Vermittlungsvertrag Ferienwohnungen – Vertragslaufzeit und Kündigungsrecht

Vermittlungsvertrag Ferienwohnungen – Vertragslaufzeit und Kündigungsrecht bei Mehrparteienverträgen – Individualvereinbarung – AGB – Inhaltskontrolle

Gericht: BGH 3. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 13.11.2025
Aktenzeichen: III ZR 165/24
ECLI: ECLI:DE:BGH:2025:131125UIIIZR165.24.0
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang
vorgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 22. November 2024, Az: 19 U 57/24
vorgehend LG Kiel, 27. Dezember 2023, Az: 10 O 117/22

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13. November 2025 ist für Eigentümer von Ferienimmobilien von großer Bedeutung. Es klärt wichtige Fragen zur Laufzeit von Vermittlungsverträgen und zum Schutz vor unfairen Vertragsklauseln.

Im Folgenden erfahren Sie die Details dieses Falls, verständlich für Sie aufbereitet.

Der Hintergrund: Kauf einer Ferienwohnung mit „Paketlösung“

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Ferienwohnung in einer neu gebauten Anlage. Der Verkäufer hat jedoch bereits alles für Sie geregelt – auch, wer sich um die Vermietung an Gäste kümmert. In diesem Fall hatten die Käufer im Jahr 2015 eine Wohnung erworben. Ein fester Bestandteil des Konzepts war ein Vermittlungsvertrag.

Die Projektentwickler hatten diesen Vertrag bereits im Namen der zukünftigen Eigentümer mit einer Vermittlungsfirma (der Beklagten) geschlossen. Die Käufer mussten diesen Vertrag beim Kauf übernehmen. Das Ziel der Gemeinde und der Entwickler war es, dass die gesamte Anlage über zehn Jahre hinweg „aus einer Hand“ vermietet wird.

Die strittige Klausel zur Vertragslaufzeit

Besonders wichtig war der Paragraph 9 dieses Vermittlungsvertrags. Dort standen zwei Dinge, die sich widersprachen:

1. Einerseits sollte der Vertrag fest bis zum Jahr 2020 laufen und sich danach immer um zwei Jahre verlängern, wenn nicht gekündigt wird.
2. Andererseits hieß es weiter unten, dass der Vertrag wegen der Vorgaben der Gemeinde erst im Jahr 2027 enden könne.

Der Streit: Wenn die Zusammenarbeit nicht mehr funktioniert

Nach einigen Jahren kam es zum Konflikt. Die Eigentümer (die Kläger) waren unzufrieden. Sie warfen dem Vermittler vor, Abrechnungen falsch erstellt und die Preise eigenmächtig geändert zu haben. Im Jahr 2022 erklärten die Eigentümer die Kündigung.

Sie vertraten die Ansicht, dass eine Bindung über zehn Jahre nicht zulässig sei. Um ihren Willen zu untermauern, tauschten sie sogar das Schloss der Wohnung aus und trugen Eigenbelegungen ein, damit der Vermittler keine Gäste mehr schicken konnte.

Vermittlungsvertrag Ferienwohnungen – Vertragslaufzeit und Kündigungsrecht bei Mehrparteienverträgen – Individualvereinbarung – AGB – Inhaltskontrolle

Der Vermittler hingegen forderte Schadensersatz für die entgangenen Provisionen und beharrte darauf, dass der Vertrag noch bis 2027 liefe.

Das Urteil des BGH: Schutz durch das AGB-Recht

Der Bundesgerichtshof musste entscheiden, ob die lange Laufzeit von zehn Jahren wirksam war. Die Richter kamen zu einem klaren Ergebnis zugunsten der Eigentümer.

Warum der Vertrag wie ein „Kleingedrucktes“ behandelt wird

Normalerweise können Geschäftspartner Verträge frei aushandeln. Wenn aber eine Seite Bedingungen vorgibt, die für viele Verträge gleichzeitig gelten sollen, spricht man von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB).

