Verschonung privater vermieteter Wohnimmobilien bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Verschonung privater vermieteter Wohnimmobilien bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

RA und Notar Krau

Der § 13d des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) gewährt einen Wertabschlag von 10 % bei der Besteuerung privater Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden.

Diese Regelung, die ursprünglich am 01.01.2009 als § 13c ErbStG eingeführt wurde, entstand als Reaktion auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts von 2006, welches die damalige Erbschaftsbesteuerung als verfassungswidrig erklärte.

Das Gericht kritisierte, dass unterschiedliche Bewertungsansätze für verschiedene Vermögensarten nicht dem Gleichheitsgrundsatz aus Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes entsprachen.

Historie und Begründung

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 eine einheitliche Bewertung aller Wirtschaftsgüter nach dem Verkehrswert eingeführt. Gleichzeitig wurde ein Regime an Verschonungsregelungen geschaffen, um bestimmte Vermögensgegenstände zu privilegieren, darunter auch § 13d ErbStG.

Die Verschonung privater vermieteter Wohnimmobilien wird mit Gemeinwohlgründen begründet. Ziel ist es, die Versorgung mit Wohnraum zu sichern und private Vermieter nicht gegenüber institutionellen Immobilienunternehmen zu benachteiligen.

Die Regelung soll zudem die Investitionsfähigkeit privater Eigentümer stärken und Erben erleichtern, die Immobilien zu behalten, statt sie wegen der Erbschaftsteuerbelastung zu verkaufen.

Verschonung privater vermieteter Wohnimmobilien bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Tatbestandsvoraussetzungen

10 %-iger Wertabschlag

Gemäß § 13d Absatz 1 ErbStG werden Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, mit 90 % ihres Wertes angesetzt.

Der Wert wird dabei nach den für Erbschaft- und Schenkungssteuerzwecke geltenden Verfahren ermittelt.

Bei vorhandenen Schulden oder sonstigen Belastungen reduziert sich der Steuervorteil entsprechend.

Person des Erwerbers und Weitergabeverpflichtungen

Die Regelung des § 13d ErbStG gilt unabhängig davon, ob Schenker/Erblasser und Erwerber natürliche oder juristische Personen sind.

Auch spielt es keine Rolle, ob es sich um beschränkt oder unbeschränkt steuerpflichtige Erwerbe handelt.

Wenn ein Erwerber aufgrund einer Verfügung des Erblassers die Immobilie auf einen Dritten oder Miterben übertragen muss, entfällt die Verschonung für diesen Erwerber, aber der Miterbe kann die Steuervergünstigung in Anspruch nehmen.

Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile

§ 13d ErbStG begünstigt Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum und bebaute Grundstücksteile anderer Grundstücksarten, wenn auf dem Grundstück ein benutzbares Gebäude steht. Nebengebäude und Garagen werden ebenfalls begünstigt, wenn sie gemeinsam mit dem Wohnraum vermietet werden. Allerdings fallen Grundstücke mit Erbbaurechten und nicht fertiggestellte Gebäude nicht unter die Begünstigung.

Zu Wohnzwecken vermietet

Begünstigt werden nur entgeltlich vermietete Wohnimmobilien. Unentgeltlich überlassener Wohnraum ist nicht begünstigt, unabhängig von der Höhe des Entgelts. Bei teilweiser Wohnnutzung erfolgt eine Aufteilung des Wertes nach der Fläche. Gewerbliche Nutzungen durch den Mieter bleiben unschädlich, solange die Hauptnutzung zu Wohnzwecken erfolgt.

Lage im Inland oder EWR-Raum

§ 13d Absatz 3 Nr. 2 ErbStG verlangt, dass die Immobilie im Inland oder im EWR-Raum belegen ist. Der EuGH hat jedoch in einem Urteil vom 12.10.2023 diese Voraussetzung als unvereinbar mit der Kapitalverkehrsfreiheit angesehen. Die Finanzverwaltung kann die Anwendung von § 13d ErbStG auf ausländische Grundstücke nur dann ablehnen, wenn mit dem betreffenden Staat kein Abkommen über den Informationsaustausch besteht.

Verschonung privater vermieteter Wohnimmobilien bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Keine sonstige Begünstigung

Eine Doppelbegünstigung durch mehrere Verschonungsregelungen wird ausgeschlossen. Wenn das Grundstück zum begünstigten Betriebsvermögen oder zu einem begünstigten land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, findet § 13d ErbStG keine Anwendung.

Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen

Die Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung vorliegen. Es gibt keine Behaltensfristen, sodass die Begünstigung auch dann gilt, wenn der Erwerber die Immobilie sofort weiterveräußert oder die Vermietung beendet.

Anwendung auf Familienstiftungen

Die Regelung gilt auch für die Ersatzerbschaftsteuer, die auf das Vermögen einer Familienstiftung erhoben wird, um zu verhindern, dass Privatvermögen dem erbschaftsteuerlichen Zugriff entzogen wird.

Ausblick

Der EuGH hat die Gründe des Gesetzgebers für die Verschonung als unzureichend angesehen, um die Einschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit zu rechtfertigen. Zudem wird die Wirksamkeit der 10 %-igen Steuererleichterung hinsichtlich der Förderung des Gemeinwohls und der Beseitigung von Wettbewerbsnachteilen bezweifelt. Es wird vorgeschlagen, den Wertabschlag zu erhöhen, an Kriterien des sozialen Wohnungsbaus zu orientieren und mit Behaltensfristen zu versehen, um einen echten Anreiz für den Wohnungsmarkt zu schaffen. Der pauschale Ausschluss von Drittstaatengrundstücken wird unter der aktuellen Regelung nicht mehr zulässig sein.