Vorauszahlungsabrede Grundstückskauf

Vorauszahlungsabrede Grundstückskauf

BGH V ZR 8/23

Urteil vom 14.06.2024

RA und Notar Krau

Kernaussage:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vermutung der Gesamtnichtigkeit eines Kaufvertrages wegen Formmangels einer Vorauszahlungsabrede widerlegt werden kann,

wenn der Käufer die Vorauszahlung aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann.

Sachverhalt:

Der Kläger kaufte von dem Erblasser in zwei separaten Kaufverträgen jeweils einen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück.

Der zweite Kaufvertrag wurde notariell beurkundet, enthielt aber keine Regelung über eine Vorauszahlung, die der Kläger bereits geleistet hatte.

Vorauszahlungsabrede Grundstückskauf

Das Berufungsgericht hatte den Anspruch des Klägers auf Übereignung des zweiten Miteigentumsanteils abgewiesen,

da es die Vorauszahlungsabrede als formunwirksam und den Kaufvertrag gemäß § 139 BGB als nichtig ansah.

Entscheidung des BGH:

Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zurück.

Begründung:

• Formmangel und § 139 BGB: Zwar ist eine Vorauszahlungsabrede beurkundungsbedürftig (§ 311b BGB) und bei Formmangel gemäß § 139 BGB grundsätzlich nichtig. Die Nichtigkeit des Vertragsteils kann die Nichtigkeit des gesamten Vertrages nach sich ziehen.
• Widerlegung der Vermutung: Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden, wenn der Käufer die Vorauszahlung beweisen kann. Entscheidend ist dabei nicht der Nachweis einer wirksamen Vorauszahlungsabrede, sondern der Nachweis der Zahlung auf die noch nicht bestehende Kaufpreisforderung.
• Nachweis der Zahlung: Der BGH stellte klar, dass der Nachweis der Zahlung aus Sicht des Käufers zweifelsfrei erfolgen muss. Eine Quittung des Verkäufers ist dafür nicht zwingend erforderlich. Im vorliegenden Fall sah der BGH ein vom Kläger vorgelegtes „Immobilien-Übergabeprotokoll“ als möglichen Nachweis an. In diesem Protokoll hatten die Parteien die Zahlung von 80.000 € bestätigt, wobei 40.000 € als „Vorschuss für den Rest des Gebäudes“ bezeichnet wurden.
• Verfahrensfehler: Das Berufungsgericht hatte den Vortrag des Klägers zu dem Protokoll nicht berücksichtigt. Der BGH rügte dies als Verfahrensfehler und verpflichtete das Berufungsgericht, den Vortrag zuzulassen und zu würdigen.

Vorauszahlungsabrede Grundstückskauf

Fazit:

Das Urteil verdeutlicht, dass die Vermutung der Gesamtnichtigkeit eines Kaufvertrages bei Formmangel einer Vorauszahlungsabrede widerlegbar ist.

Der Käufer muss die Vorauszahlung aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen können.

Dies kann auch durch andere Beweismittel als eine Quittung des Verkäufers geschehen.

Hinweise:

• Das Urteil stärkt die Position des Käufers bei Vorauszahlungen im Immobilienbereich.
• Es ist wichtig, dass Käufer Vorauszahlungen sorgfältig dokumentieren, um im Streitfall einen Nachweis erbringen zu können.
• Verkäufer sollten sich der Bedeutung von Quittungen und anderen Dokumenten bewusst sein und diese sorgfältig ausstellen.

Zusätzliche Informationen:

• Das Urteil bestätigt die bisherige Rechtsprechung des BGH zur Widerlegung der Vermutung des § 139 BGB bei Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 17. März 2000 – V ZR 362/98).
• Die Entscheidung hat Auswirkungen auf die Praxis im Immobilienrecht und kann zu mehr Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer führen.