Verfestigte Interessenkollision als Voraussetzung einer unechten Verflechtung
Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm, Urt. v. 9. 3. 2020 – 18 U 136/18) behandelt einen Fall, in dem ein Makler (Kläger)
von einem Käufer (Beklagter) Provisionszahlungen für die Vermittlung eines Grundstücks forderte.
Kernpunkt der Auseinandersetzung war die Frage, ob eine sogenannte „unechte Verflechtung“ vorlag, die den Provisionsanspruch des Maklers hätte ausschließen können.
Sachverhalt
Der Kläger vermittelte ein Grundstück, das seiner Mutter gehörte, an den Beklagten.
Im Grundbuch waren Grundschulden eingetragen, die Kreditverbindlichkeiten des Klägers absicherten.
Der Beklagte argumentierte, dass aufgrund dieser Umstände eine „unechte Verflechtung“ vorliege, die den Provisionsanspruch des Klägers ausschließe.
Entscheidung des OLG Hamm
Das OLG Hamm entschied, dass dem Kläger ein Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht.
Verfestigte Interessenkollision als Voraussetzung einer unechten Verflechtung
Das Gericht stellte fest, dass:
ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen war,
der Kläger die provisionsauslösende Leistung erbracht hatte,
die Maklertätigkeit des Klägers zum Erfolg geführt hatte und
keine wesentliche Abweichung in Bezug auf den Kaufpreis vorlag.
Unechte Verflechtung
Das Gericht befasste sich ausführlich mit der Frage der „unechten Verflechtung“.
Es stellte fest, dass:
eine „unechte Verflechtung“ vorliegt, wenn Makler und Dritter so zueinander stehen, dass sich der Makler bei Konflikten im Regelfall auf die Seite des Dritten stellt.
Verwandtschaftsverhältnisse allein grundsätzlich unerheblich sind und Geschäfte mit Verwandten im Prinzip Provisionsansprüche entstehen lassen.
eine Ausnahme besteht, wenn der Makler zugleich mit der verwandten Person eine wirtschaftliche Beziehung unterhält, die provisionsschädlich ist.
Im konkreten Fall sah das Gericht jedoch keine Umstände, die eine solche Verflechtung begründen würden.
Insbesondere:
Der eingetragene Nacherbenvermerk im Grundbuch begründete keine enge wirtschaftliche Beziehung, da die Vorerbschaft von Beschränkungen befreit war.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld, die Kreditverbindlichkeiten des Klägers absicherte, führte nicht zu einer „verfestigten Interessenkollision“.
Es fehlten Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger aufgrund von Überschuldung ein Interesse an einem schnellen Verkauf unter Wert gehabt hätte.
Die Tatsache, dass der Kläger bei den Vertragsverhandlungen auch die Interessen seiner Mutter vertrat, schloss den Provisionsanspruch nicht aus,
da die Mutter selbst über das „Ob“ und „Wie“ des Vertrages entschieden hatte.
Verfestigte Interessenkollision als Voraussetzung einer unechten Verflechtung
Weitere Aspekte
Das Gericht verneinte auch eine Verwirkung des Provisionsanspruchs aufgrund vertragswidriger Doppeltätigkeit oder Verletzung wesentlicher Vertragspflichten.
Fazit
Das Urteil des OLG Hamm stellt klar, dass eine „unechte Verflechtung“, die den Provisionsanspruch eines Maklers ausschließt,
nicht allein aufgrund von Verwandtschaftsverhältnissen oder bestehenden Grundschulden angenommen werden kann.
Vielmehr sind weitere Umstände erforderlich, die eine institutionalisierte Interessenbindung des Maklers an den Vertragspartner begründen.
