Vollmachtserteilung zur Grundschuldbestellung
Gericht: OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 16.03.2022
Aktenzeichen: 3 W 28/22
Dokumenttyp: Beschluss
Verfahrensgang: vorgehend AG Simmern, 7. Februar 2022, XX
Worum ging es in dem Fall?
Es ging um die Eintragung einer Grundschuld (ein Grundpfandrecht zur Kreditsicherung) im Grundbuch, die von den Käufern eines Grundstücks mithilfe einer Vollmacht des Verkäufers bestellt wurde. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung zunächst abgelehnt, weil es Zweifel am Umfang dieser Vollmacht hatte.
Die Ausgangslage: Kaufvertrag und Finanzierungsvollmacht
- Kaufvertrag: Käufer (Beschwerdeführer) und Verkäufer schlossen einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück.
- Finanzierungsvollmacht (§ 11): Um den Kaufpreis finanzieren zu können, erteilte der Verkäufer den Käufern eine Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten (wie einer Grundschuld).
- Umfang der Vollmacht: Sie erlaubte den Käufern, den Grundbesitz „mit Grundpfandrechten jeder Art und Höhe […] zu belasten“ und alle nötigen Erklärungen abzugeben.
- Einschränkung (Der Knackpunkt): Gleichzeitig enthielt die Vollmacht eine Einschränkung, die besagte: „Hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen gilt die Vollmacht mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass bis zur vollständigen […] Zahlung des Kaufpreisbetrages […] das Grundpfandrecht nicht als Sicherheit genutzt werden darf“.
Die Entscheidung des Grundbuchamtes
Das Grundbuchamt (Rechtspflegerin) lehnte die Eintragung der Grundschuld ab.
- Begründung: Die Rechtspflegerin sah die Vollmacht als außenwirksam eingeschränkt an, da die Nutzung als Sicherheit unter einer Bedingung stand (nämlich der vollständigen Kaufpreiszahlung).
- Folge: Nach ihrer Auffassung musste der Verkäufer die Grundschuldbestellung nachträglich genehmigen, weil nicht nachgewiesen war, dass die Einschränkung eingehalten wurde. Dies hätte das Verfahren verzögert und wäre für die Käufer umständlich gewesen.
Vollmachtserteilung zur Grundschuldbestellung
Die Entscheidung des OLG Zweibrücken
Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken hob die Entscheidung des Grundbuchamtes auf und gab den Käufern (Beschwerdeführern) recht.
Die zentrale Frage: Außen- oder Innenverhältnis?
Das OLG musste die Formulierung der Vollmacht auslegen und klären, ob die Einschränkung:
- die Belastungsvollmacht selbst im Außenverhältnis (also gegenüber Dritten, wie der Bank oder dem Grundbuchamt) beschränkt.
- oder lediglich die Sicherungsabrede im Innenverhältnis (also nur im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer) betrifft.
Das Ergebnis der Auslegung
Das OLG entschied, dass die Vollmacht zur Bestellung der Grundschuld (Belastungsvollmacht) im Außenverhältnis unbegrenzt erteilt wurde.
- Die Formulierung in der Vollmacht erlaubte den Käufern, den Grundbesitz „mit Grundpfandrechten jeder Art und Höhe“ zu belasten – das ist eine umfassende Befugnis.
- Die spätere Einschränkung bezog sich ausdrücklich nur auf die „Sicherungsvereinbarungen“ (d.h. die Abmachung, wann die Bank die Grundschuld tatsächlich als Sicherheit für den Kredit nutzen darf – die sogenannte Zweckerklärung).
- Fazit: Nur die interne Abmachung zwischen Käufer und Verkäufer über die Nutzung der Sicherheit wurde eingeschränkt, nicht die Befugnis der Käufer, die Grundschuld formal im Grundbuch eintragen zu lassen.
Die Konsequenz
Da die Grundschuldbestellung selbst von der unbeschränkten Belastungsvollmacht gedeckt war, war die Zurückweisung durch das Grundbuchamt falsch. Das Grundbuchamt muss die Grundschuld eintragen, ohne dass der Verkäufer eine zusätzliche Genehmigung erteilen muss.
Leitsatz (Kernaussage)
Die im Kaufvertrag verwendete Formulierung ist so auszulegen, dass die Finanzierungsvollmacht zur Grundschuldbestellung im Außenverhältnis unbegrenzt ist und die Einschränkung nur das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer hinsichtlich der Sicherungsabrede betrifft. Solange die Grundschuldbestellung an sich von der Vollmacht gedeckt ist, ist sie eintragungsfähig.
