Vermieter kann Regeln für die Nutzung von Grünflächen aufstellen
LG Berlin, 27.01.2006 - 63 S 287/05
Hier ist eine ausführliche und leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 27. Januar 2006.
Streit um den Garten: Was darf der Vermieter bestimmen?
Viele Menschen träumen von einer Wohnung mit Garten. Besonders in der Stadt ist ein Stück Grün sehr beliebt. Oft gehört dieser Garten aber nicht nur einer einzigen Person. Er ist ein sogenannter Gemeinschaftsgarten. Das bedeutet, dass alle Mieter des Hauses die Fläche nutzen dürfen. Das klingt zunächst sehr schön und harmonisch. Doch in der Praxis gibt es hier oft Streit.
Die Mieter haben unterschiedliche Vorstellungen von Entspannung. Der eine möchte grillen, der andere will sich sonnen, und der dritte möchte Blumen pflanzen. Damit das Zusammenleben funktioniert, braucht es Regeln. Aber wer darf diese Regeln aufstellen? Und wie streng dürfen diese Regeln sein? Genau mit diesen Fragen hat sich das Landgericht Berlin im Jahr 2006 beschäftigt.
Der konkrete Fall in Berlin
In dem verhandelten Fall ging es um ein Mietshaus in Berlin. Zu diesem Haus gehörte eine Grünfläche. Diese Fläche durften alle Mieter gemeinsam nutzen. Es war also ein klassischer Gemeinschaftsgarten.
Der Vermieter des Hauses wollte, dass die Nutzung des Gartens geordnet abläuft. Er wollte vermeiden, dass Chaos entsteht oder der Garten unordentlich aussieht. Deshalb dachte er sich eine sogenannte „Benutzungsordnung“ aus. Das ist eine Liste mit festen Regeln, an die sich alle halten müssen.
Eine Regel in dieser Ordnung war besonders streng. Sie betraf die Möbel im Garten. Der Vermieter legte fest: Niemand darf seine Sachen dauerhaft im Garten stehen lassen.
Das Verbot betraf verschiedene Gegenstände:
- Liegestühle
- Blumenkübel
- Sonnenschirme
- Anderes bewegliches Mobiliar
Die Regel besagte klar: Wenn ein Mieter den Garten verlässt, muss er seine Sachen wegräumen. Er darf den Liegestuhl nicht einfach über Nacht oder für mehrere Tage auf dem Rasen stehen lassen.
Der Ärger der Mieter
Einige Mieter waren mit dieser strengen Regel überhaupt nicht einverstanden. Sie fanden die Vorschriften kleinlich. Sie wollten ihre Stühle oder schweren Blumentöpfe nicht jedes Mal hin- und hertragen. Sie empfanden dies als Schikane.
Die Mieter waren der Meinung, dass sie den Garten gemietet haben und ihn deshalb auch freier nutzen dürfen. Sie wollten es sich dort gemütlich machen. Dazu gehört ihrer Meinung nach auch, dass man seine Möbel stehen lassen darf. Da sie sich mit dem Vermieter nicht einigen konnten, zogen sie vor Gericht. Sie wollten die strenge Ordnung kippen.
Vermieter kann Regeln für die Nutzung von Grünflächen aufstellen
Die Gründe des Vermieters
Der Vermieter hatte jedoch gute Argumente für seine strengen Regeln. Er nannte vor Gericht vor allem zwei wichtige Gründe.
1. Der „Reservierungs-Effekt“ Der erste Grund ist psychologischer Natur. Der Vermieter wollte verhindern, dass einzelne Mieter den Garten für sich allein beanspruchen.
Man kennt dieses Phänomen aus dem Urlaub am Hotelpool: Wer sein Handtuch früh auf eine Liege legt, reserviert sich den besten Platz. Niemand anderes traut sich dann, diesen Platz zu nutzen.
