Vertretung verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaft
Zusammenfassung des BGH-Urteils vom 16. September 2022 (V ZR 180/21) zur Vertretung verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaften:
Kernpunkte des Urteils:
Vertretung bei Verwalterlosigkeit:
Fehlt ein Verwalter, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Klagen gegen einzelne Eigentümer durch die übrigen Eigentümer gemeinsam vertreten.
Bleibt nur ein Eigentümer übrig, der nicht von der Vertretung ausgeschlossen ist, vertritt dieser die Gemeinschaft allein.
Klageerhebung ohne Beschluss:
In einer verwalterlosen WEG ist für die Klage gegen einen Eigentümer zur Zahlung einer Sonderumlage kein gesonderter Beschluss zur Klageerhebung nötig.
Beschränkungen der Vertretungsmacht:
Beschränkungen der Vertretungsmacht des Verwalters im Innenverhältnis, die die Klageerhebung betreffen, werden im Prozess grundsätzlich nicht überprüft.
Parteiwechsel:
Der nachträgliche Parteiwechsel hin zur WEG als Kläger ist zulässig, sofern die beklagten Parteien dadurch nicht benachteiligt werden.
Details des Urteils:
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine verwalterlose WEG in Prozessen gegen einzelne Wohnungseigentümer durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten wird.
Diese Regelung gilt sowohl für Klagen der WEG gegen Eigentümer (Aktivprozesse) als auch für Klagen gegen die WEG (Passivprozesse).
Der BGH betonte, dass es im Falle einer verwalterlosen WEG nicht erforderlich ist, vor der Klageerhebung gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer einen gesonderten Beschluss zu fassen.
Dies diene der Effizienz und verhindere unnötige Förmlichkeiten, insbesondere in zerstrittenen Gemeinschaften.
Vertretung verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaft
Des Weiteren führte der BGH aus, dass interne Beschränkungen der Vertretungsmacht eines Verwalters (oder in diesen Fall, der vertretenden Wohnungseigentümer) bezüglich der Klageerhebung im Prozess nicht relevant sind.
Dies solle einen reibungslosen Rechtsverkehr der WEG gewährleisten.
Der BGH bestätigte auch die Zulässigkeit des Parteiwechsels im vorliegenden Fall, da die Beklagten durch den Wechsel nicht in ihrer Rechtsverteidigung beeinträchtigt wurden.
Hinsichtlich der Zahlungspflicht der Sonderumlage stellte der BGH klar, dass diese bestehen bleibt, solange der zugrunde liegende Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.
Mit dem Urteil stärkt der BGH die Handlungsfähigkeit verwalterloser WEGs und sorgt für Rechtssicherheit in Bezug auf deren Vertretung
und die Geltendmachung von Forderungen gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern.
Relevanz des Urteils:
Dieses Urteil ist von großer Bedeutung für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts, da es die Vertretung verwalterloser WEGs
und die Geltendmachung von Ansprüchen in solchen Gemeinschaften klärt und vereinfacht.
