Verletzung der Leistungstreuepflicht bezüglich der Verpflichtung zur Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts bei Veräußerung eines Grundstücks
Hier ist eine ausführliche, für Laien verständliche Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19. Januar 2018 (Az. V ZR 273/16).
Worum geht es in diesem Fall eigentlich?
Wenn Menschen Grundstücke kaufen oder verkaufen, ist das eine komplizierte Angelegenheit. Es reicht nicht aus, sich nur per Handschlag zu einigen. Es gibt Notare, Grundbücher und viele Formulare. Ein besonders wichtiger Punkt im deutschen Immobilienrecht ist der Unterschied zwischen dem, was man sich vertraglich verspricht (zum Beispiel: „Du darfst über mein Grundstück fahren“), und dem, was tatsächlich rechtlich festgeschrieben wird (der Eintrag im Grundbuch).
In dem vorliegenden Urteil musste der Bundesgerichtshof klären, wie weit die Pflichten eines Verkäufers gehen. Konkret ging es um die Frage: Was muss ein Verkäufer tun, wenn er versprochen hat, ein Recht ins Grundbuch eintragen zu lassen, dies aber vergessen wurde, und er das Grundstück dann einfach an jemand anderen weiterverkauft?
Der BGH hat hier ein Machtwort gesprochen und die Pflichten von Verkäufern deutlich verschärft. Es geht um Fairness, Treue zum Vertrag und die Verantwortung, nicht einfach die Augen zu verschließen, wenn man ein Grundstück an Dritte weitergibt.
Die Vorgeschichte: Was ist passiert?
Um den Fall zu verstehen, schauen wir uns den zeitlichen Ablauf an, der sich über mehrere Jahre hinzog:
Im Jahr 2006: Eine Käuferin (im Urteil die Klägerin) kaufte von einer Wohnungsbaugesellschaft (der Beklagten) ein Stück Land. Dieses Stück Land war Teil eines größeren Areals. Da das neue Grundstück der Käuferin vielleicht keinen direkten Zugang zur Straße oder zu Versorgungsleitungen hatte, vereinbarten beide Parteien etwas Wichtiges: Die Käuferin sollte das Recht bekommen, über das benachbarte Grundstück, das die Wohnungsbaugesellschaft behielt, zu gehen, zu fahren und Leitungen zu verlegen.
Dieses Recht nennt man „Grunddienstbarkeit“. Im Kaufvertrag beim Notar wurde das alles ordentlich aufgeschrieben. Die Verkäuferin (die Wohnungsbaugesellschaft) gab auch ihr formelles Einverständnis dazu ab. Man nennt das die „Bewilligung“.
Das Problem: Obwohl die Bewilligung im Vertrag stand, wurde das Recht nie im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist wie der Personalausweis eines Grundstücks. Nur was dort steht, gilt gegenüber jedem. Da das Recht nicht eingetragen wurde, existierte es quasi nur als Versprechen auf dem Papier zwischen den beiden Parteien, aber nicht als festes Recht am Grundstück selbst.
Im Jahr 2011: Fünf Jahre später verkaufte die Wohnungsbaugesellschaft ihr Nachbargrundstück (also das Grundstück, über das die Käuferin eigentlich fahren durfte) an eine andere Firma, eine GmbH & Co. KG (im Folgenden „die KG“ genannt). Dabei achtete die Wohnungsbaugesellschaft nicht darauf, ob das Wegerecht für die erste Käuferin inzwischen im Grundbuch stand. Das Grundstück wechselte den Besitzer, ohne dass die Belastung eingetragen war.
Im Jahr 2014: Die erste Käuferin wollte nun ihr Grundstück weiterverkaufen an eine Aktiengesellschaft (AG). Dabei fiel plötzlich auf: Das Wegerecht fehlt im Grundbuch! Das ist ein riesiges Problem, denn ohne gesicherten Zugang ist ein Grundstück viel weniger wert. Die erste Käuferin kontaktierte die neue Eigentümerin des Nachbargrundstücks (die KG). Diese signalisierte erst Gesprächsbereitschaft, reagierte dann aber einfach nicht mehr auf Briefe.
Da die erste Käuferin nun ihrem eigenen Käufer (der AG) gegenüber in der Klemme steckte, verklagte sie die ursprüngliche Verkäuferin (die Wohnungsbaugesellschaft). Sie verlangte, dass diese dafür sorgt, dass das Recht endlich eingetragen wird, oder dass sie für alle Schäden aufkommt.
