Vertragspraxis bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum

Auswirkungen auf die Vertragspraxis beim Kauf von Wohnungseigentum bezüglich Baumängeln am Gemeinschaftseigentum?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur Ihre eigenen vier Wände. Sie werden auch Teil einer Gemeinschaft. Dieser Gemeinschaft gehört das gesamte Gebäude, also zum Beispiel das Dach, die Fassade und das Treppenhaus. Man nennt dies das Gemeinschaftseigentum.

Manchmal gibt es an diesem Gemeinschaftseigentum Baumängel. Das bedeutet, dass beim Bau etwas falsch gemacht wurde. Vielleicht ist das Dach undicht oder die Dämmung fehlt. In solchen Fällen haben Sie als Käufer eigentlich Rechte gegen den Verkäufer oder Bauträger. Diese Rechte nennt man Gewährleistungsansprüche. Doch im Wohnungseigentumsrecht gibt es Besonderheiten. Die Gemeinschaft kann nämlich Entscheidungen treffen, die auch für Sie als neuen Käufer gelten.

Die Rolle des Notars und Ihre Belehrung

Ein Notar muss Sie bei einem Immobilienkauf neutral beraten. Er hat eine sogenannte Belehrungspflicht. Das bedeutet, er muss Ihnen erklären, welche Risiken bestehen.

Der Notar wird Sie darauf hinweisen, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen kann. Diese Beschlüsse können Ihre persönlichen Rechte einschränken. Das ist für Sie wichtig zu wissen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Fallgruppe 1: Die Gemeinschaft hat bereits eine Entscheidung getroffen

Stellen Sie sich vor, es gibt einen Mangel am Dach. Die Gemeinschaft der Eigentümer hat sich bereits zusammengesetzt. Sie haben einen offiziellen Beschluss gefasst. Sie haben zum Beispiel entschieden: „Wir verlangen vom Bauträger weniger Geld für die Wohnung, weil das Dach einen Fehler hat.“ Das nennt man Minderung. Oder sie verlangen einen Ausgleich für den Schaden. Das nennt man kleinen Schadensersatz.

Wenn Sie die Wohnung erst nach diesem Beschluss kaufen, sind Sie an diese Entscheidung gebunden. Das steht so im Gesetz, genauer gesagt im Wohnungseigentumsgesetz (Paragraf 10 Abs. 4 S. 1 WEG).

Hier sind die wichtigsten Punkte dazu:

• Sie können den Mangel später nicht mehr selbst geltend machen.
• Es spielt keine Rolle, ob Sie von dem Beschluss wussten oder nicht.
• Im Kaufvertrag muss kein extra Verzicht stehen. Die gesetzliche Bindung reicht aus.
• Sie treten sozusagen in die bestehende rechtliche Situation der Gemeinschaft ein.

Fallgruppe 2: Die Gemeinschaft übernimmt die Rechtsverfolgung

Manchmal beschließt die Gemeinschaft, dass sie die Rechte aller Eigentümer bündelt. Sie „zieht die Ansprüche an sich“. Das bedeutet, dass nicht mehr jeder einzelne Eigentümer mit dem Bauträger streitet. Stattdessen macht die Gemeinschaft dies als Gruppe.

Auswirkungen auf die Vertragspraxis beim Kauf von Wohnungseigentum bezüglich Baumängeln am Gemeinschaftseigentum?

Wenn dieser Beschluss gefasst wurde, können Sie als Nachfolgekäufer nicht mehr alleine klagen. Sie können Ihre Rechte nur noch über die Gemeinschaft ausüben. Das sorgt für Ordnung. So wird verhindert, dass der Bauträger mit zwanzig verschiedenen Leuten über denselben Mangel am Dach verhandeln muss.

Die Bedeutung der Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung stehen die Grundregeln für das Zusammenleben und die Verwaltung des Hauses. Es ist sehr empfehlenswert, dort klare Regeln für Baumängel aufzunehmen.

Eine gute Regelung klärt folgende Fragen:

1. Wer darf wann welche Ansprüche geltend machen?
2. In welchem Umfang darf ein einzelner Eigentümer handeln?
3. Wann muss die gesamte Gemeinschaft abstimmen?

Wer darf was tun? Die Rechte des einzelnen Eigentümers

Trotz der Gemeinschaft behalten Sie als einzelner Käufer bestimmte Rechte. Es gibt jedoch Unterschiede je nach Art des Anspruchs.

Rechte, die Sie alleine ausüben können

Sie können in der Regel die sogenannte Nacherfüllung verlangen. Das bedeutet, der Bauträger muss den Fehler reparieren. Sie können das auch fordern, ohne die anderen Eigentümer zu fragen.

