Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell
BFH Urteil vom 12. November 2025, II R 3/25
Das hier besprochene Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 12. November 2025 ist ein Meilenstein für die neue Grundsteuer in Deutschland. Viele Immobilienbesitzer hatten gehofft, dass das Gericht die neuen Regeln kippt. Doch der BFH hat entschieden: Das sogenannte „Bundesmodell“ zur Berechnung der Grundsteuer ist rechtmäßig und hält sich an das Grundgesetz.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Eigentümer einer Wohnung in Berlin hatte gegen seinen Grundsteuerwert-Bescheid geklagt. Er fand die Berechnung ungerecht. Seiner Meinung nach berücksichtigte das Finanzamt die tatsächlichen Gegebenheiten seiner Wohnung nicht ausreichend.
Das Finanzamt hatte den Wert der Wohnung nach einem neuen, stark vereinfachten Verfahren berechnet. Dabei kamen pauschale Mieten und standardisierte Bodenwerte zum Einsatz. Der Kläger sah darin einen Verstoß gegen das Grundgesetz, insbesondere gegen den Gleichheitssatz. Er argumentierte, dass seine Wohnung in einer lärmbelasteten Gegend liege und die tatsächliche Miete viel niedriger sei als der vom Amt angenommene Wert.
Die Entscheidung des Gerichts: Das Bundesmodell ist gültig
Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Klägers zurück. Das Gericht stellte klar, dass das neue Grundsteuer-Reformgesetz sowohl formal als auch inhaltlich verfassungsgemäß ist.
Der Bund durfte das Gesetz beschließen
Zunächst prüfte das Gericht, ob der Bund überhaupt zuständig war. Der Kläger meinte, der Bund hätte seine Kompetenzen überschritten. Das Gericht sah das anders: Durch eine Änderung des Grundgesetzes im Jahr 2019 wurde dem Bund ausdrücklich das Recht gegeben, die Grundsteuer für ganz Deutschland zu regeln, sofern die Bundesländer nicht eigene Gesetze erlassen.
Pauschale Mieten sind erlaubt
Ein großer Kritikpunkt des Klägers war die Verwendung von Durchschnittsmieten. Das Finanzamt nutzt Tabellen, in denen steht, wie viel Miete für eine bestimmte Wohnungsgröße in einem bestimmten Baujahr theoretisch gezahlt wird.
- Das Urteil: Das Gericht erlaubt diese Typisierung. Da es in Deutschland über 36 Millionen Grundstücke gibt, darf der Gesetzgeber vereinfachen. Er muss nicht jedes Detail jeder Wohnung prüfen.
- Begründung: Diese Vereinfachung ist nötig, damit die Verwaltung die Grundsteuer überhaupt bearbeiten kann. Ohne Pauschalen würde das System im Chaos versinken.
Bodenrichtwerte als verlässliche Basis
Zur Berechnung des Werts wird auch der Bodenrichtwert genutzt. Das ist ein Wert für den Boden pro Quadratmeter, den Experten-Ausschüsse festlegen. Der Kläger bemängelte, dass diese Werte oft ungenau seien.
- Das Urteil: Die Gerichte dürfen sich grundsätzlich auf diese Experten-Werte verlassen. Nur wenn jemand ganz konkret nachweist, dass bei der Ermittlung Fehler gemacht wurden, muss das Gericht genauer hinschauen. Allgemeine Kritik an den Werten reicht nicht aus.
Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell
Warum die Grundsteuer verfassungsgemäß ist
Das Gericht betonte, dass die Grundsteuer eine „Sollertragsteuer“ ist. Das bedeutet: Besteuert wird die bloße Möglichkeit, mit einem Grundstück Geld zu verdienen oder einen Nutzen daraus zu ziehen.
Gerechtigkeit durch Massenverfahren
Der BFH erklärte, dass bei Steuern, die so viele Menschen betreffen, „Grobheiten“ unvermeidlich sind. Es ist rechtlich akzeptabel, wenn ähnliche Wohnungen gleich bewertet werden, auch wenn die eine Wohnung vielleicht etwas schöner liegt als die andere. Solange das System im Durchschnitt realistische Werte liefert, ist es fair.
Schutz vor Überbewertung
Ein wichtiger Punkt für Sie als Eigentümer: Wenn der vom Finanzamt berechnete Wert extrem weit über dem echten Marktwert liegt (meist mehr als 40 % Abweichung), gibt es ein Sicherheitsventil. In solchen extremen Fällen darf der Bürger durch ein Gutachten nachweisen, dass sein Grundstück eigentlich viel weniger wert ist. Im Fall des Klägers in Berlin war das jedoch nicht der Fall.
Was bedeutet das für die Höhe der Steuer?
Viele Bürger wissen noch nicht genau, wie viel Euro sie am Ende zahlen müssen. Das liegt daran, dass die Gemeinden die sogenannten „Hebesätze“ festlegen. Erst mit diesem Faktor steht die endgültige Summe fest.
Das Gericht sieht darin kein Problem. Es ist normal, dass zuerst der Wert der Immobilie festgestellt wird und erst später die Gemeinde die Steuerhöhe berechnet. Das verletzt keine Rechte der Bürger, da die Kriterien für die Wertermittlung von Anfang an bekannt waren.
Zusammenfassung für Sie
Dieses Urteil gibt dem Staat Recht. Das neue System zur Grundsteuer bleibt bestehen. Wer auf eine allgemeine Verfassungswidrigkeit gehofft hat, wird enttäuscht. Dennoch bleibt der Einzelfall entscheidend: Nur wenn Ihr Grundsteuerbescheid massive Fehler enthält oder der Wert völlig unrealistisch hoch ist, haben Einsprüche Erfolgsaussichten.
Wenn Sie Fragen zu Ihrem persönlichen Grundsteuerbescheid haben oder prüfen möchten, ob in Ihrem Fall ein Einspruch sinnvoll ist, sollten Sie professionelle Hilfe suchen.
Für eine rechtliche Beratung und Unterstützung in Ihrer Angelegenheit sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.
