VG Berlin 6. Kammer 6 L 114/22

VG Berlin 6. Kammer
6 L 114/22

Tenor
Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Nebenbestimmungen II) 3.) b) und 10.) in dem Bescheid des Bezirksamtes Neukölln von Berlin vom 22. März 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31. Mai 2022 wird angeordnet. Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.

Die Antragsteller/innen tragen die Kosten des Verfahrens zu 2/3, der Antragsgegner zu 1/3.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 2.500,00 Euro festgelegt.

Gründe
I.

Randnummer1
Die Antragsteller/innen wenden sich gegen einzelne Nebenbestimmungen zu einer zweckentfremdungsrechtlichen Abrissgenehmigung.

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Sie sind seit 2010 Eigentümer/innen von zwei Grundstücken im W… Berlin, die mit einem von ihnen selbst bewohnten Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 238,25 m2 bebaut sind.

Randnummer3
Unter dem 14. Dezember 2020 beantragte der Antragsteller zu 2 bei dem Bezirksamt Neukölln von Berlin – Bezirksamt – den Abriss des Gebäudes. Zugleich erklärte er, ein Einfamilienhaus inklusive Garage mit einer Wohnfläche von 264,33 m2 neu errichten zu wollen. Er beabsichtige, das Vorhaben allein durch Einkünfte aus den Vorjahren und aktuelle Einkünfte zu finanzieren; ein Darlehen werde er dafür nicht aufnehmen. Hierzu übersandte er eine Kostenermittlung, Einkommenssteuerbescheide zu den Jahren 2018 und 2019 sowie Kontoauszüge. Mit bauordnungsrechtlichem Bescheid vom 29. Oktober 2021 genehmigte das Bezirksamt das Neubauvorhaben.

Randnummer4
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2021 hörte das Bezirksamt den Antragsteller zu 2 zu den beabsichtigten Nebenbestimmungen der Abrissgenehmigung an. Unter dem 27. Dezember 2021 trat die Ehefrau des Antragstellers zu 2, die Antragstellerin zu 1, dem Verfahren bei. Mit E-Mail vom 8. Februar 2022 bekräftigten die Antragsteller/innen, die Finanzierung des Neubaus allein aus Eigenmitteln bestreiten und zunächst auf ein Darlehen verzichten zu wollen. Hierzu reichten sie ergänzend Kontoübersichten und einen zwischen dem Antragsteller zu 2 und dessen Bruder geschlossenen Darlehensvertrag ein. Mit Schreiben vom 3. März 2022 forderte das Bezirksamt die Antragsteller/innen auf, den seiner Auffassung nach nicht belegten Teil der voraussichtlichen Baukosten durch einen wirksam abgeschlossenen Darlehensvertrag nachzuweisen oder stattdessen nachvollziehbar darzulegen, welchen Teil ihrer Einkünfte sie für das geplante Vorhaben einsetzen könnten. Daraufhin reichten die Antragsteller/innen Einkommensbescheinigungen der Steuerberaterin für das Jahr 2020 nach.

Randnummer5
Mit zweckentfremdungsrechtlichem Bescheid vom 22. März 2022 genehmigte das Bezirksamt den Abriss des Bestandsgebäudes. Zugleich fügte es der Genehmigung unter „II. Nebenbestimmungen“ unter anderem folgende Regelungen bei:

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„2.)

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Es wird eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von 571.800,00 EUR festgesetzt, die sie beide gemeinsam als Gesamtschuldner an das Bezirksamt (…) zu zahlen haben.

3.)

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a) Die einmalige Ausgleichszahlung gem. Ziffer 2.) wird grundsätzlich mit dem Abriss fällig. Ihre Verpflichtung zur Zahlung wird jedoch angesichts Ihres Angebots, angemessenen Ersatzwohnraum zu schaffen, bis zum 15.11.2023 vorläufig ausgesetzt. Sie haben sie zu dem vorgenannten Termin an die Bezirkskasse Neukölln (…) zu überweisen.

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b) Ihnen wird zur Absicherung der vorläufig ausgesetzten Zahlungspflicht auferlegt, eine Grundschuld gem. Ziffer II 10.) dieses Bescheids zu bestellen und eintragen zu lassen, s.u.

8.)

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Sie beide werden verpflichtet, den Ersatzwohnraum (…)

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c) sofern und soweit Sie ihn nicht selbst zum Wohnen nutzen, dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen, indem für ihn keine höhere Miete Nettokalt je m² Wohnfläche i.S.d. § 2 (1) ZwVbVO verlangt werden wird, als in § 3 (4) der jeweils gültigen Fassung der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbVO) zu § 3 (1) Satz 2 und 3 in der bis zum 07.10.2021 geltenden Fassung / § 3 (2) Satz 1 und Satz 2 ZwVbG in der seit dem 07.10.2021 geltenden Fassung festgelegt ist (derzeit 7,92 € und künftig ggf. abweichend davon).

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d) Ihnen beiden wird darüber hinaus auferlegt, die Verpflichtung nach II) 8.) c) in das Grundbuch zu dem o.g. Grundstück durch Bestellung und Eintragung einer darauf gerichteten beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gem. Ziffer 9.) aufnehmen zu lassen und diese Verpflichtung auf Ihren künftigen Rechtsnachfolger im Eigentum an dem o.g. Ersatzwohnraum wirksam zu übertragen (…).

9.)

