufgabe”, das formelle Recht an die “Veränderungen des materiellen Rechts anzupassen” … “nicht gerecht geworden sei”).

Diese Sicht geht nach Auffassung des Senats fehl. Wenn die Rechtsprechung – und zwar auch diejenige eines obersten Gerichtshofs des Bundes – nicht mit dem Gesetz in Einklang steht, ist es nicht “Aufgabe” des Gesetzgebers, seine Regelungen an die Rechtsauffassung des Richters anzupassen, sondern der Richter ist nach Art. 20 Abs. 3 GG gehalten, seine Rechtsprechung zu überprüfen und zu korrigieren. Daran vermag auch der Hinweis des Bundesgerichtshofs auf die vermeintlich “dienenden Funktion” des Grundbuchrechts (BGHZ 179, 102 [109, Rdn. 13]; BGH NJW 2008, 1378 [1379]) nichts zu ändern. Vielmehr ist dieser Hinweis unzutreffend.

Zwar sind Bestimmungen des Verfahrensrechts soweit möglich so auszulegen, daß sie die Durchsetzung des materiellen Rechts nicht erschweren. Der Gesetzgeber ist indes darin frei, ob er seine die Gerichte bindenden Rechtsfolgeanordnungen in einem sonst – vornehmlich – zur Regelung des materiellen Rechts oder aber von Verfahrensfragen bestimmten Gesetz trifft, und einer gesetzlichen Bestimmung kommt nicht deshalb geringere Verbindlichkeit zu, weil sie in einem Verfahrensgesetz enthalten ist.

Zum anderen verkennt der Hinweis auf die vermeintlich bloß dienende Funktion des Grundbuchrechts in dem hier in Rede stehenden Kontext der Eintragungsvoraussetzungen das Verhältnis des materiellen Rechts zum (Grundbuch-) Verfahrensrecht. Er trifft vielmehr schon im Grundfall der Auflassung zwischen natürlichen Personen nicht zu. Nach materiellem Recht bedarf die Auflassung keiner über die Regelung des § 925 Abs. 1 BGB hinausgehenden Form; sie muß mithin nur bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zu ihrer Entgegennahme zuständigen Stelle erklärt werden, bedarf also nach materiellem Recht einhelliger Auffassung zufolge nicht der notariellen Beurkundung (vgl. nur BGH NJW 1992, 1101 [1102]; BGH NJW 1994, 2768; Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; OLG München, NJW-RR 2009, 738 [739]; OLG Rostock, NJW-RR 2006, 1162; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl. 2010, § 925, Rdn. 3; Staudinger/Pfeifer, BGB, Neubearbeitung 2004, § 925, Rdn. 76). Daraus, daß eine vor einem Notar mündlich erklärte Auflassung wirksam ist, wenn sie nicht oder nicht wirksam beurkundet wurde, folgert indes niemand, daß sie deshalb auch durch Umschreibung im Grundbuch vollzogen werden müßte. Die Wirksamkeit des materiellen Geschäfts rechtfertigt nämlich nicht den Schluß, daß das formelle Recht keine anderen und strengeren Voraussetzungen der Rechtsverwirklichung aufstellen dürfte (vgl. Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; Böttcher in Meikel, Grundbuchrecht, 9.Aufl. 2004, § 20, Rdn. 130; vgl. auch BGHZ 29, 366 [369]). Vielmehr entspricht es bislang völlig einhelliger Auffassung, daß das materiellrechtlich wirksame Rechtsgeschäft nur vollzogen werden kann, wenn es dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden kann, und daß deshalb die Auflassung im Ergebnis – aus Gründen des Verfahrensrechts – der Beurkundung, und zwar nach ganz herrschender Auffassung der Beurkundung in einer öffentlichen Urkunde nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO bedarf (vgl. BayObLG FGPrax 2001, 57; Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; Böttcher, a.a.O.), um vollzogen werden zu können. Entsprechend bedarf nach materiellem Recht die Auflassungsvollmacht zwar grundsätzlich keiner Form (vgl. nur Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 71), so daß auch eine von einem bloß mündlich Bevollmächtigten erklärte Auflassung wirksam ist. Zur Umschreibung im Grundbuch und damit zum Eigentumsübergang führt sie indes nicht, wenn dem Grundbuchamt nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird, daß die Vertretungsmacht für die Abgabe der Grundbucherklärungen in dem nach dem Verfahrensrecht maßgeblichen Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens noch bestanden hat (vgl. Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 73 mit weit. Nachw.), ohne daß vertreten würde, das materiellrechtlich wirksame Geschäft müsse wegen des dienenden Charakters des Grundbuchrechts dann auch im Grundbuch vollzogen werden können.

