Vermieter kann bei drohendem Marderbefall geeignete Maßnahmen treffen

Vermieter kann bei drohendem Marderbefall geeignete Maßnahmen treffen

Zusammenfassung des Urteils 34 C 67/21 des Amtsgerichts Brandenburg

Zum Inhalt der gärtnerischen Gestaltungsmöglichkeiten der Mieter bei einem von ihnen zusammen mit dem Haus angemieteten Garten (Paragraf 242 und Paragraf 535 BGB).

Ein drohender Marderbefall kann eine Gefahr für ein vermietetes Haus darstellen, zu deren Abwehr der Vermieter geeignete Maßnahmen treffen darf (Paragraf 541 und Paragraf 1004 BGB).

RA und Notar Krau

Das Problem: Mieter, Bäume und ein Marder

Stellen Sie sich vor, Sie mieten ein Haus mit Garten. Sie pflegen den Garten, pflanzen Bäume und stellen eine Regentonne auf, um Regenwasser zu sammeln. Eines Tages kommt Ihr Vermieter und verlangt, dass Sie all das wieder entfernen. Warum? Weil er befürchtet, dass Marder, die in der Nachbarschaft schon Schäden verursacht haben, über die von Ihnen gepflanzten Bäume und die Regentonne auf das Dach klettern und dort ebenfalls Schäden anrichten könnten.

Genau das war der Fall im Urteil des Amtsgerichts Brandenburg mit dem Aktenzeichen 34 C 67/21. Ein Vermieter (Kläger) wollte, dass seine Mieter (Beklagten) drei Bäume (zwei Obstbäume, eine Thuja) und eine Regentonne aus ihrem angemieteten Garten entfernen.

Die Argumente der Parteien

Der Vermieter: Sorge um die Substanz des Hauses

Der Vermieter argumentierte, dass er in einem Nachbarhaus bereits einen massiven Marderschaden erlebt hatte. Er befürchtete, dass die Marder auch auf das Dach des von den Mietern bewohnten Hauses gelangen und dort hohe Kosten verursachen könnten.

Er behauptete, die Mieter hätten die Bäume ohne seine Zustimmung gepflanzt, was eine „wesentliche Veränderung“ des Gartens darstelle.

Die Bäume und die Regentonne seien Aufstiegshilfen für Marder. Er verlangte deren Entfernung, um die Gefahr zu bannen.

Er bestritt, dass ein Marder an der Hauswand hochklettern könne, da das Dach überhängt.

Die Mieter: Gärtnerische Freiheit und vertraglicher Gebrauch

Die Mieter sahen das anders.

Sie argumentierten, der Garten sei ihnen zur alleinigen Nutzung überlassen worden. Dazu gehöre auch das Recht, ihn nach ihren Vorstellungen zu gestalten und Bäume zu pflanzen, zumal der Vermieter selbst zu Beginn des Mietverhältnisses einen Baum gepflanzt hatte.

Sie beriefen sich auf den Mietvertrag, der ihnen den Ernteertrag von Obstbäumen zugestand, was impliziere, dass sie solche Bäume auch pflanzen dürfen.

Sie wiesen darauf hin, dass die Bäume schon seit über 18 Jahren dort stünden und der Vermieter sich erst jetzt darüber beschwere.

Ein Gutachten habe ergeben, dass die Bäume als Aufstiegshilfe unwahrscheinlich seien und Marder auch auf andere Weise (z.B. an der Hauswand) aufs Dach klettern könnten.

Sie hatten dem Vermieter alternative Lösungen vorgeschlagen, wie das Anbringen von Marderschutz, was dieser jedoch abgelehnt hatte.

Vermieter kann bei drohendem Marderbefall geeignete Maßnahmen treffen

Das Urteil: Ein kluger Kompromiss

Das Gericht musste nun abwägen: Dürfen Mieter einen Garten nach ihren Vorstellungen gestalten oder muss der Vermieter die Gefahr für sein Eigentum abwenden können?

