Vorfälligkeitsentschädigung nur bei klarer Berechnungsmethode

Vorfälligkeitsentschädigung nur bei klarer Berechnungsmethode

Gericht:BGH 11. Zivilsenat Entscheidungsdatum:20.05.2025 Aktenzeichen:XI ZR 22/24

Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2025 (XI ZR 22/24)

RA und Notar Krau

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), des höchsten deutschen Gerichts für Zivilsachen, betrifft eine wichtige Frage für alle, die einen Immobilienkredit (Immobiliar-Verbraucherdarlehen) aufgenommen haben und diesen vorzeitig zurückzahlen möchten: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Kunde (Kläger) hatte im Jahr 2016 einen Immobilienkredit über rund 135.000 € bei einer Sparkasse (Beklagte) aufgenommen. Der Zinssatz war bis September 2026 festgeschrieben. Einige Jahre später wollte der Kunde den Kredit vorzeitig zurückzahlen. Dafür stellte ihm die Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung von über 7.600 € sowie eine Bearbeitungsgebühr („Institutsaufwand“) von 150 € in Rechnung. Der Kunde zahlte die Beträge unter Vorbehalt und forderte sie später zurück, weil er die Angaben im Darlehensvertrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für nicht ausreichend hielt.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie einen Kredit mit einem festen Zinssatz aufnehmen, plant die Bank mit bestimmten Zinseinnahmen über die gesamte Laufzeit. Zahlen Sie den Kredit vorzeitig zurück, entgehen der Bank diese Einnahmen. Um diesen Schaden auszugleichen, darf die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen. Das Gesetz erlaubt dies, aber nur, wenn die Bank den Kunden transparent und verständlich über die Berechnung dieser Entschädigung informiert hat. Wenn diese Information unzureichend ist, entfällt der Anspruch der Bank auf die Entschädigung komplett.

Vorfälligkeitsentschädigung nur bei klarer Berechnungsmethode

Der Weg durch die Instanzen (die verschiedenen Gerichte):

1. Landgericht Hannover: Das erste Gericht gab dem Kunden recht und sprach ihm die volle Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und der Bearbeitungsgebühr zu.
2. Oberlandesgericht Celle (Berufungsgericht): Dieses Gericht änderte das Urteil teilweise. Es urteilte, dass der Kunde nur die Bearbeitungsgebühr (150 €) zurückbekommen sollte, aber nicht die Vorfälligkeitsentschädigung. Nach Ansicht des OLG waren die Informationen der Sparkasse zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausreichend transparent.
3. Bundesgerichtshof (BGH): Der Kunde legte Revision gegen das Urteil des OLG ein, und der BGH musste nun die Rechtsfrage klären.

Die Entscheidung des BGH und seine Begründung:

Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und gab dem Kunden vollständig recht. Das bedeutet, der Kunde erhält die volle Vorfälligkeitsentschädigung und die Bearbeitungsgebühr zurück.

Der BGH begründete seine Entscheidung wie folgt:

• Gesetzliche Anforderung an Transparenz: Das Gesetz (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB und § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB) verlangt, dass Verbraucher in Immobilienkreditverträgen klar und verständlich über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für die Vorfälligkeitsentschädigung informiert werden. Diese Informationen müssen bereits beim Abschluss des Vertrags gegeben werden, um Transparenz sicherzustellen.
• Wesentliche Parameter in groben Zügen: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist es ausreichend, wenn die Bank die wesentlichen Parameter der Berechnungsmethode „in groben Zügen“ benennt. Eine komplizierte finanzmathematische Formel ist nicht nötig. Aber fehlende oder fehlerhafte Angaben führen dazu, dass die Bank keinen Anspruch auf die Entschädigung hat.
• Die „Aktiv-Passiv-Methode“: Die Sparkasse nutzte die sogenannte „Aktiv-Passiv-Methode“ zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Bei dieser Methode geht es darum, den Schaden der Bank zu ermitteln. Dieser Schaden ist die Differenz zwischen den Zinsen, die der Kunde bei normaler Vertragserfüllung gezahlt hätte, und dem Ertrag, den die Bank erzielen kann, wenn sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld erneut sicher anlegt (z.B. in Pfandbriefen). Von diesem Betrag werden dann noch ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen.
• Mangelnde Erklärung der Differenzrechnung: Genau hier sah der BGH den Fehler der Sparkasse. Der Vertrag beschrieb zwar, dass die Sparkasse die vorzeitig zurückgezahlten Gelder wieder anlegen würde und welche Zahlungen sie ursprünglich erhalten hätte. Aber die entscheidende „Differenzrechnung“ – also die Erklärung, dass der Schaden in der Differenz zwischen den entgangenen Zinsen und den möglichen Wiederanlageerträgen besteht – wurde nicht ausreichend klar dargestellt. Der BGH betonte, dass diese Differenzrechnung ein wesentlicher Parameter ist, ohne den die Berechnungsmethode für einen normalen Verbraucher nicht nachvollziehbar ist.
• Keine Vorwegnahme einer Beispielrechnung: Der BGH stellte klar, dass es nicht darum geht, eine konkrete Beispielrechnung zu verlangen, sondern nur eine abstrakte Darstellung der wichtigsten Berechnungsgrundsätze. Die Erläuterung der Differenzrechnung sei keine finanzmathematische Formel, sondern eine notwendige Angabe zur Verständlichkeit.

Bedeutung des Urteils:

Dieses Urteil stärkt die Rechte der Verbraucher. Es macht deutlich, dass Banken bei der Formulierung ihrer Kreditverträge sehr präzise sein müssen, wenn es um die Erklärung der Vorfälligkeitsentschädigung geht. Eine unklare oder unvollständige Angabe zur Berechnungsmethode kann dazu führen, dass die Bank ihren Anspruch auf diese Entschädigung verliert. Dies schützt Verbraucher davor, unklare oder intransparente Gebühren zahlen zu müssen, wenn sie ihren Kredit vorzeitig ablösen möchten. Es unterstreicht die Wichtigkeit der Transparenz im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, damit Kunden von Anfang an wissen, welche Kosten im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung auf sie zukommen könnten.