Tragender Grund hierfür ist, daß nach Deutschen Recht (zu anderen möglichen Gestaltungen vgl. Kohler in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, vor § 873, Rdn. 12) die Eintragung im Grundbuch nicht nur als deklaratorische Buchung der Verlautbarung eines bereits außerhalb des Grundbuchs vollzogenen Rechtsübergangs “dient”. Vielmehr sind durch die – materiellrechtliche – Bestimmung des § 873 Abs. 1 BGB die materielle Einigung und deren Eintragung im Grundbuch in der Weise miteinander verwoben, daß der materielle Rechtserwerb von der Eintragung und damit von deren in der Grundbuchordnung bestimmten Voraussetzungen abhängt. Durch diesen – genialen – “Trick” (vgl. Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, § 14 I, Rdn. 8 [S. 169]; vgl. auch Kohler, a.a.O., vor § 873, Rdn. 13: “unübertroffen”), die Eintragung nicht zum bloß deklaratorischen Folgetatbestand des dinglichen Geschäfts zu machen, sondern in dieses selbst einzubeziehen, erreicht der Gesetzgeber gleichsam von selbst, daß das Grundbuch mit hoher Wahrscheinlichkeit die wirkliche Rechtslage an einem Grundstück vollständig und richtig wiedergibt. Diesen Regelungszusammenhang verkennt, wer bei der Frage des Erwerbs des Eigentums oder sonstiger dinglicher Rechte an einem Grundstück mit Krüger (AcP 208 [2008], 699 [711]), Leipold (in Festschrift für Canaris, Band II, 2007, S. 221 [230]) und den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar und 4. Dezember 2008 dem Grundbuch(recht) lediglich eine “dienende Funktion” gegenüber dem materiellen Recht zuweist. An die wesentlichen Grundstrukturen der gesetzlichen Regelung ist die Rechtsprechung auch dann gebunden, wenn sie Rechtsfortbildung betreibt (vgl. Krüger, NZG 2010, 801 [807]). Dies gilt auch für das Konzept, das der Gesetzgeber mit den Regelungen der §§ 873, 925 BGB, 19, 20, 29 GBO verwirklicht hat.

b) Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur vor-

genommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und / oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Zu den sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen im Sinne dieser Bestimmung gehört im Falle der Auflassung die materiellrechtliche Einigung nach den §§ 873, 925 BGB. Nach § 20 GBO darf im Falle der Auflassung eines Grundstücks oder – wie hier – eines Wohnungseigentumsrechts (vgl. Schneider in Riecke/ Schmid, WEG, 3. Aufl. 2010, § 1, Rd. 81) die Eintragung nur erfolgen, wenn die Einigung erklärt ist. Deshalb hat das Grundbuchamt bei der Eintragung eines rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsels die Wirksamkeit der Auflassung zu prüfen. Läßt sich ein Beteiligter bei der Erklärung der Auflassung vertreten, so erstreckt sich die Prüfungspflicht des Grundbuchamts – wie dargestellt – auch auf den in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO zu führenden Nachweis der Bevollmächtigung des Vertreters (vgl. BGHZ 29, 366 [368]; BayObLGZ 1954, 225 [231]; BayObLG MittRhNotK 1988, 96; Senat, DNotZ 1984, 569 [571]; Senat, FGPrax 2007, 102 [103]; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010 – 15 W 440/10 -, Rdn. 14, juris; Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 20, Rdn. 24; Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 73).