Das Gericht entschied, dass der Mieter, dem ein Garten zur alleinigen Nutzung überlassen wird, auch ein grundsätzliches Recht zur gärtnerischen Gestaltung hat.

Der Mietvertrag erwähne Obstbäume und die Gartenpflege durch die Mieter, aber nicht explizit das Anpflanzen von Bäumen.

Das Gericht legte den Mietvertrag so aus, dass die Mieter Bäume pflanzen durften, solange dies nicht zu einer „völligen Umgestaltung“ des Gartens führt. Angesichts der Gartengröße und des Ortsbildes seien die drei Bäume eine angemessene Nutzung.

Da der Vermieter selbst zu Beginn einen Baum gepflanzt hatte, konnten die Mieter davon ausgehen, dass das Pflanzen von Bäumen im Garten erlaubt ist.

Auch die Tatsache, dass die Bäume schon so lange dort standen, ohne dass der Vermieter widersprach, spreche dafür, dass die Anpflanzung Teil des Mietvertrags geworden sei.

Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Die Rechte der Mieter finden ihre Grenze dort, wo eine konkrete Gefahr für das Eigentum des Vermieters droht. Und hier kam der Marder ins Spiel.

Ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger bestätigte, dass Marder sehr gute Kletterer sind und in der Tat die Bäume und die Regentonne als Aufstiegshilfe nutzen könnten.

Zur Thuja:

Da der Nadelbaum nur 50 cm vom Haus entfernt stand, sah das Gericht hier eine konkrete und unmittelbare Gefahr.

Zu den Obstbäumen:

Der Gutachter stellte fest, dass die Äste der Obstbäume momentan noch zu dünn seien, um das Gewicht eines Marders zu tragen. Das Gericht sah die Gefahr aber nicht als völlig ausgeschlossen an, da die Bäume weiter wachsen würden.

Zur Regentonne:

Der Sachverständige hielt die Regentonne ebenfalls für eine mögliche Aufstiegshilfe.

Das Gericht fällte daher ein differenziertes Urteil:

Die Mieter müssen die Thuja vollständig entfernen. Ihre Nähe zum Haus stellte eine zu große Gefahr dar.

Die Mieter müssen die Obstbäume zurückschneiden, so dass deren Äste mindestens 2,50 Meter von der Dachrinne entfernt sind. Das Gericht sah dies als „Minus“ zum Antrag des Klägers auf vollständige Entfernung und somit als zulässig an. Die Bäume müssen also nicht gefällt werden, aber so gepflegt werden, dass die Gefahr gebannt ist.

Die Mieter müssen die Regentonne sichern. Sie müssen geeignete Maßnahmen ergreifen, um sie als Aufstiegshilfe unbrauchbar zu machen. Der Vermieter hat hier einen Anspruch auf das Anbringen von Abwehrmaßnahmen wie z.B. Spikes oder Marderbürsten.

Fazit: Das Recht auf gärtnerische Gestaltung trifft auf die Pflicht zur Gefahrenabwehr

Das Urteil zeigt, dass Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten ein weitreichendes Recht haben, diesen nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Dieses Recht ist jedoch nicht grenzenlos. Es endet dort, wo eine konkrete und nachweisbare Gefahr für das Haus selbst entsteht.

In diesem Fall gab das Gericht dem Vermieter teilweise recht, weil die von ihm befürchtete Gefahr durch Marder vom Sachverständigen als real eingeschätzt wurde. Es verlangte jedoch keinen radikalen Schritt wie die vollständige Beseitigung der Obstbäume, sondern einen Rückschnitt, der sowohl die Mieterinteressen an der Gartennutzung als auch die Vermieterinteressen am Schutz seines Eigentums berücksichtigt.

Das Urteil ist ein gutes Beispiel für einen Kompromiss, der beiden Seiten gerecht wird: Die Mieter dürfen ihren Garten weiter nutzen und gestalten, müssen aber Maßnahmen ergreifen, um das Haus vor Schaden zu bewahren.