Verkauf von Grundbesitz durch den befreiten Vorerben
Artikel von Rechtsanwalt und Notar Dr. Daniel Kollmeyer, NJW 2022, 3543
Zusammenfassung von RA und Notar Krau
Der Fall der befreiten Vorerbschaft
Wenn ein Erblasser eine Nacherbschaft anordnet, wird im Grundbuch ein Nacherbenvermerk eingetragen, der die Verfügungsbeschränkung des Vorerben verdeutlicht.
Auch ein befreiter Vorerbe darf nicht unentgeltlich über zum Nachlass gehörenden Grundbesitz verfügen.
Der Artikel erörtert, wie ein Käufer beim Kauf von Grundbesitz durch einen befreiten Vorerben geschützt werden kann.
Die Rolle des Notars und des Grundbuchamts
Der Notar muss den Käufer über den Grundbuchinhalt informieren und auf mögliche Verfügungsbeschränkungen hinweisen.
Die höchste Sicherheit für den Käufer bietet die Zustimmung aller Nacherben. Jedoch ist oft weder die Zustimmung der Primär- noch der Ersatznacherben zu erlangen.
Das Grundbuchamt löscht den Nacherbenvermerk nach Eigentumsumschreibung, wenn die Verfügung des befreiten Vorerben vollentgeltlich war.
Der Nachweis der Entgeltlichkeit muss in der Regel durch öffentliche Urkunden erfolgen.
Da dies oft nicht möglich ist, kann das Grundbuchamt Erfahrungssätze und Wahrscheinlichkeitsregeln heranziehen.
Verkauf von Grundbesitz durch den befreiten Vorerben
Die Prüfung der Entgeltlichkeit
Eine Verfügung ist unentgeltlich, wenn der Vorerbe ohne gleichwertige Gegenleistung ein Opfer aus der Erbmasse bringt und dies weiß oder hätte erkennen müssen.
Der Prüfungsmaßstab des Grundbuchamts hängt von der Person des Käufers ab.
Bei einem Kaufvertrag mit einer fremden Person wird in der Regel von einem entgeltlichen Geschäft ausgegangen.
Das Grundbuchamt muss die Nacherben anhören, bevor es den Nacherbenvermerk löscht.
Private Gegengutachten der Nacherben können die Beweiskraft eines vom Vorerben vorgelegten Gutachtens erschüttern.
Schutz des Käufers durch zeitliche Vorverlagerung der Prüfung
Da der Nacherbenvermerk erst mit der Eigentumsumschreibung unrichtig wird, ist der Käufer bei üblichen Fälligkeitsvereinbarungen ungesichert.
Um dies zu vermeiden, kann die Prüfung der Entgeltlichkeit auf einen Zeitpunkt vor der Kaufpreiszahlung verlagert werden.
Dies erfolgt durch die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks in die Auflassungsvormerkung.
Nach Eintragung des Wirksamkeitsvermerks ist das Grundbuchamt an seine Entscheidung gebunden. Eine erneute Prüfung ist nur in Ausnahmefällen aufgrund neuer Tatsachen möglich.
Die Nacherben können jedoch weiterhin ihre Rechte vor Gericht geltend machen.
Verkauf von Grundbesitz durch den befreiten Vorerben
Verkauf gegen Leibrente oder mit Vorbehalt von Nutzungsrechten
Beim Verkauf an nahestehende Personen oder bei Vereinbarung einer Leibrente oder von Nutzungsrechten
sind besondere Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung und ein Nachweis der vollen Entgeltlichkeit erforderlich.
Es muss sichergestellt werden, dass die Rechte der Nacherben nicht unzulässig ausgehöhlt werden.
Fazit
Der Notar muss den Käufer schützen und auf die Risiken hinweisen. Die Zustimmung aller Nacherben ist der sicherste Weg, um die dauerhafte Wirksamkeit der Verfügung zu gewährleisten. Wenn dies nicht möglich ist, sollte die Prüfung der Entgeltlichkeit auf einen Zeitpunkt vor der Kaufpreiszahlung verlagert werden.
Es verbleiben jedoch stets Restrisiken für den Käufer, die auch durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung nicht vollständig beseitigt werden können.