§ 29 GBO konkretisiert das grundbuchrechtliche Legalitätsprinzip. Es soll – was der Gesetzgeber durch die dargestellte, in § 873 Abs. 1 BGB bestimmte Anbindung der materiellen Rechtsänderung erst an die Umschreibung im Grundbuch erreichen wollte – den Grundbuchinhalt soweit wie möglich mit der materiellen Rechtslage in Einklang halten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlustes durch einen redlichen Erwerb eines Dritten aufgrund des von unzutreffenden Eintragungen im Grundbuch ausgehenden Rechtsscheins minimieren (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 14; OLG München, FGPrax 2010, 234; Knothe in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl. 2006, § 29, Rdn. 1 mit weit. Nachw.). Die Bestimmung ist zwar ihrer Fassung nach nur eine Ordnungsvorschrift (vgl. BGH, DNotZ 1963, 313; Knothe, a.a.O., § 29, Rdn. 5). Es steht aber nicht im Belieben des Grundbuchamts, ob diese Bestimmung bei Eintragungen eingehalten wird oder nicht. Vielmehr hat dieses stets – nicht zuletzt wegen der durch § 873 Abs. 1 BGB bestimmten Verknüpfung mit dem Rechtserwerb, dessen Verwirklichung nicht in das Belieben des Grundbuchamts gestellt sein kann, – die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen (vgl. OLG Hamm und OLG München, a.a.O.). Daraus folgt, daß im Erwerbsfall, ehe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an einem Grundstück erwirbt, dem Grundbuchamt gemäß den §§ 20, 29 Abs. 1 GBO die Existenz der erwerbenden Gesellschaft, die Identität einer früher gegründeten Gesellschaft mit der erwerbenden Gesellschaft und ihre aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse im Zeitpunkt des Vertreterhandelns in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen sind (vgl. OLG Hamm, a.a.O.; OLG München, a.a.O.; OLG München, FGPrax 2010, 68; OLG Nürnberg, ZIP 2010, 1344 f.; OLG Schleswig, FGPrax 2010, 123 [124]; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169 [177 f. mit weit. Nachw.]; Böttcher, ZNotP 2010, 173 [176]).

Das Erfordernis, die genannten Nachweise in der Form des § 29 GBO zu führen, hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluß vom 4. Dezember 2008 (BGHZ 179, 102 ff.) nicht in Frage gestellt (vgl. Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 167 [178). Auch das ERVBGB vom 11. August 2009 (BGBl. I, 2713) läßt die allgemeinen Grundsätze des Grundbuchverfahrens unberührt (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 15; OLG München, FGPrax 2010, 234; Lautner, MittBayNot 2010, 286 [291]; vgl. auch Krüger, NZG 2010, 801 [806 f.]).

c) In der vorliegenden Sache ist der danach erforderliche Nachweis der

Existenz und der Vertretungsberechtigung der Beteiligten zu 3) von den Beteiligten nicht in der erforderlichen Form erbracht worden.

aa) Einigkeit besteht, daß die Existenz der Gesellschaft, ihr Gesellschafter-

bestand und die daraus folgenden Vertretungsverhältnisse in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden können durch den Abschluß eines notariellen Gesellschaftsvertrages im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 17; OLG München, FGPrax 2010, 234; OLG Rostock, Beschluß vom 14. September 2010 – 3 W 100/10 – Rdn. 21, juris; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169 [183]; Böttcher, ZNotP 2010, 173 [176]; Lautner, DNotZ 2009, 650 [658]). Eine Gesellschaftsgründung anläßlich des gegenständlichen Grundstücksgeschäfts hat hier indes nicht, auch nicht konkludent, stattgefunden. Vielmehr geht der notarielle Vertrag vom 11. Juli 2009 vom Rechtserwerb durch eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus und teilt mit, daß eine Beurkundung des Gesellschaftsvertrages – auch nach Belehrung – “nicht gewünscht” sei. Dem läßt sich nicht im Wege der Auslegung der Erklärungsinhalt einer Neugründung bemessen. Daß die Gesellschaft erst mit dem Abschluß des Kaufvertrages gegründet werden solle, ergibt sich aus der notariellen Urkunde vom 11. Juli 2009 gerade nicht. Vielmehr wird die Gesellschaft im Eingang der Urkunde als (bereits) “bestehend” bezeichnet. Die erklärte Absicht, für eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben zu wollen, schließt auch die Neugründung einer “Zweit-GbR” von vornherein aus (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 17; OLG Nürnberg, ZIP 2010, 1344 [1346]; OLG Rostock, Beschluß vom 14. September 2010, a.a.O., Rdn. 23; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169 [183]).