Hier gab es eine Besonderheit: Der Vertrag wurde zwar zwischen der Baufirma und dem Vermittler „individuell“ ausgehandelt. Aber für die einzelnen Käufer war er vorgegeben. Sie konnten nicht darüber verhandeln; sie konnten nur „ja“ oder „nein“ zum gesamten Kauf sagen. Deshalb entschied der BGH, dass dieser Vermittlungsvertrag wie AGB zu behandeln ist. Das bedeutet, er unterliegt einer strengen Inhaltskontrolle.

Das Transparenzgebot: Klarheit ist Pflicht

Ein wichtiger Grundsatz im Recht der AGB ist das Transparenzgebot. Eine Klausel muss klar und verständlich sein. Wenn ein Vertragspartner nicht genau erkennen kann, welche Pflichten er hat oder wie lange er gebunden ist, ist die Klausel unwirksam.

Im vorliegenden Fall gab es den oben beschriebenen Widerspruch:

• Einmal war die Rede von einer Kündigungsmöglichkeit ab 2020.
• An anderer Stelle wurde das Jahr 2027 als frühestmögliches Ende genannt.

Der BGH befand, dass dies für einen normalen Kunden völlig verwirrend ist. Da der Vertrag widersprüchlich formuliert war, ist die gesamte Laufzeitregelung unwirksam. Das hat zur Folge, dass die gesetzlichen Kündigungsregeln gelten – und nach diesen konnten die Eigentümer den Vertrag kurzfristig beenden.

Die Rolle der Eigentümer: Verbraucher oder Unternehmer?

Ein oft diskutierter Punkt bei Ferienwohnungen ist, ob die Besitzer als private Verbraucher oder als gewerbliche Unternehmer gelten. Das ist wichtig, weil Verbraucher im Recht meist noch stärker geschützt sind (zum Beispiel durch die Regel, dass Dienstleistungsverträge maximal zwei Jahre laufen dürfen).

Der BGH hat diese Frage in diesem speziellen Fall offen gelassen. Warum? Weil die Klausel so schlecht und intransparent geschrieben war, dass sie sogar gegenüber Unternehmern unwirksam gewesen wäre. Das Urteil zeigt also: Auch wer gewerblich vermietet, muss sich nicht alles gefallen lassen, wenn die Verträge unklar formuliert sind.

Schadensersatz: Ein kleiner Dämpfer für die Eigentümer

Trotz des Sieges bei der Kündigung mussten die Eigentümer einen Teil des Schadensersatzes zahlen. Da sie das Schloss ausgetauscht hatten, bevor die Kündigung rechtlich wirksam zugestellt war, hatten sie den Vertrag zu früh blockiert.

Der Vermittler durfte den entgangenen Gewinn grob schätzen, indem er die Einnahmen vergleichbarer Wohnungen in der Anlage heranzog. Da die Eigentümer dieser Schätzung im Prozess nicht konkret genug widersprochen hatten, blieb es bei dieser Zahlungspflicht für den Zeitraum vor der endgültigen Vertragsbeendigung.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

• Vorgegebene Verträge sind AGB: Auch wenn ein Vermittlungsvertrag schon vor dem Kauf feststeht, muss er fair und klar sein.
• Widersprüche führen zur Unwirksamkeit: Wenn ein Vertrag zwei verschiedene Enddaten nennt, ist die Bindung hinfällig.
• Kündigung ist möglich: Durch die unwirksame Klausel konnten die Eigentümer den Vertrag viel früher beenden als gedacht.
• Vorsicht beim Eigenhandeln: Solange ein Vertrag noch läuft, darf man den Zugang zur Wohnung nicht einfach sperren, sonst drohen Schadensersatzzahlungen.

Wenn Sie Fragen zu Ihren eigenen Verträgen über Ferienimmobilien haben oder prüfen lassen möchten, ob Ihre Kündigungsklauseln wirksam sind, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.