Verstoß gegen Dauerverpflichtung im Erbbaurechtsverhältnis

März 16, 2025

Verstoß gegen Dauerverpflichtung im Erbbaurechtsverhältnis

BGH Urteil vom 27.9.2024 – V ZR 21/24

RA und Notar Krau

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 27. September 2024 (V ZR 21/24) entschieden, dass bei einem Verstoß des Erbbauberechtigten

gegen die vertragliche Verpflichtung zur Instandhaltung eines Bauwerks auf einem Erbbaugrundstück eine fortdauernde Vertragswidrigkeit vorliegt.

Dies hat zur Folge, dass die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der erforderlichen Maßnahmen nicht beginnt, solange der Verstoß andauert.

Sachverhalt

Die Kläger sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem für die Beklagte und einen Dritten seit 1992 ein je hälftiges Teilerbbaurecht besteht.

Die Beklagte hatte in den 1980er Jahren auf ihrem Erbbaurechtsteil eine Squash- und Freizeitanlage errichtet.

Der Erbbaurechtsvertrag verpflichtete die Erbbauberechtigten, die von ihnen errichteten Bauwerke in gutem Zustand zu halten und notwendige Reparaturen durchzuführen.

2018 verkaufte die Beklagte ihr Teilerbbaurecht, nachdem sie die Räumlichkeiten bereits seit 2015 verpachtet hatte.

Die Kläger verlangten 2021 von der Beklagten die Beseitigung von Mängeln am Flachdach und an der Tür zum Technikraum.

Die Klage wurde in den Vorinstanzen abgewiesen, die Revision der Kläger vor dem BGH hatte jedoch Erfolg.

Verstoß gegen Dauerverpflichtung im Erbbaurechtsverhältnis

Entscheidungsgründe

Der BGH stellte fest, dass der Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten auf Instandhaltung des Bauwerks grundsätzlich der Verjährung unterliegt, jedoch nicht unverjährbar ist.

Verjährbarkeit des Anspruchs:

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (BerGer) handelt es sich beim Erbbaurechtsvertrag nicht um ein Dauerschuldverhältnis, sondern um einen Rechtskauf.

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung ist auch nicht gemäß Paragraf 902 Abs. 1 BGB unverjährbar, da es sich nicht um einen Anspruch aus einem eingetragenen Recht handelt, der die Grundbucheintragung sichert.

Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach Paragrafen 195, 199 BGB, also drei Jahre ab Kenntnis des Mangels.

Fortdauernde Vertragswidrigkeit:

Der BGH entschied, dass der Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht eine fortdauernde Vertragswidrigkeit darstellt.

Solange der Verstoß andauert, beginnt die Verjährungsfrist nicht zu laufen.

Diese Beurteilung stützt sich auf die Rechtsprechung zu ähnlichen Dauerverpflichtungen im Wohnungseigentums- und Mietrecht.

Die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Gebäude in gutem Zustand zu erhalten, ist eine „gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung“.

Verstoß gegen Dauerverpflichtung im Erbbaurechtsverhältnis

Beginn der Verjährungsfrist:

Im vorliegenden Fall begann die Verjährungsfrist mit der Veräußerung des Erbbaurechts im Jahr 2018, da zu diesem Zeitpunkt die fortdauernde Verpflichtung der Beklagten endete.

Die Klage wurde somit rechtzeitig erhoben.

Bedeutung der Entscheidung

Das Urteil des BGH klärt die Frage der Verjährung bei Verstößen gegen Instandhaltungspflichten im Erbbaurechtsverhältnis.

Es stellt klar, dass es sich um eine fortdauernde Verpflichtung handelt, die nicht verjährt, solange der Verstoß besteht.

Dies stärkt die Rechte von Grundstückseigentümern und stellt sicher, dass Erbbauberechtigte ihren vertraglichen Pflichten nachkommen.

RA und Notar Krau
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