bb) Der Senat vermag sich nicht der Ansicht der Entscheidung des Ober-

landesgerichts Saarbrücken (FGPrax 2010, 181 [182]) sowie des Oberlandesgerichts Oldenburg (ZIP 2010, 1846 f.) und mehrerer in jüngerer Zeit ergangener Entscheidungen des Oberlandesgerichts Brandenburg (Beschluß vom 13. Oktober 2010 – 5 Wx 38/10 -, BeckRS 2010, 25647; Beschluß vom 28. Oktober 2010 – 5 Wx 96/10 -, Rdn. 29 ff., juris; Beschluß vom 4. November 2010 – 5 Wx 105/10 – Rdn. 23 ff., juris) anzuschließen, bereits die im notariellen Vertrag über den Erwerb von Grundeigentum durch die darin bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts enthaltene Bestätigungserklärung der Beteiligten erbringe einen ausreichenden Nachweis dafür, daß eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem angegebenen Gesellschafterbestand fortbestehe und wie angegeben vertreten werde. Die entsprechende Erklärung stellt lediglich eine tatsächliche Wissenserklärung der Urkundsbeteiligten dar. Es steht jedoch schon nicht fest, daß diese Erklärung tatsächlich von den aktuell vertretungsberechtigten Gesellschaftern stammt. Daß die Erklärung in einer notariellen Urkunde abgegeben wird, erfüllt nur scheinbar das Erfordernis des Nachweises durch eine öffentliche Urkunde, weil die Beweiskraft der Urkunde nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung(en) umfaßt (vgl. BGH NJW-RR 2007, 1006 [1007]; BGH, Beschluß vom 11. Februar 2010 – V ZB 167/09 -, Rdn. 18, juris; KG FGPrax 2009, 55 [56]; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 20; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169 [182]). Dies verkennt auch der Hinweis der Beschwerde auf die §§ 415, 418 ZPO. Indem § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO den Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt, stellt das Gesetz zwar auf die inhaltliche Beweiskraft solcher Urkunden ab. Notarielle Urkunden über den Abschluß eines Vertrages begründen nach § 415 Abs. 1 ZPO den vollen Beweis des beurkundeten Vorgangs, also dafür, daß und mit welchem Inhalt die beurkundeten Erklärungen abgegeben worden sind. Nach § 418 Abs. 1 ZPO bewiesen sind ferner die in der Urkunde festgehaltenen eigenen Wahrnehmungen der Urkundsperson. Daß die protokollierten Erklärungen inhaltlich richtig sind, wird durch eine öffentliche Urkunde dagegen nicht bewiesen, sondern unterliegt im Zivilprozeß der freien Beweiswürdigung unter Berücksichtigung aller dort zulässigen Beweismittel (vgl. nur Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 31. Aufl. 2010, § 415, Rdn. 5; Zöller/Geimer, ZPO, 28. Aufl. 2010, § 415, Rdn. 5) und bedarf, soweit davon eine Eintragung im Grundbuch abhängt, im Verfahren vor dem Grundbuchamt des (anderweitigen) Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 GBO. Deshalb können hier auch – entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Brandenburg (a.a.O.) – nicht die zur Vollmachtsbestätigung (vgl. BGHZ 29, 366 [368 f.]; Senat, Rpfleger 1986, 298 f.) entwickelten Grundsätze herangezogen werden, denn dies setzte voraus, daß die aktuellen Rechtsverhältnisse der Gesellschafter bekannt und belegt sind. Die – in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abgegebene – Vollmachtsbestätigung des Vertretenen kann den Nachweis der Bevollmächtigung des Vertreters nur deshalb unter der weiteren Voraussetzung ersetzen, daß der Bestätigende im Zeitpunkt der Abgabe seiner Erklärung noch die Rechtsmacht zur Vornahme der in Rede stehenden Handlung besitzt (vgl. Senat, Rpfleger 1986, 298 f.; Demharter, a.a.O., Rdn.10), weil das Vollmachtsgeständnis zwar nicht beweist, daß der Inhalt der Bestätigung richtig ist, aber der Bestätigende den erstrebten Erfolg auch durch eine Genehmigung (§ 184 BGB) des von dem Vertretenen vorgenommenen Rechtsgeschäfts erreichen könnte (vgl. Hügel/Otto, GBO, 2. Aufl. 2010, § 29, Rdn. 29). Demgegenüber wäre eine – in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abgegebene – Bestätigung des Vertreters, daß er Vertretungsmacht besitze, unerheblich. Vielmehr wäre es ein Zirkelschluß, wenn aus der namens des Vertretenen abgegebenen Erklärung des Vertreters, er sei bevollmächtigt, geschlossen würde, damit habe er namens des Vertretenen die Vollmacht wirksam bestätigt, so daß von der Vertretungsmacht auszugehen sei. In gleicher Weise dreht sich aber auch die Argumentation im Kreis, aus einer mit dem notariellen Kaufvertrag abgegebenen “Bestätigung” der Rechtsverhältnisse der Gesellschaft zu schließen, daß diese Bestätigung inhaltlich zutrifft (vgl. OLG München, FGPrax 2010, 234 [235]; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169 [182]; Lautner, MittBayNot 2010, 286 [289]).