Der Weg durch die Gerichte
Der Fall landete zunächst beim Landgericht und danach beim Oberlandesgericht (Berufungsgericht). Beide Gerichte wiesen die Klage der ersten Käuferin ab. Ihre Begründung war vereinfacht gesagt: „Die Wohnungsbaugesellschaft hat doch damals im Jahr 2006 alles Unterschrieben. Dass es nicht eingetragen wurde, ist nicht mehr ihr Problem. Außerdem gehört ihr das Nachbargrundstück jetzt gar nicht mehr, sie kann also gar nichts mehr bestimmen.“
Die Käuferin wollte das nicht akzeptieren und zog vor den Bundesgerichtshof (BGH). Und der BGH sah die Sache ganz anders.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hob das Urteil der Vorinstanz auf. Die Richter stellten klar, dass man es sich als Verkäufer nicht so einfach machen darf. Das Urteil stützt sich auf einen zentralen Grundsatz im deutschen Recht: Die Leistungstreuepflicht.
Verletzung der Leistungstreuepflicht bezüglich der Verpflichtung zur Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts bei Veräußerung eines Grundstücks
Hier sind die wichtigsten Punkte der Entscheidung, einfach erklärt:
1. Was bedeutet Leistungstreuepflicht?
Wenn zwei Parteien einen Vertrag schließen, sind sie Partner. Sie haben das gemeinsame Ziel, dass der Vertrag erfolgreich erfüllt wird. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 241 Abs. 2 BGB und § 280 Abs. 1 BGB) sagt, dass jeder Partner auf die Rechte und Interessen des anderen Rücksicht nehmen muss.
Das bedeutet:
- Man muss aktiv mithelfen, dass der Vertrag sein Ziel erreicht.
- Man darf nichts tun, was den Erfolg des Vertrages gefährdet.
- Man muss sich gegenseitig unterstützen, soweit es zumutbar ist.
Der BGH sagte: Auch wenn die Wohnungsbaugesellschaft damals die Unterschrift geleistet hat, war ihre Pflicht noch nicht zu Ende. Bevor sie das Grundstück 2011 an die KG weiterverkaufte, hätte sie prüfen müssen: „Ist das Wegerecht für meine erste Kundin eigentlich schon eingetragen?“
Da sie das nicht geprüft hat und das Grundstück einfach „sauber“ (also ohne eingetragene Last) an die KG verkaufte, hat sie den Erfolg des ersten Vertrages gefährdet. Sie hat es zugelassen, dass ein Dritter (die KG) nun die Macht hat, das Wegerecht zu blockieren. Das war eine Verletzung ihrer Treuepflicht.
2. Die Ausrede „Ich kann doch nichts mehr tun“ (Unvermögen)
Die Wohnungsbaugesellschaft argumentierte, sie könne das Recht gar nicht mehr eintragen lassen, weil ihr das Grundstück nicht mehr gehört. Juristen nennen das „Unvermögen“ (§ 275 BGB). Wer etwas tatsächlich nicht leisten kann, muss es auch nicht.
Der BGH ließ diese Ausrede aber nicht gelten. Die Richter sagten: Nur weil das Grundstück jetzt jemand anderem gehört, heißt das nicht automatisch, dass man nichts mehr tun kann. Die Wohnungsbaugesellschaft muss beweisen, dass die neue Eigentümerin (die KG) sich unter keinen Umständen darauf einlässt, das Recht einzutragen. Solange es noch eine Chance gibt – vielleicht durch Geldzahlung oder gutes Zureden –, dass die KG zustimmt, muss die Wohnungsbaugesellschaft es versuchen.
Da die Klägerin vorgetragen hatte, dass die KG zunächst gesprächsbereit war und nur später schwieg, steht noch gar nicht fest, dass es unmöglich ist. Schweigen heißt nicht „Nein“. Die Wohnungsbaugesellschaft muss sich also mehr anstrengen.
3. Hat die Käuferin selbst Schuld? (Mitverschulden)
Ein weiterer Punkt war die Frage, ob die Käuferin nicht selbst schuld ist. Immerhin hat sie acht Jahre lang (von 2006 bis 2014) nicht gemerkt, dass der Eintrag im Grundbuch fehlt.
Auch hier stärkte der BGH der Käuferin den Rücken. Allein die Tatsache, dass viel Zeit vergangen ist, bedeutet nicht automatisch, dass die Käuferin „Mitschuld“ hat. Sie durfte sich darauf verlassen, dass alles seinen Gang geht. Ein Mitverschulden gäbe es nur, wenn sie grob fahrlässig gehandelt hätte – das war hier aber nicht erkennbar.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Dieses Urteil ist sehr wichtig für alle, die mit Immobilien zu tun haben, sei es privat oder gewerblich. Es lehrt uns drei wichtige Lektionen:
Lektion 1: Verträge enden nicht mit der Unterschrift Nur weil man beim Notar war, ist die Verantwortung nicht vorbei. Vertragspartner müssen sicherstellen, dass das, was vereinbart wurde, auch wirklich eintritt (hier: der Eintrag ins Grundbuch). Wer das ignoriert und durch spätere Handlungen (wie einen Weiterverkauf) den Erfolg vereitelt, macht sich schadensersatzpflichtig.