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Die Genehmigung der Wohnraumbeseitigung (Abriss) steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass Sie beide zur Sicherung der Verpflichtung gem. Ziffer 8.) c) und d) auf eigene Kosten zugunsten des Landes Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln, die unten näher beschriebene beschränkt persönliche Dienstbarkeit (bpD) in das zu dem befangenen Grundstück (…) beim Amtsgericht Neukölln geführte Grundbuch (…) eintragen lassen und dem Bezirksamt (…) die Eintragung nachweisen. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit muss den folgenden Inhalt haben: „Der gesamte Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) in dem Wohnhaus auf dem Grundstück (…) darf jeweils nur an Personen zum Gebrauch überlassen und nur von Personen genutzt werden, die vom Land Berlin benannt sind. Die Benennung gilt als erteilt, wenn der Eigentümer die Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzt oder die betreffende Wohnung an Personen ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen wird und diese für die Überlassung kein höheres Entgelt zu zahlen verpflichtet sind, als in § 3 (4) der jeweils gültigen Fassung der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu § 3 (1) Satz 2 und 3 ZwVbG in der bis zum 07.10.2021 geltenden Fassung / § 3 (2) Satz 1 und Satz 2 ZwVbG in der seit dem 07.10.2021 geltenden Fassung bestimmt ist. Erst nach dem Nachweis der Eintragung darf die Genehmigung zum Abriss ausgenutzt werden.

10.)

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Die Genehmigung der Wohnraumbeseitigung (Abriss) steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass Sie zur Absicherung der Ausgleichszahlung nach Ziffer 2.) in dieser Höhe auf eigene Kosten zugunsten des Landes Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln, eine Grundschuld ohne Brief lastend auf dem Grundstück (…) bestellen und in das beim Amtsgericht Neukölln geführte Grundbuch (…) eintragen lassen und dem Bezirksamt (…) die Eintragung nachweisen. Erst nach dem Nachweis der Eintragung darf die Genehmigung zum Abriss ausgenutzt werden.

Randnummer15
Zur Begründung führte das Bezirksamt im Wesentlichen aus, zwar lägen vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen, die das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Bestandswohnraums überwiegen, nicht vor. Die Antragsteller/innen hätten jedoch ein geeignetes und verlässliches Angebot für die Schaffung angemessenen Ersatzwohnraums unterbreitet. Ausreichende Finanzmittel in Gestalt von Kontoguthaben, Bargeld, der erwarteten Rückzahlung des Darlehens und Einnahmen aus der beruflichen Tätigkeit des Antragstellers zu 2 seien glaubhaft gemacht. Die einmalige Zahlung sei als Ausgleich für den Wohnraumverlust festzusetzen. Die Pflicht zur Ausgleichszahlung entfalle, wenn neuer Wohnraum geschaffen werde. Mit der unter Ziffer 8.) gesetzten Nebenbestimmung werde sichergestellt, dass der Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werde, was Mieten voraussetze, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden könnten. Die genügend sichere Durchsetzung der Miethöchstgrenze im Falle eines Wechsels im Eigentum werde durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Diese Auflage sei verhältnismäßig, da ein gleich sicheres milderes Mittel zur Gewährleistung der Beachtung der Obergrenze nicht vorhanden sei. Entfalle die gesetzliche Regelung zur Achtung einer Miethöchstgrenze im Nachhinein, würden die Nebenbestimmungen insoweit gegenstandslos; die Belastung im Grundbuch wäre dann entsprechend der geänderten Rechtslage aufzuheben. Die Bestellung einer Grundschuld stelle die Durchsetzung der Ausgleichszahlung sicher, falls die Antragsteller/innen wider Erwarten den Ersatzwohnraum nicht schafften und in Vermögensverfall gerieten oder aus anderen Gründen die Zahlung nicht beigetrieben werden könnte. Der vollständige Verlust des Bestandswohnraums sei nur dann genehmigungsfähig, wenn eine angemessene Kompensation durch Leistung einer Ausgleichszahlung oder die Schaffung von Ersatzwohnraum erfolge. Werde Letzterer erst künftig mit einiger Wahrscheinlichkeit hergestellt, müsse jedenfalls die Durchsetzbarkeit der Ausgleichzahlung sichergestellt werden. Für den Fall, dass den Antragsteller/innen das Stellen einer Grundsicherheit unzumutbar sei, könnten sie eine andere Form der Sicherheit – etwa die selbstschuldnerische Bürgschaft – beantragen.

Randnummer16
Gegen die Nebenbestimmungen II) 3.) b), 8.) c) und d), 9.) und 10.) haben die Antragsteller/innen unter dem 11. April 2022 Widerspruch erhoben und um Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ersucht. Zur Begründung führen sie aus, die Verpflichtung zur Bestellung einer Grundschuld als Sicherheit für die Ausgleichszahlung verstoße gegen den Gesetzesvorbehalt. Ihre Eintragung führe zu einer Wertminderung der Grundstücke und erschwere deren möglichen Verkauf, überdies könnten sie dann auch nur noch eingeschränkt zur dinglichen Kreditsicherung verwendet werden. Die Regelung sei zudem unverhältnismäßig. Die Schaffung von Ersatzwohnraum sei nicht ungewiss, der zeitliche Ablauf vielmehr im angegriffenen Bescheid festgelegt. Unter Berücksichtigung ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse sei zudem eine Sicherheit nicht notwendig. Sie hätten sämtliche der von dem Bezirksamt angeforderten Auskünfte betreffend die Finanzierung der voraussichtlichen Baukosten erteilt, darüber hinaus ein besonderes eigenes Interesse an der Schaffung des Ersatzwohnraums zur Selbstnutzung. Dadurch, dass die Genehmigung zum Abriss nur unter der aufschiebenden Bedingung der Bestellung einer Grundschuld erteilt werde, entstünden unzumutbare zeitliche Verzögerungen und unnötige Kosten. Darüber hinaus sei die Festlegung einer Miethöchstgrenze rechtswidrig. Vielmehr seien die gesetzlichen Voraussetzungen zur Genehmigung der Beseitigung von Wohnraum verfassungskonform dahin auszulegen, dass angebotener Ersatzwohnraum als angemessener Ausgleich anzusehen sei, wenn die hierfür aufgestellten höchstrichterlichen Eignungskriterien erfüllt würden. Anforderungen an die Miethöhe fielen nicht hierunter. Unabhängig hiervon sei eine einheitliche staatliche Mietobergrenze, die von jeglichem Marktbezug entkoppelt sei, eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentumsfreiheit. Ohnehin schließe die gesetzliche Regelung die Festlegung von Mietobergrenzen für Einfamilienhäuser aus. Nach alldem sei auch die Pflicht zur Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur dinglichen Sicherung der Miethöhe rechtswidrig.