cc) Auch der Hinweis der Beschwerde auf die Vermutung der Vollständigkeit

und Richtigkeit des Inhalts einer über eine vertragliche Vereinbarung errichteten Urkunde veranlaßt keine andere Beurteilung. Bei dem vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung (vgl. BGHZ 20, 109 [111]; BGHZ 100, 373 [378 f.]; BGH NJW 2002, 3164 [3165]; vgl. auch schon RGZ 65, 46 [49]; RGZ 85, 322 [326]) vertretenen Rechtssatz, daß der Inhalt einer über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunde dann, wenn er eindeutig ist, die Vermutung für sich hat, den Inhalt dieses Rechtsgeschäfts vollständig und richtig wiederzugeben, handelt es um eine Beweislastregel (vgl. BGH NJW 2002, 3164 [3165]; Laumen in Baumgärtel/ Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast, Grundlagen, 2. Aufl. 2009, § 14, Rdn. 9 [S. 338]) im Rechtsstreit zwischen den Vertragsparteien. Die Vertragspartei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände – sei es zum Nachweis eines vom Urkundentext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) – beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (vgl. BGH WM 1999, 965; BGH NJW 2002, 3164 [3165]; Schmidt-Eichhorn in Handbuch der Beweislast, 3. Aufl. 2008, § 305 b BGB, Rdn. 2). Die genannte Vermutung wirkt somit nur gegen eine Vertragspartei, welche das – hinreichend eindeutig – Beurkundete nicht gegen sich gelten lassen will. Darum geht es hier aber nicht. Schon gegenüber Dritten wirkt sie nicht, und sie ist nicht geeignet, den Nachweis zu ersetzen, daß eine von dem Handelnden als bestehend bezeichnete Gesellschaft existiert und wie sie vertreten wird.

dd) Fehl geht die Auffassung der Beschwerde, die genannten Anforderungen

der §§ 20, 29 GBO verstießen gegen Art. 2 und / oder Art. 14 GG. Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt das bereits erworbene Eigentum; da der Eigentumserwerb nach dem Gesetz die Umschreibung im Grundbuch voraussetzt, wird diese Garantie durch die Bestimmungen der §§ 873 BGB, 20, 29 GBO unabhängig von dem Gesetzesvorbehalt des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht berührt. Auch die allgemeine Handlungsfreiheit des Art. 2 GG hindert den Gesetzgeber nicht, die in den §§ 20, 29 GBO bezeichneten Voraussetzungen für den Erwerb von Grundeigentum aufzustellen.

ee) Im Ansatz fehl geht schließlich auch der Einwand der Beschwerde, beim

Erwerb von Grundeigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung genüge nach der Praxis der Vollstreckungsgerichte “stets” die Behauptung der erschienen Personen, als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erwerben zu wollen, und damit legten “die Grundbuchämter … derzeit ohne Grund einen anderen Maßstab bei der Eintragung des Eigentumswechsels an eine Auflassung zu notarieller Urkunde als an einen gerichtlichen Zuschlagsbeschluß”.