Genau das passiert auch in einem Gemeinschaftsgarten. Wenn ein Mieter seinen großen Liegestuhl und seine Blumenkübel in die schönste, sonnigste Ecke des Gartens stellt und dort stehen lässt, sendet er ein Signal. Das Signal lautet: „Das ist mein Platz.“
Andere Mieter trauen sich dann nicht mehr in diese Ecke. Sie fühlen sich ausgeschlossen. Der Garten gehört dann gefühlt nicht mehr allen, sondern nur noch denen, die ihre Möbel dort geparkt haben. Der Vermieter wollte aber, dass jeder Mieter jeden Tag die gleiche Chance hat, die schönste Ecke zu nutzen. Deshalb muss die Ecke abends wieder leergeräumt werden.
2. Der Schutz des Rasens Der zweite Grund war ganz praktischer Natur. Es ging um die Pflege der Grünfläche. Wenn Gegenstände lange auf dem Rasen stehen, geht das Gras kaputt.
Ein schwerer Blumenkübel oder ein breiter Strandkorb nehmen dem Rasen das Licht. Darunter staut sich Feuchtigkeit. Das Gras wird gelb, stirbt ab oder beginnt zu faulen. Wenn man die Möbel nach ein paar Wochen wegnimmt, bleiben hässliche braune Flecken oder Löcher im Rasen zurück.
Der Vermieter argumentierte, dass er den Garten in einem guten Zustand erhalten möchte. Ein gepflegter Rasen ist wichtig für den Gesamteindruck des Hauses. Wenn überall Möbel stehen, leidet die Qualität der Grünfläche dauerhaft.
Das Urteil der Richter
Das Landgericht Berlin hat sich beide Seiten genau angehört. Am Ende gaben die Richter dem Vermieter Recht. Sie entschieden: Die Benutzungsordnung ist gültig. Die Mieter müssen sich daran halten.
Die Richter erklärten ihre Entscheidung sehr verständlich. Sie sagten: Ein Vermieter darf grundsätzlich Regeln aufstellen. Er ist der Eigentümer und darf bestimmen, wie sein Eigentum genutzt wird. Allerdings gibt es eine Grenze. Die Regeln dürfen nicht willkürlich sein. Willkürlich bedeutet: ohne Grund oder ungerecht.
Eine Regel muss laut Gericht „billig und gerecht“ sein. Das ist eine alte juristische Formulierung. Sie bedeutet so viel wie: Die Regel muss fair für alle sein. Sie muss einem vernünftigen Zweck dienen.
Warum ist diese Regel fair?
Im konkreten Fall in Berlin fanden die Richter die Regel sehr fair. Erstens dient die Regel der Gemeinschaft. Sie sorgt dafür, dass kein Streit um die besten Plätze entsteht. Sie verhindert den oben beschriebenen „Reservierungs-Effekt“. Das ist gut für den Frieden im Haus.
Zweitens schützt die Regel das Eigentum des Vermieters, nämlich den Rasen. Das Argument mit den Schäden am Gras war für die Richter absolut nachvollziehbar.
Drittens ist die Regel für die Mieter auch zumutbar. „Zumutbar“ heißt: Man kann es den Mietern abverlangen. Es ist keine zu große Last, einen Klappstuhl nach der Benutzung wieder in den Keller oder in die Wohnung zu tragen. Niemandem wird dadurch ein großer Schaden zugefügt. Der kleine Aufwand des Aufräumens ist weniger wichtig als das Interesse aller Mieter an einem fairen und gepflegten Garten.
Fazit für Mieter
Das Urteil zeigt, dass das Leben in einem Mietshaus immer Rücksichtnahme erfordert. Wer einen Gemeinschaftsgarten nutzt, hat nicht die gleichen Freiheiten wie in einem eigenen, privaten Garten.
In einem eigenen Garten kann man tun und lassen, was man will. Man kann den Rasen kaputt machen oder den Stuhl den ganzen Winter draußen lassen. In einem Gemeinschaftsgarten geht das nicht. Hier müssen die Interessen aller Bewohner berücksichtigt werden.
Der Vermieter hat hier die Rolle eines Schiedsrichters. Er darf Regeln aufstellen, die das faire Miteinander sichern. Solange diese Regeln einen guten Grund haben und niemanden übermäßig benachteiligen, sind sie gesetzlich erlaubt. Mieter müssen also akzeptieren, dass sie ihre privaten Gegenstände nach dem Sonnenbad wieder wegräumen müssen.