Randnummer17
Auf den Hinweis des Gerichts, dass Zweifel an einer isolierten Anfechtbarkeit und Aufhebbarkeit der Nebenbestimmungen II) 8.) c), d) und 9.) bestehen, haben die Antragsteller/innen ihren Antrag hilfsweise erweitert. Weder dem Wortlaut von § 3 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes in der aktuell geltenden Fassung noch den Materialien zur letzten Änderung der Regelung lasse sich ein entsprechender gesetzgeberischer Wille dahin entnehmen, dass eine Abrissgenehmigung insoweit nicht für sich Bestand haben könnte.

Randnummer18
Die Antragsteller/innen beantragen nunmehr wörtlich,

Randnummer19
die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Nebenbestimmungen II) 3.) b), 8.) c) und d), 9.) und 10.) in dem Bescheid des Bezirksamts Neukölln von Berlin vom 22. März 2022 wiederherzustellen,

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hilfsweise, dem Antragsgegner aufzugeben, die Genehmigung zum Abriss ohne die angefochtenen Nebenbestimmungen zu erlassen.

Randnummer21
Der Antragsgegner beantragt,

Randnummer22
den Antrag abzuweisen.

Randnummer23
Zur Begründung verweist er auf den angefochtenen Bescheid. Darüber hinaus führt er aus, zwar genüge die Wahrscheinlichkeit des von den Antragsteller/innen behaupteten Geldflusses für die Erteilung der Abrissgenehmigung. Allerdings sei der Erfolg des Bauvorhabens in einem Grade ungewiss, dass eine dingliche Absicherung der festgesetzten Ausgleichszahlung geboten sei. Man habe geringere Anforderungen an die Darstellung und den Nachweis der voraussichtlichen Kosten des Neubauvorhabens sowie seine Finanzierung gestellt, da es sich um die Zweckentfremdung nur einer, zudem noch selbstgenutzter Wohneinheit handle, die durch ein größeres und besseres Einfamilienhaus für den Eigengebrauch ersetzt werden solle. Es erscheine nicht völlig ausgeschlossen, dass etwa die fällige Darlehenssumme nicht zurückgezahlt werden könnte. Auch könne nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass erwartete Einnahmen wegen plötzlicher Arbeitsunfähigkeit oder unternehmerischer Fehlentscheidungen ausblieben. Die Pflicht zur Bestellung einer Grundschuld sei den Antragsteller/innen auch zumutbar, da die Kosten hierfür im Vergleich zu den vorgetragenen Baukosten geringfügig seien. Die Wahrung einer Mietobergrenze und deren dingliche Absicherung sei ebenfalls nicht zu beanstanden, insbesondere enthalte die entsprechende Nebenbestimmung eine dynamische Verweisung, sodass die Verpflichtung dann nicht fortbestehe, wenn die in Bezug genommene Regelung in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung aufgehoben werde.

Randnummer24
Mit Widerspruchsbescheid vom 31. Mai 2022 hat das Bezirksamt den Widerspruch der Antragsteller/innen als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen haben sie am 29. Juni 2022 Klage erhoben (VG 6 K 188.22).

Randnummer25
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen.

II.

Randnummer26
Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Randnummer27
1. Der Hauptantrag ist zulässig, insbesondere statthaft gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO. Der Antrag war – nach zwischenzeitlicher Bescheidung ihres Widerspruchs durch das Bezirksamt – entsprechend dem Begehren der Antragsteller/innen (vgl. § 122 Abs. 1 in Verbindung mit § 88 VwGO) dahin auszulegen, dass die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen einzelne Nebenbestimmungen in dem Bescheid des Bezirksamtes vom 22. März 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 31. Mai 2022 angeordnet werden soll. Denn nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbG – in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) kommt Rechtsbehelfen gegen auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassene Verwaltungsakte und gegen Nebenbestimmungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zu.

Randnummer28
2. Der Hauptantrag ist jedoch nur teilweise begründet. Soweit die Antragsteller/innen die in den Nebenbestimmungen II) 3.) b) und 10.) niedergelegte Pflicht zur Bestellung einer Grundschuld zur Sicherung der festgesetzten Ausgleichszahlung angreifen, überwiegt ihr Interesse, vorerst von der Vollziehung des Bescheids verschont zu bleiben, das öffentliche Interesse an dessen Vollziehung. Denn die angegriffenen Nebenbestimmungen erweisen sich bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren allein gebotenen summarischen Prüfung insoweit als rechtswidrig (hierzu sogleich unter a)). Die im Übrigen angegriffenen Nebenbestimmungen 8.) c) und d) sowie 9.) über die Festlegung und dingliche Sicherung einer Miethöchstgrenze haben hingegen Bestand, als sie nicht isoliert angefochten und aufgehoben werden können (hierzu unter b)).

