Verwendbarkeit einer auf die „jeweiligen Angestellten des Notars“ lautenden Vollmacht im Grundbuchverfahren
OLG Dresden, 16.08.2011 – 17 W 694/11
Bei einem Grundstückskauf wird oft eine Vollmacht in den Kaufvertrag aufgenommen. Diese ermächtigt typischerweise eine Person (hier: die Notarangestellte), später notwendige Schritte zur Absicherung der Finanzierung – meist die Bestellung einer Grundschuld – im Namen des Käufers/Eigentümers vorzunehmen. Dies erspart den Beteiligten einen weiteren Notartermin.
Im vorliegenden Fall sollte eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld wurde von einer Notarangestellten („Viertbeteiligte“) bestellt, die sich auf eine Vollmacht aus dem Kaufvertrag berief. Die Vollmacht war dort für „die jeweiligen Angestellten des Notars“ erteilt worden, ohne einen Namen zu nennen.
Das Grundbuchamt (die Behörde, die für die Eintragungen zuständig ist) sah darin ein Problem:
- Der Bevollmächtigte sei nicht namentlich benannt.
- Die Vollmacht sei daher nicht eindeutig und nicht zur Vorlage beim Grundbuchamt geeignet (nicht „grundbuchtauglich“).
- Das Grundbuchamt verlangte daher eine nachträgliche Genehmigung der Grundschuldbestellung durch die Käufer/Eigentümer.
Dagegen legte die Käuferin (Erstbeteiligte) Beschwerde ein.
Die Entscheidung des OLG Dresden
Das OLG Dresden gab der Beschwerde statt und hob die Forderung des Grundbuchamtes auf. Das Gericht entschied, dass das angenommene Eintragungshindernis nicht besteht und die Vollmacht wirksam ist.
1. Die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung
Das OLG stellte klar, dass die Formulierung „die jeweiligen Notarangestellten“ zwar unbestimmt ist, aber durch Auslegung des Kaufvertrages (§ 133 BGB) eindeutig wird. Der Sinn dieser Formulierung ist, dass diejenigen Personen bevollmächtigt sein sollen, die zum Zeitpunkt des Vertretergeschäfts (hier: der Grundschuldbestellung) tatsächlich Angestellte des Notars sind. Die namentliche Nennung ist gerade deshalb nicht erfolgt, weil die Vollmacht für alle zum jeweiligen Zeitpunkt Angestellten gelten soll.
Verwendbarkeit einer auf die „jeweiligen Angestellten des Notars“ lautenden Vollmacht im Grundbuchverfahren
2. Der Nachweis der „Angestellteneigenschaft“
Es musste auch nachgewiesen werden, dass die handelnde Person (die „Viertbeteiligte“) tatsächlich eine solche Notarangestellte war. Dies sah das Gericht als ausreichend belegt an:
- In der Urkunde zur Grundschuldbestellung bestätigte der Notar selbst, dass die erschienene Person „meine Notariatsangestellte“ ist.
- Das Gericht betont, dass es die Aufgabe des Notars ist, die Beteiligten zu identifizieren (§ 10 BeurkG). Dazu gehört auch die Feststellung der Eigenschaft als Angestellte.
- Da es sich hier um eine Tatsache der eigenen Wahrnehmung des Notars handelt, ist dieser Nachweis für das Grundbuchamt ausreichend und verlässlich.
3. Der Fortbestand der Vollmacht (Grundbuchtauglichkeit)
Das Grundbuchamt muss auch prüfen, ob die Vollmacht zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung noch gültig war (Fortbestand der Vertretungsmacht).
- Das Gericht argumentierte, dass in solchen Fällen ein Erfahrungssatz gilt: Eine dem Grundbuchamt durch eine Notarurkunde bekannt gegebene Vollmacht besteht fort, solange dem Grundbuchamt kein Widerruf vorliegt.
- Es sei für das Grundbuchamt offenkundig, dass die Vollmacht noch besteht, wenn kein Widerruf eingereicht wurde und es keine Anzeichen für andere Gründe zum Erlöschen gibt.
- Damit ist der Fortbestand der Vollmacht für das Grundbuchamt grundbuchtauglich nachgewiesen.
Ergebnis für Laien
Die Vollmacht an „die jeweiligen Angestellten des Notars“ zur Belastung des Grundstücks ist wirksam und grundbuchtauglich, auch wenn die Angestellte nicht namentlich genannt wurde.
- Der Sinn der Formulierung ist klar: Bevollmächtigt ist die Person, die zum Zeitpunkt der Handlung beim Notar angestellt ist.
- Die Identität der handelnden Person als Notarangestellte ist durch die Bestätigung des Notars in der Urkunde ausreichend belegt.
- Die nachträgliche Genehmigung der Grundstückseigner war daher nicht nötig.
Fazit: Die Beschwerde hatte Erfolg und die Eintragung der Grundschuld durfte nicht an der fehlenden namentlichen Nennung der Notarangestellten scheitern.
