Vollzug Teilungserklärung – Zulässigkeit Zwischenverfügung durch Grundbuchamt
Gericht: BGH 5. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 17.09.2025
Aktenzeichen: V ZB 22/24
Dokumenttyp: Beschluss
Verfahrensgang
vorgehend OLG Frankfurt, 13. Mai 2024, Az: 20 W 65/24, Beschluss
vorgehend AG Frankfurt, 16. Januar 2024, Az: BV-5631-31
vorgehend AG Frankfurt, 30. Mai 2022, Az: BV-5631-31
Worum geht es in diesem Fall?
Es geht um eine Immobilienbesitzerin, die ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen wollte. Das Ziel war vermutlich, diese Wohnungen einzeln verkaufen zu können. Dabei gab es jedoch ein rechtliches Problem mit dem Zeitpunkt der Antragstellung und einem neuen Gesetz zum Mieterschutz.
Die Vorgeschichte und der Zeitablauf
Um den Fall zu verstehen, ist der zeitliche Ablauf der Ereignisse sehr wichtig. Hier ist, was nacheinander passiert ist:
- März 2022: Die Eigentümerin besitzt zwei nebeneinanderliegende Grundstücke. Darauf steht ein Gebäude. Sie geht zum Notar und unterschreibt eine sogenannte Teilungserklärung. Damit erklärt sie, dass aus dem Haus rechtlich gesehen acht einzelne Wohnungen und eine Gewerbeeinheit werden sollen.
- 29. März 2022: Der Notar reicht diese Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Er beantragt, die Aufteilung im Grundbuch einzutragen.
- 31. März 2022: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und findet einen Fehler. Das Gebäude steht auf zwei verschiedenen Grundstücken. Um Eigentumswohnungen zu bilden, muss das Land darunter aber rechtlich ein einziges Grundstück sein. Das Amt teilt der Eigentümerin mit: „Sie müssen die beiden Grundstücke erst offiziell vereinigen, bevor wir die Wohnungen eintragen können.“
- 12. Mai 2022: An diesem Tag ändert sich die Rechtslage in Hessen. Eine neue Verordnung tritt in Kraft. Sie soll verhindern, dass Mietwohnungen zu leicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden (Milieuschutz). Ab diesem Stichtag braucht man für eine solche Aufteilung eine besondere behördliche Genehmigung.
- 13. Mai 2022: Einen Tag nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes reicht die Eigentümerin endlich die Erklärung ein, dass die beiden Grundstücke zu einem einzigen Grundstück vereinigt werden sollen.
- Die Folge: Das Grundbuchamt sagt nun: „Ihr Antrag war erst am 13. Mai vollständig. Da galt aber schon das neue Gesetz. Deshalb brauchen Sie jetzt eine extra Genehmigung der Stadt, sonst tragen wir die Wohnungen nicht ein.“
Der Streitpunkt
Die Eigentümerin war damit nicht einverstanden. Sie argumentierte, dass sie den ursprünglichen Antrag ja schon im März 2022 gestellt hatte. Zu diesem Zeitpunkt gab es das strenge Gesetz noch nicht. Sie wollte, dass die Vereinigung der Grundstücke rückwirkend gilt. Sie berief sich auf eine Schutzvorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 878 BGB). Diese Vorschrift soll verhindern, dass Verzögerungen beim Amt dem Antragsteller schaden.
Vollzug Teilungserklärung – Zulässigkeit Zwischenverfügung durch Grundbuchamt
Die Eigentümerin legte Beschwerde ein, verlor aber vor dem Oberlandesgericht Frankfurt. Daraufhin zog sie vor den Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hat entschieden: Die Eigentümerin verliert den Fall. Das Grundbuchamt hat recht. Die Aufteilung der Wohnungen darf ohne die besondere Genehmigung nicht eingetragen werden.
Die Begründung in einfacher Sprache
Die Richter haben ihre Entscheidung sehr genau begründet. Hier sind die wichtigsten Punkte, einfach erklärt:
1. Das Problem mit den zwei Grundstücken Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann man Eigentumswohnungen nur bilden, wenn das Gebäude auf genau einem Grundstück steht. Solange es zwei Grundstücke waren, war der Antrag vom März rechtlich unmöglich zu erfüllen. Es fehlte eine grundlegende Voraussetzung.
2. Keine Rückwirkung Die Eigentümerin hat den Fehler erst am 13. Mai behoben, indem sie die Grundstücke vereinigte. Die Richter stellten klar: Diese Reparatur des Fehlers wirkt nicht in die Vergangenheit zurück. Der Antrag gilt erst ab dem Moment als „fertig“, in dem alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das war der 13. Mai. Da galt aber bereits die neue Verordnung, die eine Genehmigung verlangt.
3. Der Schutzparagraph hilft hier nicht Die Eigentümerin hatte gehofft, dass § 878 BGB sie rettet. Dieser Paragraph besagt vereinfacht: Wenn man einen korrekten Antrag gestellt hat und danach verliert man die Verfügungsmacht (z. B. durch ein neues Gesetz), bleibt der Antrag trotzdem gültig. Der BGH sagt aber: Dieser Schutz greift nur, wenn der Antrag von Anfang an „bescheidungsreif“ war. Das bedeutet, er hätte sofort genehmigt werden können. Da hier aber im März die Grundstücke noch getrennt waren, war der Antrag damals gar nicht genehmigungsfähig. Wer die rechtlichen Grundlagen (die Vereinigung der Grundstücke) vergisst, wird von diesem Paragraphen nicht geschützt.
4. Das Amt darf nicht „heilen“ Das Grundbuchamt kann zwar bei kleinen Fehlern eine Frist setzen, um diese zu beheben (eine sogenannte Zwischenverfügung). Das dient dazu, dass man seinen Platz in der Warteschlange (den Rang) behält. Aber: Das gilt nur für behebbare Mängel. Wenn eine völlig neue rechtliche Erklärung fehlt – wie hier der Wille, zwei Grundstücke zu einem zu machen –, dann ist das kein kleiner Mangel. Es ist das Fehlen der Basis. So etwas kann man nicht rückwirkend heilen.
Das Fazit für die Eigentümerin
Das Urteil bedeutet für die Eigentümerin, dass ihr ursprünglicher Antrag vom März ihr nicht hilft, das neue Gesetz zu umgehen. Sie wird nun so behandelt, als hätte sie den Antrag erst im Mai gestellt.
Daher hat sie jetzt nur zwei Möglichkeiten:
- Sie besorgt sich die Genehmigung der zuständigen Behörde für die Umwandlung in Eigentumswohnungen.
- Oder sie legt ein sogenanntes Negativzeugnis vor. Das ist eine Bestätigung der Behörde, dass sie in diesem speziellen Fall gar keine Genehmigung braucht.
Ohne eines dieser beiden Dokumente wird das Grundbuchamt die Wohnungen nicht eintragen. Der Fall zeigt, wie wichtig bei Immobiliengeschäften die korrekte Reihenfolge der Schritte ist. Erst müssen die Grundstücke vereinigt werden, erst dann kann man sie aufteilen – besonders wenn eine Gesetzesänderung droht.