Randnummer29
a) Die mit den Nebenbestimmungen II) 3.) b) und 10.) festgelegte Verpflichtung zur Bestellung und Eintragung einer Grundschuld zur dinglichen Sicherung der festgesetzten Zahlung ist im konkreten Einzelfall unverhältnismäßig und damit ermessensfehlerhaft (hierzu sogleich unter aa)). Sie kann auch isoliert angefochten und aufgehoben werden (hierzu unter bb)).

Randnummer30
aa) Rechtsgrundlage für die Verpflichtung zur Bestellung und Eintragung einer Grundschuld zur Sicherung der festgesetzten Ausgleichsabgabe ist § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG. Danach kann eine Genehmigung zur Zweckentfremdung befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere können Ausgleichszahlungen verlangt werden, die zur Kompensation des durch die Zweckentfremdung entstandenen Wohnraumverlustes zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwenden sind. Gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG in Verbindung mit § 4 Abs. 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwVbVO – (GVBl. 2014, S. 73, zuletzt geändert durch die Verordnung vom 2. Juli 2019 [GVBl. S. 475]) ist eine Genehmigung gemäß § 3 ZwVbG in der Regel mit der Auflage zur Entrichtung einer Ausgleichszahlung zu verbinden.

Randnummer31
Es kann offenbleiben, ob bereits § 4 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbVO, wonach Ausgleichszahlungen nicht für die Fälle der Schaffung angemessenen Ersatzwohnraums verlangt werden, hier der Festsetzung und entsprechend auch der Verpflichtung zur dinglichen Sicherung einer Ausgleichszahlung entgegensteht, als die Antragsteller/innen aus Sicht des Bezirksamts ein geeignetes Angebot zur – wenn auch erst künftigen – Schaffung von Ersatzwohnraum unterbreitet haben. Weiterhin kann offenbleiben, ob sich die Verpflichtung zur grundbuchlichen Sicherung auf eine hinreichend bestimmte Ermächtigungsgrundlage stützen kann. Jedenfalls erweist sie sich nach summarischer Prüfung im vorliegenden Fall als rechtswidrig, als das Bezirksamt das ihm zukommende Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat. Schon die Festsetzung von Ausgleichszahlungen an sich steht nach § 3 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG im Ermessen des Bezirksamts. Zu deren dinglicher Sicherung verhält sich das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz gar nicht, geschweige denn, dass es eine entsprechende gesetzliche Pflicht vorsieht. Angesichts der vom Bezirksamt nicht hinreichend und nicht zutreffend berücksichtigten individuellen Wohn-, Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Antragsteller/innen erscheint eine dingliche Sicherung der Ausgleichszahlung jedenfalls als unverhältnismäßig.

Randnummer32
Der zweckentfremdungsrechtliche Gesetzgeber hat bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gleichermaßen Rechnung zu tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse müssen vom geregelten Sachbereich her geboten sein; sie dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980 – 1 BvR 436/78 u.a. –, juris Rn. 30). Diesem Maßstab, der auch das zuständige Bezirksamt bei Vollzug des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes bindet, wird die Verpflichtung zur dinglichen Sicherung der Ausgleichszahlung vorliegend nicht gerecht. Deren Festsetzung soll gewährleisten, dass die durch die grundsätzlich unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum bedingten Mehraufwendungen bei der Schaffung neuen Wohnraums nicht allein der Allgemeinheit zur Last fallen (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs.-Drs. 17/1057, S. 17; ebenso, zu der insoweit gleichlautenden Regelung des abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes in Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes, BVerfG, Beschluss vom 2. Dezember 1980, a.a.O., Rn. 32). Dies gilt nach dem Willen des Gesetzgebers umso mehr im Falle einer Beseitigung von Wohnraum, die nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 ZwVbG nur in besonderen Ausnahmefällen bei Schaffung angemessenen Ersatzwohnraums genehmigungsfähig ist. Sofern – wie vorliegend – neuer Wohnraum nicht bereits im Zeitpunkt der Beseitigung des Bestandes zur Verfügung steht, erscheint eine dingliche Sicherung der festgesetzten Ausgleichszahlung zwar geeignet, der – dem Einfluss der Behörde entzogenen, aber auch von Antragstellenden nicht in Gänze beherrschbaren – Gefahr, dass der Verlust von Wohnraum weder durch die Schaffung von Ersatzwohnraum, noch durch eine zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwendende Leistung ausgeglichen wird, effektiv zu begegnen. Auch ein gleich geeignetes milderes Mittel ist nicht unmittelbar ersichtlich. Aufgrund der Umstände des Falles ist die Forderung nach einer dinglichen Sicherung jedoch nicht angemessen.

