Verhältnis eines nachrangigen unentgeltlichen und unbedingten Nießbrauchs zu einem Vorbehaltsnießbrauch

Verhältnis eines nachrangigen unentgeltlichen und unbedingten Nießbrauchs zu einem Vorbehaltsnießbrauch

FG München, Urt. v. 30.7.2025 – 4 K 888/25

Zusammenfassung des Urteils: Steuerfalle oder Gestaltungschance beim nachrangigen Nießbrauch?

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts (FG) München. Es geht darum, wie das Finanzamt reagiert, wenn bei einer Schenkung gleich mehrere Personen ein Nutzungsrecht an einer Immobilie erhalten. Das Urteil ist besonders wichtig für Familien, die über Generationen hinweg Vermögen übertragen möchten.

Was ist passiert? Der konkrete Fall

Ein Großvater wollte seine Immobilien neu ordnen. Er übertrug mehrere Grundstücke an seinen Sohn. Dabei behielt er sich selbst ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor. Das bedeutet: Der Sohn ist zwar der neue Eigentümer, aber der Großvater darf die Häuser weiterhin nutzen oder die Mieteinnahmen behalten.

Zusätzlich legte der Großvater im Notarvertrag fest:

• Seine Ehefrau (die Großmutter) bekommt ebenfalls ein Nießbrauchsrecht.
• Sein Enkel bekommt für einen bestimmten Teil (ein Wohnhaus) ebenfalls sofort ein Nießbrauchsrecht.

Der Clou an der Sache war die Reihenfolge. Der Enkel erhielt das Recht zwar „mit sofortiger Wirkung“, aber es wurde als „nachrangig“ bezeichnet. Das heißt, solange der Großvater oder die Großmutter leben, darf der Enkel sein Recht noch nicht praktisch ausüben. Er bekommt also erst später Geld oder darf dort wohnen.

Die Überraschung vom Finanzamt

Das Finanzamt schickte dem Enkel einen Steuerbescheid über Schenkungsteuer. Der Enkel war erstaunt. Er argumentierte, dass er doch noch gar nichts von dem Recht habe, da die Großeltern ja noch alles nutzen. Er sah sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht als bereichert an.

Die Entscheidung des Finanzgerichts München

Das Gericht gab dem Finanzamt recht. Der Enkel muss die Schenkungsteuer sofort bezahlen. Hier sind die wichtigsten Gründe für diese Entscheidung:

1. Rechtliche Entstehung statt praktischer Nutzung

Das Gericht unterschied streng zwischen dem Recht auf dem Papier und der tatsächlichen Nutzung. Da im Notarvertrag stand, dass das Recht „mit sofortiger Wirkung“ eingeräumt wird, ist es rechtlich sofort entstanden. Es ist nicht „aufschiebend bedingt“. Das wäre nur der Fall, wenn im Vertrag stünde: „Der Enkel bekommt das Recht erst dann, wenn der Opa stirbt.“

Verhältnis eines nachrangigen unentgeltlichen und unbedingten Nießbrauchs zu einem Vorbehaltsnießbrauch

2. Nachrangigkeit mindert nur den Wert

Dass der Enkel warten muss, bis er an der Reihe ist, führt laut Gericht nicht dazu, dass die Steuer entfällt. Es beeinflusst nur die Höhe der Steuer.

Das Finanzamt rechnete wie folgt:

• Zuerst wurde der volle Wert des Nießbrauchs für den Enkel ermittelt.
• Davon wurde der Wert abgezogen, den die vorrangigen Rechte der Großeltern beanspruchen.
• Der Restbetrag ist der Wert, den der Enkel heute schon „sicher in der Tasche“ hat. Dieser Rest wurde versteuert.

3. Kein „Sukzessivnießbrauch“

Das Gericht stellte klar, dass hier kein Fall vorliegt, in dem ein Recht erst in der Zukunft entsteht. Da das Recht des Enkels bereits jetzt im Grundbuch stehen kann (wenn auch an hinterer Stelle), ist die Schenkung rechtlich gesehen bereits abgeschlossen.

Warum ist dieses Urteil so umstritten?

Experten kritisieren die Entscheidung des Finanzgerichts München deutlich. Es gibt nämlich andere Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH), die eine andere Richtung andeuten.

Das Problem der „Verfügungsgewalt“

Viele Juristen sagen: Eine Schenkung ist erst dann steuerpflichtig, wenn der Beschenkte auch wirklich über das Geschenk verfügen kann. Wenn der Enkel aber keine Miete bekommt und nicht einziehen darf, ist er eigentlich noch nicht bereichert. Er hat nur eine „leere Hülle“ eines Rechts.

Vergleich mit anderen Modellen

Es gibt ein Modell, das sich Gesamtgläubigerschaft nennt. Hierbei besitzen zum Beispiel Eheleute ein Recht gemeinsam. Dort hat der Bundesfinanzhof früher entschieden: Steuer fällt erst an, wenn man wirklich Geld bekommt oder das Recht nutzt. Das Finanzgericht München wollte diesen Grundsatz hier aber nicht anwenden.

Was bedeutet das für Sie und Ihre Planung?

Wenn Sie planen, Immobilien an Kinder oder Enkel zu verschenken und dabei komplexe Nutzungsrechte (Nießbrauch für mehrere Personen) vereinbaren, müssen Sie vorsichtig sein.

Mögliche Vorteile der Entscheidung

Auch wenn es seltsam klingt: Sofort Steuern zu zahlen, kann ein Vorteil sein.

• Die Zehnjahresfrist: Nach 10 Jahren stehen Ihnen die steuerlichen Freibeträge erneut zur Verfügung. Wenn die Schenkung heute als ausgeführt gilt, beginnt diese Frist sofort zu laufen.
• Geringerer Wert: Da der Wert der vorrangigen Rechte (der Großeltern) abgezogen wird, ist die Steuerlast heute oft niedriger, als wenn man den vollen Wert erst in 20 Jahren versteuert.

Mögliche Nachteile

• Liquidität: Der Beschenkte muss Steuern zahlen, obwohl er aus der Immobilie noch gar keine Einnahmen erzielt. Er muss das Geld also „aus eigener Tasche“ mitbringen.

Die Empfehlung der Experten

Die rechtliche Lage ist kompliziert und das Urteil des FG München zeigt, dass es auf jedes Wort im Notarvertrag ankommt. Eine ungeschickte Formulierung wie „mit sofortiger Wirkung“ kann eine sofortige Steuerpflicht auslösen, die vielleicht gar nicht gewollt war.

Es gibt Wege, diese Steuerlast in die Zukunft zu verschieben oder die Verträge so zu gestalten, dass sie der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sicher entsprechen.

Wenn Sie eine Immobilie übertragen möchten oder bereits einen Schenkungsteuerbescheid erhalten haben, sollten Sie sich professionell beraten lassen. Kleine Details im Vertrag können über tausende Euro an Steuern entscheiden.

Für eine individuelle Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.