Verkauf Grundstück durch Vorerbe Zustimmung Nacherbe

Juli 21, 2017
Verkauf Grundstück durch Vorerbe Zustimmung Nacherbe

Verkauf Grundstück durch Vorerbe Zustimmung Nacherbe

OLG Karlsruhe 11 Wx 66/15

Beschluss vom 25. August 2015

Grundbuchverfahren,

Vorerbschaft,

Nacherbschaft,

Ersatznacherben 

RA und Notar Krau

Sachverhalt:

Ein befreiter Vorerbe (Beteiligter zu 1) verkaufte ein Grundstück, das Teil des Nachlasses war.

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung des Eigentumsübergangs, da es die Zustimmung des Nacherben und der Ersatznacherben für erforderlich hielt,

um sicherzustellen, dass der Verkauf entgeltlich erfolgte und nicht eine unzulässige Schenkung darstellte.

Rechtliche Fragen:

  • Müssen im Grundbuchverfahren bei der Prüfung der Verfügungsbefugnis eines Vorerben auch die Ersatznacherben angehört werden?
  • Wann ist von einer entgeltlichen Verfügung des Vorerben auszugehen?

Entscheidung des OLG Karlsruhe:

  1. Anhörung der Ersatznacherben:

Das OLG Karlsruhe entschied, dass im Grundbuchverfahren bei der Prüfung der Verfügungsbefugnis eines Vorerben

nur der Nacherbe, nicht aber die Ersatznacherben anzuhören sind.

Verkauf Grundstück durch Vorerbe Zustimmung Nacherbe

Dies begründet das Gericht damit, dass ein etwaiger Mangel der Verfügungsbefugnis des Vorerben durch die Zustimmung

des Nacherben geheilt wird und die Zustimmung der Ersatznacherben nicht erforderlich ist.

  1. Entgeltlichkeit der Verfügung:

Das OLG Karlsruhe stellte fest, dass der Vorerbe in diesem Fall zulässigerweise entgeltlich verfügt hat.

  • Der Verkaufspreis entsprach dem vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert.
  • Die Tatsache, dass das Grundstück früher mit einer höheren Grundschuld belastet war, lässt nicht zwingend auf einen Unterwertverkauf schließen.
  • Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vorerbe den Verkaufspreis als zu niedrig erkannt haben müsste.

Ergebnis:

Das OLG Karlsruhe hob den Beschluss des Grundbuchamts auf und wies dieses an, den Eigentumsübergang einzutragen.

Die Zustimmung des Nacherben war nicht erforderlich.

Detaillierte Darstellung des Sachverhalts und der rechtlichen Würdigung:

Der Beteiligte zu 1 war aufgrund eines gemeinschaftlichen Testaments von seiner Ehefrau als befreiter Vorerbe eingesetzt worden.

Nacherbe war der Beteiligte zu 3, Ersatznacherben waren die Schwester des Ehemanns und die Pflegeeltern der Ehefrau.

Der Beteiligte zu 1 verkaufte das Grundstück an den Beteiligten zu 2 zu einem Preis, der dem vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert entsprach.

Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung des Eigentumsübergangs, da es die Zustimmung des Nacherben und der Ersatznacherben

für erforderlich hielt, um sicherzustellen, dass der Verkauf entgeltlich erfolgte.

Das OLG Karlsruhe stellte zunächst klar, dass im Grundbuchverfahren bei der Prüfung der Verfügungsbefugnis

eines Vorerben nur der Nacherbe, nicht aber die Ersatznacherben anzuhören sind.

Dies begründet das Gericht damit, dass ein etwaiger Mangel der Verfügungsbefugnis des Vorerben durch die Zustimmung

des Nacherben geheilt wird und die Zustimmung der Ersatznacherben nicht erforderlich ist.

Sodann prüfte das OLG Karlsruhe, ob der Vorerbe entgeltlich verfügt hat.

Ein befreiter Vorerbe kann grundsätzlich wirksam über Grundstücke verfügen.

Für unentgeltliche Verfügungen benötigt er jedoch die Zustimmung der Nacherben.

Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn der Vorerbe objektiv ohne gleichwertige Gegenleistung Opfer aus der Erbmasse bringt

und dies entweder positiv weiß oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung der Masse hätte wissen müssen.

Das OLG Karlsruhe kam zu dem Ergebnis, dass der Vorerbe in diesem Fall zulässigerweise entgeltlich verfügt hat.

Der Verkaufspreis entsprach dem vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert.

Die Tatsache, dass das Grundstück früher mit einer höheren Grundschuld belastet war, lässt nicht zwingend auf einen Unterwertverkauf schließen.

Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vorerbe den Verkaufspreis als zu niedrig erkannt haben müsste.

Fazit:

Der Beschluss des OLG Karlsruhe verdeutlicht die Grundsätze, die bei der grundbuchamtlichen Prüfung der Entgeltlichkeit der Verfügung eines Vorerben zu beachten sind.

Insbesondere wird klargestellt, dass die Anhörung der Ersatznacherben im Grundbuchverfahren nicht erforderlich ist.

RA und Notar Krau
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