Randnummer33
Selbst unter Berücksichtigung, dass die Verpflichtung zur grundbuchlichen Sicherung durch die bezugsfertige Herstellung des angebotenen Neubaus auflösend bedingt ist und die Kosten für Eintragung und Löschung im Verhältnis zu den vorgetragenen Baukosten nicht erheblich ins Gewicht fallen dürften, überwiegt vorliegend das öffentliche Interesse an einer Absicherung der festgesetzten Ausgleichszahlung gleichwohl nicht das private Interesse der Antragsteller/innen, hiervon verschont zu werden. Denn es fehlen hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass diese nicht willens oder in der Lage wären, den von ihnen geplanten Neubau zu realisieren bzw. alternativ nicht über ausreichende finanzielle Mittel zur Zahlung des festgesetzten Ausgleichsbetrags verfügten. Hierzu haben die Antragsteller/innen wiederholt und unter Vorlage aussagekräftiger Nachweise in Form von Kontoauszügen und -übersichten, Einkommensteuerbescheiden und Bescheinigungen ihrer Steuerberaterin vorgetragen, das Neubauvorhaben allein aus eigenem Vermögen und laufenden Einkünften stemmen zu wollen, ohne zusätzlich einen Darlehensvertrag abschließen zu müssen. Soweit der Antragsgegner hierzu meint, es sei nicht „völlig“ bzw. „gänzlich“ ausgeschlossen, dass erhoffte Geldeingänge nicht zuflössen oder erwartete Einnahmen ausblieben, so genügt dies nicht für die Annahme der hinreichenden Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls. Die bloß entfernte und unabhängig von den persönlichen Verhältnissen der Antragsteller/innen bestehende Möglichkeit eines Eintritts von Vermögenslosigkeit ist hierfür nicht ausreichend. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die – auch von dem Antragsgegner nicht bestrittene – Darlehensforderung nicht beigetrieben oder der Antragsteller zu 2 erwerbsunfähig werden könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Zudem könnte der Antragsgegner in einem solchen Fall die Zwangsvollstreckung in die Grundstücke betreiben. Das dies etwa wegen bereits bestehender Belastungen keine hinreichende Aussicht auf Erfolg böte, hat der Antragsgegner bereits nicht vorgetragen. Darüber hinaus beabsichtigen die Antragsteller/innen, die die Grundstücke schon bislang selbst zu Wohnzwecken genutzt haben, ihrem insoweit unbestritten gebliebenen Vortrag nach, auch in dem zu errichtenden Ersatzgebäude ihren Wohnsitz zu nehmen. Das Gericht hat danach keine hinreichenden Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Absicht der Antragsteller/innen, den geplanten Neubau tatsächlich zu errichten, auf dessen Fertigstellung sie für ihre persönliche Lebensführung angewiesen sind. Gegenteilige Anhaltspunkte für ein Interesse an einer hiervon abweichenden Verwertung der Grundstücke, etwa einem gewinnbringenden Verkauf nach Abriss, bestehen demgegenüber nicht. Soweit der Antragsgegner nunmehr im gerichtlichen Verfahren vorträgt, er habe wegen der beabsichtigten Selbstnutzung geringere Anforderungen an Darstellung und Nachweis der zu erwartenden Kosten des Neubauvorhabens sowie der vorhandenen Finanzmittel gestellt, so setzt er sich in Widerspruch zu seinem Schreiben an die Antragsteller/innen vom 3. März 2022, in dem er im Hinblick auf den von ihm ermittelten, bis zu diesem Zeitpunkt für ihn nicht hinreichend belegten Teilbetrag zur Deckung der Baukosten ausdrücklich angeregt hat, entweder den wirksamen Abschluss eines Darlehensvertrages nachzuweisen oder eine Erklärung der Steuerberaterin zur Mitteilung des zum Ausgleich der Baukosten zur Verfügung stehenden Einkommens nach Steuern einzureichen. Da das Bezirksamt den begehrten Abriss des Bestandsgebäudes alsbald nach Übermittlung der angeforderten Einkommensbescheinigungen genehmigt hat, darf unterstellt werden, dass es zu diesem Zeitpunkt von ausreichenden Eigenmitteln zur Finanzierung des Neubaus, die die festgesetzten Ausgleichszahlung bei weitem übersteigt, ausgegangen ist.

Randnummer34
bb) Den Antragsteller/innen ist es auch nicht verwehrt, mit ihrem Widerspruch allein gegen die Nebenbestimmungen II) 3.) b) und 10.) vorzugehen, ohne zugleich die Genehmigung des Abrisses des Bestandsgebäudes anzugreifen. Ob die Rechtsbehelfe zur Aufhebung dieser aufschiebenden Bedingung führen, hängt davon ab, ob der begünstigende Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmungen sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann, was, sofern eine isolierte Aufhebbarkeit nicht von vornherein ausscheidet, eine Frage der Begründetheit und nicht der Zulässigkeit des Anfechtungsbegehrens ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. November 2000 – 11 C 2.00 –, juris Rn. 25; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. Dezember 2020 – OVG 2 S 47/20 –, juris Rn. 11; Beschluss der Kammer vom 15. April 2021 – VG 6 L 158/21 –, juris Rn. 23, m.w.N.). Die isolierte Aufhebung einer Nebenbestimmung, die – wie vorliegend – die Voraussetzungen für den Erlass der begünstigenden Hauptregelung sichern soll und als Teil einer „einheitlichen“ Ermessensentscheidung erlassen wurde, scheidet dann aus, wenn die Erlaubnis ohne sie ermessensfehlerhaft – also rechtswidrig – oder zwar rechtmäßig, von der Behörde aber (rechts- und ermessensfehlerfrei) verweigert worden wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2019 – 8 B 10.18 –, juris Rn. 5). Danach ist hier von einer isolierten Anfechtbarkeit und Aufhebbarkeit der angegriffenen Nebenbestimmungen auszugehen. Eine ohne die aufschiebende Bedingung in den Ziffern II) 3.) b) und 10.) erteilte Abrissgenehmigung wäre rechtmäßig. Denn weder § 3 Abs. 1 ZwVbG noch § 4 ZwVbVO sehen vor, dass die Beseitigung von Wohnraum nur dann genehmigt werden kann, wenn zugleich die allein für den Fall, dass der angebotene Ersatzwohnraum nicht hergestellt würde, festgesetzte Ausgleichszahlung dinglich gesichert würde. Die Weigerung, die begehrte Abrissgenehmigung ohne die aufschiebende Bedingung der Bestellung und Eintragung einer Grundschuld zu erteilen, erweist sich zudem, wie bereits festgestellt (hierzu unter aa)), als ermessensfehlerhaft.

