Vertretungsbefugnisse in der Wohnungseigentümerversammlung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. Juni 2019 (V ZR 250/18) behandelt die Frage, inwieweit die Vertretungsbefugnisse von Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung
eingeschränkt werden können, insbesondere im Fall von juristischen Personen und Konzernstrukturen.
Grundsätzliche Vertretungsbefugnis und ihre Einschränkung
Grundsätzlich gilt, dass sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung durch jede beliebige Person vertreten lassen kann.
Diese Befugnis kann jedoch durch Regelungen in der Teilungserklärung eingeschränkt werden, wie es im vorliegenden Fall geschehen ist.
Ergänzende Auslegung der Teilungserklärung
Der BGH hat entschieden, dass eine in der Teilungserklärung enthaltene Vertretungsbeschränkung, die ursprünglich nur auf natürliche Personen zugeschnitten war,
im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auch für juristische Personen gilt.
Dies bedeutet, dass auch juristische Personen sich nicht durch beliebige Dritte vertreten lassen können, sondern nur durch die in der Teilungserklärung
genannten Personen (z.B. Ehegatten, andere Wohnungseigentümer, Verwalter).
Vertretung durch Mitarbeiter juristischer Personen
Weiterhin hat der BGH klargestellt, dass juristische Personen sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch ihre Mitarbeiter in der Eigentümerversammlung vertreten lassen können.
Vertretungsbefugnisse in der Wohnungseigentümerversammlung
Dies dient dem Zweck, die Versammlungen von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten, da von Mitarbeitern,
die mit den Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertraut sind, keine solchen Einwirkungen zu erwarten sind.
Vertretung durch Mitarbeiter von Konzernunternehmen
Ein zentraler Punkt des Urteils ist die Frage, ob sich eine juristische Person auch durch Mitarbeiter eines anderen Unternehmens vertreten lassen kann,
das zum selben Konzern gehört und mit der Verwaltung der Sondereigentumseinheiten betraut ist.
Der BGH hat dies bejaht und entschieden, dass eine solche Vertretung zulässig ist, da in diesem Fall keine gemeinschaftsfremden Einflüsse zu befürchten sind.
Interessenabwägung und Sinn und Zweck der Vertretungsklausel
Bei der Auslegung der Vertretungsklausel ist eine Interessenabwägung vorzunehmen.
Einerseits ist das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu berücksichtigen, fremde Einflüsse fernzuhalten.
Andererseits ist die Bedeutung des Stimmrechts als elementares Mitgliedschaftsrecht zu beachten.
Der Sinn und Zweck der Vertretungsklausel besteht darin, dass die Wohnungseigentümer Meinungsverschiedenheiten möglichst unter sich austragen sollen.
Diesem Zweck wird auch dann Rechnung getragen, wenn sich eine juristische Person durch einen Mitarbeiter eines Konzernunternehmens vertreten lässt,
das mit der Verwaltung der Wohnungseinheiten betraut ist.
Vertretungsbefugnisse in der Wohnungseigentümerversammlung
Fazit
Das BGH-Urteil stellt klar, dass Vertretungsbeschränkungen in der Teilungserklärung auch für juristische Personen gelten und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch
ihre Mitarbeiter und die Mitarbeiter von Konzernunternehmen vertreten lassen können, sofern diese mit der Verwaltung der Wohnungseinheiten betraut sind.
Dabei ist stets eine Interessenabwägung vorzunehmen und der Sinn und Zweck der Vertretungsklausel zu beachten.