Selbst wenn – was der Senat hiermit nicht feststellt – diese Praxis im Zwangsversteigerungsverfahren gegeben sein sollte, folgt hieraus nichts für den Prüfungsgegenstand und den Prüfungsumfang im Falle einer Eintragung aufgrund einer zu notarieller Urkunde erklärten Auflassung. Hier hat die Beteiligte zu 3) das Eigentum nicht durch Zuschlag erworben, so daß es bereits deshalb hier nicht auf die Voraussetzungen der Umschreibung des Eigentums im Falle eines solchen Erwerbs ankommt. Der Senat bemerkt deshalb lediglich ergänzend, daß sich der von der Beschwerde vermißte “Grund” für den unterschiedlichen Gegenstand der Prüfung des Grundbuchamts in den Fällen des Erwerbs aufgrund einer Auflassung oder durch Zuschlag unmittelbar aus dem Gesetz ergibt. Im Fall des Erwerbs aufgrund einer Auflassung hat das Grundbuchamt – wie dargestellt – die Voraussetzungen der §§ 20, 29 GBO zu prüfen. Der Erwerb des Eigentums durch Zuschlag vollzieht sich dagegen nach § 90 Abs. 1 ZVG durch den Zuschlag selbst, also außerhalb des Grundbuchs,

und die anschließende Umschreibung des Eigentums im Grundbuch aufgrund des Ersuchens des Vollstreckungsgerichts (§ 130 Abs. 1 Satz 1 ZVG) stellt eine bloße Berichtigung des Grundbuchs dar. Diese Umschreibung erfolgt dann nach § 38 GBO “auf Grund des Ersuchens der Behörde”, also hier des Vollstreckungsgerichts. Dabei hat das Grundbuchamt zwar die Voreintragung des Betroffenen (§ 39 GBO, vgl. nur Demharter, a.a.O., § 38, Rdn. 65, 73), aber nicht zu prüfen, ob die Voraussetzungen tatsächlich gegeben sind, unter denen das Vollstreckungsgericht zu dem Ersuchen befugt ist; dafür ist vielmehr allein die ersuchende Behörde verantwortlich (vgl. OLG Hamm, MDR 1958, 44; OLG Frankfurt, FGPrax 2003, 197; OLG München, FGPrax 2008, 235 [236]; Demharter, a.a.O., § 38, Rdn. 74; Zeller/Stöber, ZVG, 19. Aufl. 2009, § 130, Anm. 2.15). Mithin hat im Fall der Umschreibung aufgrund Eintragungsersuchens nach – rechtskräftig gewordenem – Zuschlagsbeschluß allein das Vollstreckungsgericht vor Erteilung des Zuschlags zu prüfen, ob die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in deren Namen das Meistgebot abgegebenen worden ist, existiert und ob sie im Versteigerungsverfahren wirksam vertreten worden ist.

Wenn hierbei in der Praxis der Vollstreckungsgerichte, die durch den in der Beschwerdeschrift ohne Nachweis genannten Einzelfall allerdings noch nicht belegt ist, ein anderer Maßstab angelegt werden sollte, als nach den §§ 20, 29 GBO im Falle der Umschreibung nach Auflassung geboten ist, mag auch dies Folge der Unsicherheit sein, die in der Praxis als Folge der oben bezeichneten Entscheidungen des II. und des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Rechts- und zur Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetreten ist, eröffnet aber nicht die Möglichkeit, von der Anwendung der Bestimmungen der §§ 20, 29 GBO in den von diesen Bestimmungen geregelten Fällen abzusehen.

d) Die Beschwerde ist auch nicht teilweise, nämlich insoweit begründet,

daß der Rechtspfleger des Grundbuchamtes, statt den Antrag auf Eintragung der Beteiligten zu 5) als Eigentümerin abzulehnen, zunächst eine Zwischenverfügung hätte erlassen müssen. Zwar ist auch der Erlaß einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) taugliches Ziel einer gegen die Ablehnung eines Eintragungsantrages gerichteten Beschwerde (vgl. BayObLG Rpfleger, 1984, 406; OLG Frankfurt, FGPrax 1997, 50; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 11; KG NJW-RR 1989, 1360; OLG München, DNotZ 2008, 934 f.; Demharter, a.a.O., § 71, Rdn. 26). Hier kommt indes der Erlaß einer Zwischenverfügung nicht in Betracht, weil ein nicht behebbares Eintragungshindernis besteht.