Randnummer35
b) Im Hinblick auf die angegriffenen Nebenbestimmungen unter Ziffer II) 8.) c), d) sowie 9.) zu einer Mietobergrenze für den angebotenen Ersatzwohnraum und ihrer Sicherung durch Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit fehlen nach summarischer Prüfung hingegen hinreichende Erfolgsaussichten in der Hauptsache.

Randnummer36
aa) Rechtsgrundlage für die Verpflichtung, den angebotenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt unter Wahrung einer Mietobergrenze zur Verfügung zu stellen und diese Pflicht durch Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abzusichern, ist § 3 Abs. 1 Satz 1 und 2 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 und 2 ZwVbG. Die nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG erforderliche Genehmigung zur Beseitigung von Wohnraum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG auf Antrag – und nach Satz 2 unter Auflagen – erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ist für die Dauer der angespannten Wohnungsmarktlage auch für den Fall der Rechtsnachfolge sicherzustellen, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Angemessene Bedingungen setzen Mieten voraus, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden können (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG). § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 ZwVbG in Verbindung mit § 3 Abs. 4 ZwVbVO bestimmt, dass für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich verlangt werden darf.

Randnummer37
bb) Die angegriffenen Nebenbestimmungen haben nach summarischer Prüfung nicht bereits deshalb keinen Bestand, weil der zu beseitigende Wohnraum unter die (Ausnahme-)Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG fiele, wonach keine Anforderungen an die Miethöhe zu stellen sind, soweit Wohnraum ersetzt wird, bei dem die Miethöhe nicht durch Gesetz oder auf der Grundlage eines Gesetzes, insbesondere auch der Regelungen des bürgerlichen Rechts, begrenzt wird. Diese Regelung scheint in der bezirklichen Praxis teils so verstanden zu werden, dass für Wohnraum dann keine Miethöchstgrenze festzusetzen ist, wenn er Bestandsgebäude ersetzt, für die der Berliner Mietspiegel nicht gilt (vgl. Antwort auf die schriftliche Anfrage des Abgeordneten Schenker (Linke) vom 1. April 2022, Abghs.-Drs. 19/11300, S. 3). Ein solches Verständnis der Norm kann sich jedoch weder auf deren Wortlaut stützen, noch ergeben sich aus den Gesetzgebungsmaterialien Hinweise auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers. Die Formulierung „durch Gesetz oder auf der Grundlage eines Gesetzes, insbesondere auch der Regelungen des bürgerlichen Rechts“ lässt keine Einschränkung dahin erkennen, dass nur Wohnraum im Geltungsbereich eines (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegels nach §§ 558c, 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB – umfasst sein soll. Auch auf Wohnungen in Einfamilienhäusern, für die der aktuelle Berliner Mietspiegel nicht gilt (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berliner Mietspiegel 2021, S. 8, https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/Mietspiegel2021.pdf), finden etwa die Regelungen zur Begrenzung von Mieterhöhungsverlangen in Bestandsmietverhältnissen gemäß § 558 BGB Anwendung. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten Mietpreisgrenzen für den angebotenen Ersatzwohnraum allein dann ausgeschlossen sein, wenn schon für den Wohnraumbestand keine Mietpreisgrenzen bestehen (vgl. Abghs.-Drs. 18/3728, S. 15). Die erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aufgenommene Ergänzung, dass auch Regelungen des bürgerlichen Rechts umfasst sein sollen, erfolgte lediglich zur Klarstellung, dass sich § 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG auch auf § 558 BGB sowie die Regelung zur Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB erstreckt, soweit nicht das Gesetz den Wohnraum ausdrücklich von Mietpreisregelungen freistellt (vgl. Änderungsantrag der Fraktion der SPD, der Fraktion die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Anlage 1 zum Beschlussprotokoll des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen 18/77, S. 4). Dass das BGB-Mietpreisrecht auf das Bestandsgebäude insgesamt keine Anwendung fände, ist jedoch weder vorgetragen noch ersichtlich.

Randnummer38
cc) Es kommt jedoch keine isolierte Anfechtung und Aufhebung der Verpflichtung zur Wahrung einer Preisobergrenze im Falle einer mietweisen Überlassung des angebotenen Ersatzwohnraums in Betracht. Die Genehmigung zur Beseitigung des Bestandsgebäudes kann ohne sie weder rechtmäßiger- noch sinnvollerweise Bestand haben. Den Urteilen vom 9. Dezember 2021 durch die Berichterstatterin (VG 6 K 3.20 und VG 6 K 4.20, jeweils juris Rn. 69) folgt die Kammer insoweit nicht.