Es gibt dabei jedoch eine wichtige Bedingung: Sie fordern die Reparatur für alle an. Die Leistung des Bauträgers kommt also der gesamten Gemeinschaft zugute. Auch wenn Sie den Bauträger auffordern, den Schaden auf seine Kosten zu beheben (Ersatzvornahme), handeln Sie für alle.

Sogar sehr starke Rechte können Sie alleine ausüben:

• Den Rücktritt vom Kaufvertrag: Wenn alles schiefgeht, können Sie den Kauf rückgängig machen.
• Den großen Schadensersatz: Das bedeutet, Sie geben die Wohnung zurück und wollen Ihr ganzes Geld plus Entschädigung.

Rechte, die nur die Gemeinschaft entscheiden kann

Es gibt Ansprüche, die das Geld oder den Wert des gesamten Hauses betreffen. Hier darf der Einzelne nicht allein entscheiden. Die Gemeinschaft muss mit einer Mehrheit abstimmen.

Dazu gehören:

• Die Minderung: Also die dauerhafte Herabsetzung des Kaufpreises wegen eines Mangels.
• Der kleine Schadensersatz: Ein Geldbetrag, den man behält, während man die mangelhafte Wohnung behält.

Warum ist das so? Wenn ein Eigentümer den Preis mindert, wirkt sich das auf den Wert des gesamten Objekts aus. Deshalb entscheidet hier die Mehrheit. Der Bauträger hat bei dieser Abstimmung übrigens kein Stimmrecht. Das ist fair, denn er ist ja derjenige, der den Fehler gemacht hat.

Was passiert, wenn die Gemeinschaft die Rechte vertraglich hält?

Manchmal steht schon im Vertrag, dass die Ansprüche direkt der Gemeinschaft zustehen. Aber auch hier gibt es eine Schutzregel für Sie. Sie sind trotzdem ermächtigt, die Reparatur (Nacherfüllung) zu verlangen. Sie klagen dann in Ihrem eigenen Namen. Das Ziel ist aber immer, dass die Reparatur am Gemeinschaftseigentum durchgeführt wird.

Fachbegriffe einfach erklärt

Hier erkläre ich Ihnen einige Begriffe, die im Text vorkamen:

1. Gemeinschaftseigentum Das ist alles am Haus, was nicht zu einer speziellen Wohnung gehört. Zum Beispiel das Fundament, die Außenwände, das Dach und die Treppen. Auch Fenster gehören meistens dazu, weil sie das äußere Bild des Hauses bestimmen.

2. Gewährleistung Das ist die gesetzliche Pflicht eines Verkäufers. Er muss dafür einstehen, dass die verkaufte Sache (die Wohnung) frei von Fehlern ist.

3. Geborene Ausübungsbefugnis Das ist ein juristischer Begriff. Er bedeutet, dass die Gemeinschaft von Natur aus zuständig ist. Bestimmte Rechte können nur von der Gruppe gemeinsam ausgeübt werden.

4. Verdrängende Ausübungsbefugnis Das passiert, wenn die Gemeinschaft einen Beschluss fasst. Durch diesen Beschluss „verdrängt“ die Gemeinschaft das Recht des einzelnen Eigentümers, selbst zu handeln.

5. Nacherfüllung Das ist der vorrangige Anspruch. Bevor man Geld verlangt, muss man dem Verkäufer die Chance geben, den Fehler zu reparieren oder eine neue, fehlerfreie Sache zu liefern.

6. Ersatzvornahme Wenn der Verkäufer den Mangel nicht repariert, dürfen Sie es selbst tun (oder eine Firma beauftragen). Die Kosten dafür muss der Verkäufer Ihnen im Voraus bezahlen oder später erstatten.

7. Bauträger Das ist die Firma, die das Grundstück kauft, das Haus baut und die Wohnungen dann an die Käufer verkauft.

Auswirkungen auf die Vertragspraxis beim Kauf von Wohnungseigentum bezüglich Baumängeln am Gemeinschaftseigentum?

Zusammenfassung für Ihren Wohnungskauf

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau lesen. Dort steht, ob die Gemeinschaft bereits über Baumängel beschlossen hat. Diese Beschlüsse binden Sie rechtlich. Ein guter Notar wird Sie im Termin auf diese Punkte aufmerksam machen. Er erklärt Ihnen, ob Ihre persönlichen Rechte durch frühere Entscheidungen der Gemeinschaft eingeschränkt sind.

Die rechtliche Situation ist oft komplex. Es geht um viel Geld und die Sicherheit Ihres Zuhauses. Deshalb ist eine professionelle Prüfung der Verträge und der Beschlusslage unerlässlich.

Sollten Sie weitere Fragen zu Ihrem Immobilienkauf oder zu Baumängeln haben, nehmen Sie bitte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.