Lektion 2: Vorsicht beim Weiterverkauf Wer ein Grundstück verkauft, auf dem eigentlich noch Lasten (wie Wegerechte) eingetragen werden müssten, muss extrem aufpassen. Man muss den neuen Käufer zwingen, diese Pflichten zu übernehmen. Tut man das nicht und das Recht geht „verloren“, haftet man gegenüber dem ursprünglichen Berechtigten – auch noch Jahre später.
Lektion 3: Schweigen ist keine endgültige Weigerung Wenn man etwas von einem Dritten braucht (hier die Zustimmung der KG), um seinen Vertrag zu erfüllen, kann man sich nicht einfach zurücklehnen, wenn dieser Dritte nicht antwortet. Man muss aktiv beweisen, dass es keinen Weg gibt, die Zustimmung zu bekommen. Einfach zu sagen „Die melden sich nicht, also geht es nicht“, reicht vor Gericht nicht aus.
Der Hilfsantrag: Was, wenn es wirklich nicht mehr geht?
Die Klägerin hatte für den Fall, dass die Eintragung wirklich unmöglich ist, einen „Plan B“ (Hilfsantrag) gestellt. Sie wollte, dass die Wohnungsbaugesellschaft sie von allen Schadensersatzforderungen freistellt, die nun die AG (die neue Käuferin) stellt.
Der BGH sagte: Das ist vollkommen richtig. Wenn die Wohnungsbaugesellschaft es wirklich nicht schafft, die KG zur Zustimmung zu bewegen, dann muss sie den Schaden bezahlen. Das bedeutet:
- Die Klägerin hat der AG ein Grundstück mit Wegerecht verkauft.
- Kann sie das Wegerecht nicht liefern, will die AG Geld von der Klägerin.
- Diesen finanziellen Schaden muss die Wohnungsbaugesellschaft der Klägerin ersetzen, weil sie durch ihre Nachlässigkeit beim Weiterverkauf 2011 die ganze Misere verursacht hat.
Fazit
Der Bundesgerichtshof hat mit diesem Urteil den Verbraucherschutz und die Vertragstreue gestärkt. Die Kernaussage lautet: Du bist für deinen Vertragspartner verantwortlich, auch über die bloße Unterschrift hinaus.
Das Gericht hat den Fall an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Das OLG muss nun prüfen, ob die neue Eigentümerin (die KG) wirklich absolut „Nein“ sagt oder ob man sie doch noch überzeugen kann. Wenn sie absolut ablehnt, muss die Wohnungsbaugesellschaft den Geldbeutel aufmachen und den Schaden bezahlen.
Für Laien heißt das: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – vor allem beim Grundbuch. Aber wenn der Vertragspartner durch rücksichtsloses Verhalten meine Rechte vereitelt, habe ich gute Chancen, ihn vor Gericht zur Rechenschaft zu ziehen, selbst wenn er sagt: „Ich kann doch nichts dafür.“ Dieses Urteil zeigt, dass „Ich kann nichts dafür“ sehr viel schwerer zu beweisen ist, als viele Verkäufer denken.
Verletzung der Leistungstreuepflicht bezüglich der Verpflichtung zur Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts bei Veräußerung eines Grundstücks
Glossar der wichtigsten Begriffe
Damit Sie den Text noch besser verstehen, hier eine kurze Erklärung der zentralen Begriffe:
- Grunddienstbarkeit: Ein Recht an einem fremden Grundstück. Beispiel: Ich darf über das Grundstück des Nachbarn fahren, um zu meinem Haus zu kommen.
- Dingliches Recht: Ein Recht, das direkt an der Sache (hier dem Grundstück) klebt. Es gilt gegen jeden, nicht nur gegen den Vertragspartner. Damit es entsteht, muss es meistens ins Grundbuch.
- Bewilligung: Die formelle Erlaubnis des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Recht eingetragen werden darf.
- Grundbuch: Das amtliche Register bei Gericht, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte oder Schulden darauf liegen. Was hier steht, gilt als wahr.
- Rechtsverschaffungsanspruch: Das Recht des Käufers, vom Verkäufer zu verlangen, dass er ihm die Sache (oder das Recht) auch wirklich verschafft.
- Leistungstreuepflicht: Die Pflicht, sich fair zu verhalten und alles zu tun, damit der Vertrag erfüllt wird, und alles zu unterlassen, was den Vertrag stört.
- Verjährung: Wenn eine gewisse Zeit abgelaufen ist, kann man einen Anspruch nicht mehr vor Gericht durchsetzen. Hier war die Verjährung aber noch nicht eingetreten.
- Unvermögen: Der juristische Begriff dafür, dass jemand etwas nicht tun kann (subjektive Unmöglichkeit). Zum Beispiel: Ich kann dir das Haus nicht übereignen, weil es mir nicht mehr gehört. Aber: Wer das Unvermögen selbst verschuldet hat oder es nicht beweisen kann, haftet trotzdem.