Randnummer39
(1) So sieht § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG für den Fall, dass durch Zweckentfremdung eingetretener Wohnraumverlust durch die Schaffung von Ersatzwohnraum ausgeglichen und damit genehmigungsfähig wird, zwingend vor, dass dieser Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Ein Ermessen kommt dem Bezirksamt insoweit nicht zu. Angemessene Bedingungen sind ausdrücklich nur dann gegeben, wenn die für den Ersatzwohnraum verlangten Mieten für den durchschnittlichen Arbeitnehmerhaushalt leistbar sind (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVbG). Soweit die Antragsteller/innen unter Verweis auf zu alter Rechtslage ergangene Entscheidungen der Kammer (vgl. Urteile vom 27. August 2019 – VG 6 K 452.18 – sowie vom 9. Dezember 2021 – VG 6 K 3.20 und VG 6 K 4.20, jeweils bei juris) davon ausgehen, die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 und Abs. 2 Satz 1 und 2 ZwVbG seien weiterhin verfassungskonform einschränkend dahin auszulegen, dass sie einen Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung haben, ohne zugleich Anforderungen an die Miethöhe im Ersatzwohnraum erfüllen zu müssen, dringen sie hiermit nicht durch. Unabhängig davon, ob eine entsprechende Auflage die Eigentumsfreiheit unverhältnismäßig einschränkt, ist der Weg einer verfassungskonformen Auslegung der Vorschrift mittlerweile versperrt. So bekräftigt die neu eingeführte Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 ZwVbG, dass Ersatzwohnraum im Regelfall nur dann als zu angemessenen Bedingungen angeboten wird, wenn die geforderten Mietpreisgrenzen gewahrt sind. Einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers, dass entgegen der bisherigen Rechtsprechung der Kammer im Regelfall eine Mietpreisgrenze für den Ersatzwohnraum zu fordern ist, halten die Gesetzesmaterialien hierüber hinaus ausdrücklich fest; es gelte der Grundsatz, dass günstiger Wohnraum nicht durch teuren Ersatzwohnraum ersetzt werden solle (vgl. Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, Abghs.-Drs. 18/3728, S. 15). Die vom Bezirksamt festgesetzte Mietobergrenze in Höhe von 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich nettokalt entspricht der Regelung in § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 ZwVbG in Verbindung mit § 3 Abs. 4 ZwVbVO, die die Bestimmungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes konkretisiert.

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(2) Die Abrissgenehmigung ohne belastende Auflage kann auch nicht deshalb rechtmäßigerweise Bestand haben, weil im Hauptsacheverfahren mit hinreichender Sicherheit ein aus der Verfassung abgeleiteter Anspruch hierauf und die Verfassungswidrigkeit der gesetzlichen Grundlage der angegriffenen Nebenbestimmung festgestellt würden. Im Verfahren zur Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist grundsätzlich von der Gültigkeit der der Festsetzung einer Mietobergrenze für Ersatzwohnraum zu Grunde liegenden Vorschriften auszugehen, denn die Prüfung schwieriger Rechts- und Tatsachenfragen muss in der Regel dem Verfahren in der Hauptsache vorbehalten bleiben (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. November 2005 – OVG 12 S 9.05 –, juris Rn. 5). Wenn sich jedoch aus den zu berücksichtigenden Einwänden der Antragsteller/innen die offensichtliche Unvereinbarkeit der gesetzlichen Vorschriften, auf denen die Festsetzung beruht, mit höherrangigem Recht ergibt, ist die aufschiebende Wirkung anzuordnen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2010 – 10 S 37/09 –, juris Rn. 10). Grundsätzlich sind die Fachgerichte an der Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes für den Fall, dass sie eine angegriffene Regelung für verfassungswidrig erachten, nicht dadurch gehindert, dass sie über die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht selbst entscheiden könnten, sondern insoweit die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG – einholen müssten. Voraussetzung hierfür ist, dass dies nach den Umständen des Falles im Interesse eines effektiven Rechtsschutzes geboten erscheint, um den Eintritt von Nachteilen während der Durchführung des Hauptsacheverfahrens zu verhindern, und die Hauptsacheentscheidung dadurch nicht vorweggenommen wird (vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Juni 1992 – 1 BvR 1028/91 –, juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 17. Oktober 2017 – OVG 3 S 84.17 u.a. –, juris Rn. 5). Antragstellenden müsste danach eine erhebliche, über Randbereiche hinausgehende Verletzung in ihren Grundrechten drohen, die durch ein Urteil in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden könnte (vgl. BVerfG, Beschluss vom 6. Februar 2013 – 1 BvR 2366/12 –, juris Rn. 2; Beschluss der Kammer vom 8. April 2016 – VG 6 L 157.16 –, EA S. 3 mwN).

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Die Voraussetzungen für einen solchen Ausnahmefall sind nicht gegeben. Eine irreversible Verletzung von Grundrechten der Antragsteller/innen ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Diese beabsichtigen ihrem eigenen Vortrag nach, den geplanten Neubau nach Fertigstellung selbst zu nutzen; eine Vermietung ihres Wohneigentums streben sie dagegen nicht an. Es ist den Antragsteller/innen bereits danach zumutbar, eine Entscheidung in der Hauptsache über die Rechtmäßigkeit von Obergrenzen bei der Vermietung von Ersatzwohnraum abzuwarten. Überdies erachtet der Antragsgegner die festgesetzte Miethöchstgrenze für den Fall, dass die ihr zu Grunde liegenden gesetzlichen Regelungen keinen Bestand haben sollten, ausweislich seiner Begründung zu der angegriffenen Nebenbestimmung als gegenstandslos, sodass er die Antragsteller/innen hieran nicht weiter festhielte. Die – rechtlich komplexe – Frage, ob die überkommenen höchstrichterlich aufgestellten Eignungskriterien für bei Abriss angebotenen Ersatzwohnraum verfassungsrechtlich geprägt sind und damit auch den nunmehr zuständigen Landesgesetzgeber binden, ist als offen zu bezeichnen (vgl. dagegen zuletzt Tietzsch, WuM 2022, S. 313 [316 ff.]).