Zwar ist in jüngerer Zeit wiederholt vertreten worden, die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung der Gesellschafter genüge, um den nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Nachweis der Existenz, des Gesellschafterbestandes und der Vertretungsregelungen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu ersetzen (vgl. OLG Oldenburg, ZfIR 2010, 723 [724]; LG Magdeburg, NJW-RR 2009, 1528 [1529]). Hierdurch kann der erforderliche Nachweis indes nicht geführt werden, so daß – wie der Rechtspfleger des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – das Grundbuchamt auch nicht gehalten war, statt der Zurückweisung des Eintragungsantrages den Beteiligten durch Zwischenverfügung die Vorlage einer solchen eidesstattlichen Versicherung aufzugeben.

Die eidesstattliche Versicherung ist ein Mittel zur Glaubhaftmachung, aber kein im Grundbuchrecht allgemein zugelassenes Nachweismittel. Dies ergibt sich aus der in § 29 Abs. 1 GBO ausgesprochenen Beweismittelbeschränkung

(vgl. BayObLG Rpfleger 2000, 451; BayObLG DNotZ 1993, 598). Allerdings ist für eng begrenzte Ausnahmefälle anerkannt, daß im Eintragungsverfahren Lücken des urkundlichen Nachweises durch eine eidesstattliche Versicherung geschlossen werden können. Dabei handelt es sich insbesondere um den Ausschluß negativer Hilfstatsachen bei der Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge (vgl. BGHZ 57, 84 [95]; BayObLG NJW-RR 2003, 736; Senat, FGPrax 2007, 102 [103]; OLG Düsseldorf, FGPrax 2010, 114 f.; OLG Hamm, Rpfleger 1985, 153 [154]; KG FGPrax 1997, 212 [214]). Auf den nach § 20 GBO zu erbringenden Nachweis läßt sich diese Rechtsprechung nicht übertragen. Vielmehr würde eine solche Übertragung, wie das OLG Hamm (Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 21) überzeugend ausgeführt hat, die Tür zu einer Entwicklung öffnen, die unter dem Gesichtspunkt einer Anwendung solcher Überlegungen auf vergleichbare Sachverhalte in immer weitergehenden Umfang in das Grundbucheintragungsverfahren nicht urkundliche Beweismittel einführen und damit eine Erosion des bewährten, die Sicherheit des Grundbuchverkehrs – und damit des materiellen Rechts – gewährleistenden Verfahrensrechts einleiten würde. Zu einer solchen Aufweichung des Grundbuchrechts besteht indes kein Anlaß, zumal den Beteiligten rechtliche Gestaltungsformen zur Verfügung stehen, durch die sie die gewünschten Rechtsfolgen herbeiführen können. Dazu gehört neben der Neugründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb die Möglichkeit der Gründung einer auf die Verwaltung ihres eigenen Vermögens beschränkten Personenhandelsgesellschaft (§§ 105 Abs. 2, 161 Abs. 2 HGB), die mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Registerpublizität ausgestattet ist.

e) Über den Hilfsantrag unter Ziff. II der Beschwerdeschrift vom 2. Februar

2010 hat nicht der Senat zu entscheiden. Dieser Hilfsantrag wird – für den nunmehr gegebenen Fall der Zurückweisung der Beschwerde – ausdrücklich an das Grundbuchamt gerichtet und betrifft einen anderen Gegenstand als der durch den angefochtenen Beschluß beschiedene Antrag.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt. Die Haftung der Beschwerde- führer auf die Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz.

4. Gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GBO läßt der Senat zur Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde zu.

Rechtsmittelbelehrung :

Gegen diesen Beschluß ist das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses durch Einreichung einer in deutscher Sprache abgefaßten und unterschriebenen Beschwerdeschrift eines bei dem Bundesgerichtshofs zugelassenen Rechtsanwalts bei dem Bundesgerichtshof, Herrenstraße 45 a, 76133 Karlsruhe (Postanschrift: Bundesgerichtshof, 76125 Karlsruhe) einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muß die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und die Erklärung enthalten, daß gegen diesen Beschluß Rechtsbeschwerde eingelegt wird. Sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, ist die Rechtsbeschwerde innerhalb einer Frist von einem Monat zu begründen; diese Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses und kann auf Antrag durch den Vorsitzenden des Rechtsbeschwerdegerichts (Bundesgerichtshof) verlängert werden.

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