Vertretungsnachweis einer englischen Limited im Grundbuchverfahren
Januar 2, 2026
Vertretungsnachweis einer englischen Limited im Grundbuchverfahren
Gericht: KG Berlin 1. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 01.07.2025 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 1 W 140/25 ECLI: ECLI:DE:KG:2025:0701.1W140.25.00 Dokumenttyp: Beschluss
Hier ist eine leicht verständliche Zusammenfassung des Beschlusses vom Kammergericht (KG) Berlin. Dieser Text erklärt Ihnen die rechtlichen Hintergründe und die Bedeutung des Urteils für die Praxis.
Einleitung: Worum geht es in diesem Fall?
Wenn eine Firma in Deutschland eine Immobilie besitzt und sich an der Firmenstruktur etwas ändert, muss dies im Grundbuch korrigiert werden. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das genau zeigt, wer Eigentümer eines Grundstücks ist. In diesem speziellen Fall ging es um eine englische Firma, eine sogenannte Limited (Ltd.).
Die Beteiligten wollten das Grundbuch berichtigen lassen, weil die Firma, der das Grundstück gehörte, rechtlich nicht mehr in der alten Form existierte. Das Grundbuchamt (eine Abteilung des Amtsgerichts) stellte sich jedoch quer. Es verlangte sehr strenge Nachweise darüber, wer für die englische Firma unterschreiben durfte. Das Kammergericht Berlin musste nun entscheiden, welche Dokumente ausreichen, um diese Vertretungsmacht zu beweisen.
Das Problem mit der englischen Limited in Deutschland
Früher war es sehr beliebt, englische Limited-Gesellschaften in Deutschland zu gründen. Seit dem Austritt Großbritanniens aus der EU (Brexit) hat sich die rechtliche Lage jedoch verschlechtert.
Warum die Firma ihr Vermögen verlor
Das Gericht stellte fest, dass die betreffende Limited ihren tatsächlichen Verwaltungssitz in Deutschland hatte. Nach aktuellem Recht verliert eine solche englische Firma in Deutschland dadurch ihre Rechtsfähigkeit. Das bedeutet: Die Firma „stirbt“ rechtlich gesehen in Deutschland. Ihr gesamtes Vermögen geht automatisch auf den oder die Gesellschafter über. Man nennt das Gesamtrechtsnachfolge.
Die Schwierigkeit beim Nachweis
Das Grundbuchamt verlangt für jede Änderung Beweise in einer ganz bestimmten Form. Es reicht nicht, einfach zu behaupten, dass man nun der neue Eigentümer ist. Normalerweise nutzt man dafür das deutsche Handelsregister. Da es sich hier aber um eine englische Firma handelt, gibt es keinen einfachen deutschen Registerauszug, der alle nötigen Details bestätigt.
Die Entscheidung des Kammergerichts Berlin
Das Kammergericht gab den Beteiligten teilweise recht. Es hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf. Der wichtigste Punkt des Urteils ist, dass das Grundbuchamt zu streng war und nicht alle Möglichkeiten aufgezeigt hat, wie man den Nachweis führen kann.
Der Kernpunkt: Wer darf unterschreiben?
Um das Grundbuch zu berichtigen, musste eine Anmeldung zum Handelsregister vorgelegt werden. Diese Anmeldung musste von der englischen Limited unterschrieben werden. Hier entstand die Streitfrage: Wer beweist dem deutschen Amt, dass die Person, die für die Limited unterschrieben hat (der „Director“), das auch durfte?
Das Grundbuchamt wollte nur eine Bestätigung eines englischen Notars akzeptieren. Das Kammergericht Berlin entschied jedoch: Auch ein deutscher Notar darf das bestätigen.
Vertretungsnachweis einer englischen Limited im Grundbuchverfahren
Neue Erleichterungen für den Nachweis durch deutsche Notare
Bisher gab es oft Streit darüber, ob ein deutscher Notar die Verhältnisse einer ausländischen Firma bescheinigen darf. Das Kammergericht Berlin hat hier eine klare und praxisnahe Position bezogen.
Die Rolle des deutschen Notars
Ein deutscher Notar kann eine Bescheinigung nach § 24 der Bundesnotarordnung (BNotO) ausstellen. Damit bestätigt er, dass er geprüft hat, wer die Firma vertreten darf. Das Gericht sagt, dass man einem deutschen Notar zutrauen kann, die englischen Unterlagen zu prüfen.
Welche Unterlagen muss der Notar prüfen?
Damit die Bescheinigung des deutschen Notars vom Grundbuchamt akzeptiert wird, muss der Notar mehr tun, als nur kurz in ein Online-Register zu schauen. Er muss folgende Dokumente des englischen Handelsregisters (Companies House) einsehen:
Memorandum: Die Gründungsurkunde der Gesellschaft.
Articles of Association: Die Satzung der Firma (ähnlich einem Gesellschaftsvertrag).
Minute Book: Das Protokollbuch, in dem wichtige Beschlüsse der Firma festgehalten werden.
Der Notar muss in seiner Bescheinigung genau erklären, wie er zu seinem Ergebnis gekommen ist. Er muss also die „tatsächlichen Grundlagen“ seiner Feststellung nachvollziehbar machen.
Warum dieses Urteil für Sie wichtig ist
Wenn Sie mit ausländischen Gesellschaften im Immobilienbereich zu tun haben, erleichtert dieses Urteil die Abläufe erheblich.
Kosteneinsparung und Schnelligkeit
Früher mussten Beteiligte oft teure englische Notare beauftragen und deren Dokumente mühsam übersetzen und beglaubigen lassen. Wenn nun ein deutscher Notar diese Aufgabe übernehmen kann, spart das Zeit und Geld.
Abgrenzung zu anderen Meinungen
Interessant ist, dass das Berliner Gericht einer älteren Entscheidung aus Düsseldorf widersprochen hat. Das Gericht in Düsseldorf war früher strenger und meinte, solche Notarbescheinigungen gelten nur für das Handelsregister, nicht für das Grundbuch. Das Kammergericht Berlin sagt nun: Das gilt auch für das Grundbuch. Man möchte es ausländischen Firmen nicht unnötig schwer machen, ihre Rechte nachzuweisen, wenn das deutsche Rechtssystem keine direkten Formulare dafür bereithält.
Zusammenfassung der Anforderungen
Damit Sie eine Änderung im Grundbuch für eine englische Limited erfolgreich durchführen können, müssen laut Gericht folgende Bedingungen erfüllt sein:
Anforderung
Detailbeschreibung
Zeitpunkt
Die Vertretungsmacht muss für den Tag nachgewiesen werden, an dem die Erklärung unterschrieben wurde.
Inhalt der Bescheinigung
Der Notar muss bestätigen, wer der „Director“ war und dass dieser allein unterschreiben durfte.
Prüfungstiefe
Der Notar muss Satzung und Protokollbücher der Limited geprüft haben.
Sprachkenntnisse
Es wird vorausgesetzt, dass der deutsche Notar die englischen Dokumente versteht.
Was Sie jetzt beachten sollten
Wenn Sie in einer ähnlichen Situation sind und das Eigentum einer Limited umschreiben lassen müssen, sollten Sie direkt mit Ihrem Notar sprechen. Weisen Sie ihn auf diesen Beschluss des Kammergerichts Berlin hin.
Der Notar kann dann die notwendigen Einsichten in das englische Register vornehmen und eine qualifizierte Bescheinigung ausstellen. Achten Sie darauf, dass der Notar nicht nur das aktuelle Datum bescheinigt, sondern genau den Tag, an dem die entscheidenden Unterschriften geleistet wurden.
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