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dd) Eine isolierte Anfechtung und Aufhebung der in den Ziffern II) 8.) d) und 9.) festgelegten Verpflichtung zur Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung der Mietobergrenze scheidet ebenfalls aus, da auch insoweit die Genehmigung zum Abriss des Bestandsgebäudes rechtswidrig würde (so aber noch Urteile der Kammer vom 9. Dezember 2021 – VG 6 K 3.20 und VG 6 K 4.20 –, jeweils juris Rn. 74). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG, die dem zuständigen Bezirksamt zwingend eine Sicherung auch für den Fall eines späteren Eigentumsübergangs vorschreibt. Auch insoweit kommt dem Bezirksamt mithin kein Ermessen zu. Mit Wegfall der angegriffenen Nebenbestimmungen entfiele die gesetzlich geforderte Sicherung, ohne dass an die Stelle des grundbuchlich gesicherten und daher gegen jedermann wirkenden (absoluten) Rechts eine zumindest ebenso wirksame Absicherung der festgesetzten Mietobergrenze träte. Entsprechende alternative Sicherungsmittel haben die Antragsteller/innen weder vorgetragen bzw. beantragt noch sind sie sonst ersichtlich. Soweit die Antragsteller/innen darauf verweisen, dass die Verpflichtung zur Beachtung der Miethöchstgrenze bereits nach § 6 Abs. 2 ZwVbG auch für und gegen einen Rechtsnachfolger gelte, demgegenüber sie zwangsweise durchgesetzt werden könne, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Unabhängig davon, ob und in welcher Form nach dieser Vorschrift die Miethöchstgrenze gegenüber Rechtsnachfolgern effektiv durchgesetzt werden könnte, sieht das Gesetz für den Fall der Rechtsnachfolge ausdrücklich nicht nur die bloße Geltung von Verwaltungsakten, sondern auch eine zusätzliche Sicherstellung der Einhaltung angemessener Bedingungen im Wohnungsmarkt vor. Bei dem von den Antragsteller/innen vertretenen Verständnis der Norm verbliebe hierfür kein eigener Anwendungsbereich.

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3. Auch der hilfsweise gestellte Antrag, den das Gericht gemäß § 91 Abs. 1 Alt. 2 VwGO für sachdienlich erachtet, bleibt ohne Erfolg. Er war nach § 122 Abs. 1 in Verbindung mit § 88 VwGO dahin auszulegen, dass die Antragsteller/innen die Verpflichtung des Antragsgegners begehren, ihnen vorläufig bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache eine Genehmigung zum Abriss ohne belastende Nebenbestimmungen zu erteilen.

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Nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis treffen, wenn diese Regelung um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Nach § 123 Abs. 3 VwGO in Verbindung mit §§ 920 Abs. 2, 294 Abs. 1 der Zivilprozessordnung sind hierfür die tatsächlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Anspruchs (Anordnungsanspruch) in gleicher Weise glaubhaft zu machen wie die Gründe, die die Eilbedürftigkeit der gerichtlichen Entscheidung bedingen (Anordnungsgrund).

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Dem Wesen und Zweck des Verfahrens nach § 123 Abs. 1 VwGO entsprechend, kann das Gericht im Wege der einstweiligen Anordnung grundsätzlich nur vorläufige Regelungen treffen und der jeweiligen Antragstellerin nicht schon das gewähren, was Ziel eines entsprechenden Hauptsacheverfahrens wäre. Wird – wie vorliegend – die Vorwegnahme der Hauptsache begehrt, kommt die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes mit Rücksicht auf die verfassungsrechtliche Garantie effektiven Rechtsschutzes gemäß Art. 19 Abs. 4 GG nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ein Obsiegen in der Hauptsache bereits bei der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren anzustellenden, bloß summarischen Prüfung mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist und Rechtsschutzsuchenden schwere und unzumutbare, anders nicht abwendbare Nachteile entstünden, zu deren nachträglicher Beseitigung die Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr in der Lage wäre (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 31. März 2020 – OVG 2 S 18/20 –, juris Rn. 3 und vom 17. Oktober 2017 – OVG 3 S 84.17 u.a. –, juris Rn. 2).

Randnummer46
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Antragsteller/innen haben keinen Anordnungsgrund glaubhaft gemacht. Es ist nicht erkennbar, dass ihnen durch die Erteilung einer Abrissgenehmigung unter der Auflage bzw. aufschiebenden Bedingung, im Falle der Vermietung des angebotenen Ersatzwohnraums die jeweils geltende Mietobergrenze einzuhalten und diese Verpflichtung durch Bestellung und Eintragung einer Dienstbarkeit zu sichern, schwere und unzumutbare Nachteile drohten, die nachträglich nicht mehr beseitigt werden könnten. Da sie ihren eigenen Angaben nach keine Vermietung des angebotenen Ersatzwohnraums beabsichtigen, sondern diesen selbst nutzen wollen, ist jedenfalls bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache eine Belastung durch die festgesetzte Mietobergrenze nicht zu erwarten. Ebenso wenig schränkt die Verpflichtung zur Bestellung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sie unzumutbar ein, als sie absehbar weder eine Veräußerung noch eine Belastung des Grundstücks zur Kreditsicherung beabsichtigen, vielmehr die Herstellung des Ersatzwohnraums aus bestehendem Vermögen und laufenden Einkünften stemmen wollen. Die von ihnen zu tragenden, im Vergleich zu den dargestellten Baukosten nicht erheblich ins Gewicht fallenden Kosten für die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit stellen keinen irreversiblen Schaden dar.

Randnummer47
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes, wobei das Gericht für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte des pro Wohneinheit anfallenden Auffangwerts von 5.000 Euro zugrunde gelegt hat (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).

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