Vorgetäuschter Eigenbedarf – Wenn der Vermieter ein falsches Spiel spielt

November 7, 2025

1. Was ist „Eigenbedarf“ und wann wird er vorgetäuscht?

Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist der legitime Kündigungsgrund des Vermieters, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das ist sein gutes Recht. Aber wie bei vielen guten Rechten, gibt es leider auch hier diejenigen, die es missbrauchen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung keine ernsthafte Absicht hat, die Wohnung tatsächlich für den angegebenen Zweck (Eigennutzung oder Nutzung durch Angehörige) zu verwenden. Die Kündigung ist dann rechtsmissbräuchlich und von Anfang an unwirksam.

Typische Motive für die Täuschung:

Höhere Miete: Der Mieter soll raus, um die Wohnung teurer neu vermieten oder verkaufen zu können.
„Unliebsamer“ Mieter: Man will einen Mieter loswerden, mit dem es Streit gab (z. B. wegen Mängeln, Lärm, abgelehnter Mieterhöhung).
Verkauf: Die Wohnung soll leer verkauft werden, da dies in Deutschland oft einen deutlich höheren Preis erzielt.

Wichtig: Auch wenn der Kündigungsgrund später wegfällt (z. B. der Sohn bekommt doch keinen Studienplatz in der Stadt), muss der Vermieter dies dem Mieter unverzüglich mitteilen. Tut er das nicht und der Mieter zieht trotzdem aus, gilt das ebenfalls als Pflichtverletzung und kann Schadensersatzansprüche auslösen.

2. Alarmglocken: Wie erkennt man vorgetäuschten Eigenbedarf?

Der Nachweis ist die Königsdisziplin, da Sie dem Vermieter beweisen müssen, dass er Sie täuschen wollte (also seine Absicht widerlegen). Es gibt aber eine Reihe von Indizien, die Misstrauen wecken sollten:

Vage oder widersprüchliche Begründung: Die Kündigung ist unklar, enthält Fehler oder die Begründung ändert sich ständig.
Kurz nach Streit/Ablehnung: Die Kündigung folgt unmittelbar auf einen Mieterhöhungsversuch, eine Mängelanzeige oder einen Rechtsstreit.
Sofortige Neuvermietung oder Verkauf: Nach Ihrem Auszug wird die Wohnung nicht vom angeblichen Eigenbedarfs-Nutzer bezogen, sondern zeitnah an Dritte vermietet oder verkauft. Dies ist das stärkste Indiz.
Keine Nutzung: Die Wohnung steht nach Ihrem Auszug leer.
Unplausible Notwendigkeit: Die behauptete Notwendigkeit erscheint angesichts der Lebensumstände des Vermieters oder der Angehörigen völlig unlogisch (z. B. Kündigung einer 5-Zimmer-Wohnung für eine Einzelperson, die nur am Wochenende da ist, obwohl andere, kleinere Wohnungen zur Verfügung stehen).

Vorgetäuschter Eigenbedarf – Wenn der Vermieter ein falsches Spiel spielt

3. Die harten Konsequenzen für den Vermieter

Wenn der vorgetäuschte Eigenbedarf nachgewiesen wird, wird es für den Vermieter richtig teuer und ungemütlich.

a) Zivilrechtliche Folgen: Schadensersatz

Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, da der Vermieter durch die unwirksame Kündigung eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hat. Der Mieter muss so gestellt werden, als hätte er nie ausziehen müssen. Dazu gehören:

Alle Umzugskosten: Makler- und Speditionskosten, Kosten für die Wohnungssuche, Renovierungskosten der neuen Wohnung.
Mietdifferenzschaden: Die Mehrkosten, die durch die höhere Miete der neuen, vergleichbaren Wohnung entstehen – oft für einen Zeitraum von bis zu dreieinhalb Jahren.
„Frustrierte Aufwendungen“: Kosten für Möbel, Einbauten oder Renovierungen in der alten Wohnung, die sich durch den erzwungenen Auszug nicht mehr amortisiert haben.

In seltenen Fällen kann der Mieter sogar das Recht auf Rückkehr in die alte Wohnung haben, falls sie noch nicht anderweitig vermietet wurde. Zudem können Mieter in Berlin neuerdings sogar den Gewinn aus der höheren Neuvermietung als Schadensersatz geltend machen (sog. „stellvertretendes Commodum“).

b) Strafrechtliche Folgen

Das Vortäuschen eines Kündigungsgrundes kann auch den Straftatbestand des Betrugs (§ 263 StGB) oder, wenn es vor Gericht geschieht, des (versuchten) Prozessbetrugs erfüllen. Dies kann im schlimmsten Fall zu Geld- oder Freiheitsstrafen führen. Die strafrechtliche Verfolgung ist zwar selten, aber möglich und sollte nicht unterschätzt werden.

4. Was Sie als Mieter tun sollten

Sofort handeln!

Widersprechen Sie der Kündigung: Reagieren Sie schriftlich und fristgerecht. Wenden Sie sich unverzüglich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Auskunftsanspruch: Fordern Sie vom Vermieter weitere Informationen und Nachweise zum geltend gemachten Eigenbedarf an.
Dokumentation: Wenn Sie ausziehen müssen, halten Sie die Nutzung der alten Wohnung im Auge. Wer zieht wann ein? Ist ein neues Klingelschild vorhanden? Wird die Wohnung renoviert, neu vermietet oder verkauft? Sammeln Sie Beweise. (Fotos, Screenshots von Inseraten, Zeugen).
Schadensersatz geltend machen: Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, leiten Sie juristische Schritte zur Geltendmachung des Schadensersatzes ein. Achtung: Die regelmäßige Verjährungsfrist für Schadensersatz beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von der Täuschung erfahren haben.

Fazit:

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine schwere Pflichtverletzung und eine Täuschung. Das Mietrecht bietet hier starke Schutzmechanismen und empfindliche Sanktionen für den Vermieter. Als Mieter sollten Sie jedoch aktiv werden, schnell juristischen Rat suchen und Beweise sammeln, um Ihre Rechte durchzusetzen.