Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung gegen Beteiligung am Erlös aus dem Grundstücksverkauf als Schenkung

Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung gegen Beteiligung am Erlös aus dem Grundstücksverkauf als Schenkung

FG Berlin-Brandenburg (14. Senat), Urteil vom 28.05.2025 – 14 K 14153/24

Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg. Dieses Urteil befasst sich mit der Frage, wann eine Schenkung steuerlich genau stattfindet und wie sie bewertet wird, wenn vorher nur ein Versprechen abgegeben wurde.

Worum ging es in dem Rechtsstreit?

Im Kern stritten sich ein Sohn (der Kläger) und das Finanzamt darüber, wann eine Schenkung durch seine Mutter rechtlich „ausgeführt“ wurde. Davon hing ab, welcher Wert für die Schenkungsteuer maßgeblich war: der niedrige Wert des Grundstücks aus dem Jahr 2007 oder der deutlich höhere Geldbetrag aus dem Verkauf im Jahr 2016.

Die Vorgeschichte im Jahr 2007

Die Mutter besaß ein wertvolles Grundstück mit einer Villa. Im Jahr 2007 machte sie ihren beiden Söhnen ein notarielles Angebot. Sie versprach, ihnen das Grundstück zu schenken. Es gab jedoch eine wichtige Bedingung: Die Söhne durften dieses Angebot erst 20 Jahre später, also im Jahr 2027, annehmen. Um das Versprechen abzusichern, wurde eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Das ist wie eine Reservierung für den späteren Eigentumsübergang.

Der Verkauf im Jahr 2016

Die Pläne änderten sich jedoch. Im Jahr 2016 verkaufte die Mutter das Grundstück für 4 Millionen Euro an einen fremden Käufer. Damit dieser Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden konnte, mussten die Söhne ihre „Reservierung“ (die Vormerkung) löschen lassen. Der Kläger stimmte dem zu, verlangte aber eine Gegenleistung. Er erhielt vertraglich zugesichert, dass er ein Drittel des Verkaufspreises bekommt. Das waren über 1,2 Millionen Euro.

Die unterschiedlichen Ansichten

Die Meinung des Sohnes

Der Sohn argumentierte, dass die Schenkung bereits im Jahr 2007 stattgefunden habe. Damals habe er durch das Versprechen und die Grundbucheintragung bereits eine feste Rechtsposition erhalten. Da das Grundstück 2007 viel weniger wert war (ca. 1,18 Millionen Euro), wollte er die Steuer nur auf diesen alten Wert zahlen.

Die Entscheidung des Finanzamts

Das Finanzamt sah das anders. Es betrachtete nicht das Jahr 2007, sondern das Jahr 2016 als den Zeitpunkt der Schenkung. Da der Sohn in diesem Jahr einen hohen Geldbetrag aus dem Verkaufserlös erhielt, berechnete das Amt die Steuer auf Basis dieser Millionenbeträge.

Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung gegen Beteiligung am Erlös aus dem Grundstücksverkauf als Schenkung

Das Urteil des Finanzgerichts

Das Finanzgericht gab dem Finanzamt recht. Die Klage des Sohnes wurde abgewiesen. Das Gericht begründete dies mit mehreren wichtigen rechtlichen Prinzipien, die auch für Laien logisch nachvollziehbar sind.

Wann ist eine Grundstücksschenkung fertig?

Eine Schenkung ist erst dann „ausgeführt“, wenn der Beschenkte tatsächlich die volle Macht über das Geschenk hat. Bei einem Grundstück bedeutet das: Der Beschenkte muss jederzeit in der Lage sein, sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Im vorliegenden Fall durfte der Sohn das Angebot aber erst ab dem Jahr 2027 annehmen. Er hatte also 2016 noch gar kein Recht, das Eigentum zu fordern. Die bloße Reservierung im Grundbuch (Vormerkung) reicht für die Steuer nicht aus, solange man den Sack nicht zumachen kann.

Ein Schenkungsversprechen ist noch keine Schenkung

Das Gericht stellte klar: Ein Versprechen allein macht niemanden reicher. Steuerpflichtig wird man erst, wenn man rechtlich oder tatsächlich etwas erhält. Da der Vertrag von 2007 erst 2027 wirksam geworden wäre, hatte der Sohn bis zum Verkauf im Jahr 2016 rechtlich gesehen noch nichts „in der Hand“, das einen sicheren Vermögenswert darstellte.

War der Verzicht eine Gegenleistung?

Der Sohn versuchte zudem zu argumentieren, dass die Zahlung der 1,2 Millionen Euro keine Schenkung war, sondern eine Bezahlung dafür, dass er auf sein Recht aus dem Jahr 2007 verzichtete.

Kein Wert ohne festen Anspruch

Das Gericht widersprach hier deutlich. Ein Verzicht auf etwas, das man noch gar nicht sicher besitzt (weil die Bedingung für 2027 noch nicht erfüllt war), ist im Sinne des Steuerrechts keine Gegenleistung. Es war lediglich eine „Chance“ auf einen späteren Erwerb. Wer auf eine bloße Chance verzichtet, gibt kein echtes Vermögen auf. Daher blieb die Zahlung der Mutter an den Sohn eine steuerpflichtige Schenkung (eine sogenannte Abfindung für einen noch nicht entstandenen Anspruch).

Der Wille zur Unentgeltlichkeit

Für eine Schenkung muss der Schenker wissen, dass er die Leistung freiwillig und ohne rechtliche Pflicht erbringt. Das Gericht war überzeugt, dass die Mutter wusste, dass sie ihrem Sohn das Geld nicht hätte geben müssen. Sie wollte ihm stattdessen einen vorzeitigen Anteil am Vermögen zukommen lassen, da das ursprüngliche Grundstücksgeschenk durch den Verkauf nicht mehr möglich war.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Das Urteil zeigt deutlich, dass es im Steuerrecht auf den Moment ankommt, in dem man tatsächlich über ein Vermögen verfügen kann. Wer Schenkungen weit in die Zukunft schiebt, trägt das Risiko, dass Wertsteigerungen bis zum Tag der Ausführung die Steuerlast massiv erhöhen.