Dieses Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg (VG Hamburg) vom 14. Februar 2025 ist für Immobilienbesitzer und Kommunen von großer Bedeutung. Es klärt, ob alte Vereinbarungen zur Abwendung eines Vorkaufsrechts gültig bleiben, auch wenn sich die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts später geändert hat.
Hier ist die Zusammenfassung des Falls und der wichtigsten rechtlichen Punkte in einfacher Sprache.
Worum geht es in dem Fall?
Eine Immobilienfirma (die Klägerin) kaufte ein denkmalgeschütztes Wohnhaus in Hamburg-Altona. Das Gebäude liegt in einem Gebiet mit einer sogenannten sozialen Erhaltungsverordnung („Milieuschutz“). In solchen Gebieten möchte die Stadt verhindern, dass alteingesessene Mieter durch Luxussanierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden.
Die Abwendungsvereinbarung
Nach dem Kauf wollte die Stadt Hamburg ihr Vorkaufsrecht nutzen. Das bedeutet: Die Stadt tritt anstelle des Käufers in den Vertrag ein. Um das zu verhindern, schloss die Käuferin im Jahr 2021 eine Abwendungsvereinbarung mit der Stadt ab. Darin versprach sie unter anderem:
Die Mieten für 30 Jahre zu begrenzen.
Keine Luxusmodernisierungen durchzuführen.
Die Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Der Streitpunkt
Kurz nachdem der Vertrag unterschrieben war, entschied das Bundesverwaltungsgericht in einem anderen Fall, dass das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten viel seltener ausgeübt werden darf als gedacht. Die Käuferin wollte deshalb aus dem Vertrag raus. Sie behauptete, der Vertrag sei ungültig, weil die Stadt sie zur Unterschrift „genötigt“ habe, obwohl der Stadt gar kein Vorkaufsrecht zugestanden hätte.
Vereinbarung Gemeinde mit Grundstückskäufer nach § 27 BauGB zur Abwendung Vorkaufsrechtsausübung
Die Entscheidung des Gerichts: Die Klage wurde abgewiesen
Das Verwaltungsgericht Hamburg entschied, dass die Käuferin an den Vertrag gebunden bleibt. Die Vereinbarung ist weiterhin gültig.
1. Kein automatisches Verbot des Vorkaufsrechts
Die Klägerin argumentierte, das Vorkaufsrecht sei gesetzlich ausgeschlossen gewesen, weil das Haus bereits Wohnzwecken diente. Das Gericht sah das anders:
Zum Zeitpunkt des Kaufs standen 6 von 9 Wohnungen leer – und das teilweise schon seit Jahren.
Ein Haus, das zu zwei Dritteln leer steht, dient nicht den Zielen des Milieuschutzes.
Die Stadt hätte das Vorkaufsrecht also wahrscheinlich zu Recht ausüben dürfen, um den Leerstand zu beenden und Wohnraum zu sichern.
2. Der Vertrag als „Rechtsfrieden“ (Vergleich)
Das Gericht erklärte, dass diese Abwendungsvereinbarungen rechtlich als städtebauliche Verträge und oft als Vergleiche gelten.
Ein Vergleich wird geschlossen, wenn die Rechtslage unsicher ist und beide Seiten nachgeben, um Sicherheit zu gewinnen.
Damals war die Rechtslage zum Vorkaufsrecht noch nicht durch das oberste Gericht geklärt. Beide Seiten sind ein Risiko eingegangen.
Wer einen solchen Kompromiss schließt, kann ihn nicht einfach rückgängig machen, nur weil ein Gericht später (in einem anderen Fall) die Regeln präzisiert hat.
3. Keine Kündigung wegen „Wegfall der Geschäftsgrundlage“
Die Klägerin versuchte den Vertrag zu kündigen, weil sich die Bedingungen grundlegend geändert hätten. Das Gericht lehnte dies ab:
Eine neue Gerichtsentscheidung ist keine „wesentliche Änderung der Verhältnisse“.
Es gehört zum normalen Risiko eines Käufers, dass sich die Auslegung von Gesetzen über die Jahre weiterentwickelt.
Was bedeutet das für Laien?
Das Urteil macht deutlich: Unterschrieben ist unterschrieben. Wenn Sie als Käufer einer Immobilie eine Vereinbarung mit der Stadt treffen, um ein Vorkaufsrecht abzuwenden, gehen Sie eine dauerhafte Verpflichtung ein.
Die wichtigsten Merkmale solcher Verträge:
Punkt
Bedeutung
Dauer
Oft bis zu 30 Jahre Bindung an Mietgrenzen.
Zweck
Schutz der Mieterstruktur im Viertel.
Risiko
Auch wenn sich Gesetze ändern, bleibt der Vertrag meist bestehen.
Leerstand
Lange Leerstände können dazu führen, dass die Stadt das Vorkaufsrecht erst recht ausüben darf.
Warum ist das Urteil wichtig?
Es schützt die Planungssicherheit der Städte. Wenn jeder Vertrag hinfällig würde, sobald ein höheres Gericht ein Urteil spricht, gäbe es im Verwaltungsrecht keine Beständigkeit mehr. Käufer sollten sich also vor der Unterschrift genau überlegen, ob sie mit den Beschränkungen (wie Mietpreisbremsen im Vertrag) langfristig leben können.
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