Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Aufteilung eines Grundstücks mit Ein- oder Zweifamilienhaus
BVerfG, Beschluss vom 04.04.2011 – 1 BvR 1803/08
In dieser Zusammenfassung erfahren Sie, warum das Bundesverfassungsgericht eine Beschwerde einer Immobilienfirma abgewiesen hat. Es geht um die wichtige Frage, ob Mieter von Reihenhäusern die gleichen Rechte haben wie Mieter von Eigentumswohnungen, wenn ihr Zuhause verkauft werden soll.
Der Hintergrund: Verkauf von Reihenhäusern
Im Jahr 2005 kaufte eine Firma (die Beschwerdeführerin) eine Siedlung in Berlin, die aus mehreren Reihenhäusern bestand. Die Firma wollte diese Häuser einzeln verkaufen. Dazu teilte sie das große Grundstück rechtlich in viele kleine Einzelgrundstücke auf. Man nennt das „Realteilung“.
Eine Mieterin eines dieser Reihenhäuser wollte das Haus gerne selbst kaufen. Die Verhandlungen mit der Vermieterin scheiterten jedoch. Daraufhin suchte die Firma nach anderen Käufern, insbesondere nach Kapitalanlegern.
Die Sorge der Mieterin
Die Mieterin befürchtete, dass sie durch einen Verkauf ihr Zuhause verlieren könnte. Wenn ein neuer Eigentümer ein Haus kauft, kann er dem Mieter nämlich wegen „Eigenbedarf“ kündigen. Um sich zu schützen, zog die Mieterin vor Gericht. Sie wollte zwei Dinge gerichtlich feststellen lassen:
- Dass sie ein Vorkaufsrecht hat. Das bedeutet: Wenn die Firma das Haus an einen Dritten verkauft, darf die Mieterin zu denselben Bedingungen in den Vertrag einsteigen und das Haus selbst erwerben.
- Dass sie einen besonderen Kündigungsschutz genießt. Das Gesetz sieht vor, dass Mieter nach einer Umwandlung in Wohneigentum für einige Jahre vor Eigenbedarfskündigungen sicher sind.
Der Weg durch die Instanzen
Zuerst hatten die unteren Gerichte (Amtsgericht und Landgericht) die Klage der Mieterin abgewiesen. Sie sagten: Im Gesetz steht das Vorkaufsrecht nur für Wohnungen, die in „Wohnungseigentum“ umgewandelt werden. Ein Reihenhaus auf einem eigenen Grundstück sei aber etwas anderes.
Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das jedoch anders. Er entschied für die Mieterin. Der BGH argumentierte, dass das Gesetz hier eine Lücke habe, die man durch logische Ergänzung (eine sogenannte Analogie) schließen müsse.
Die Verfassungsbeschwerde der Eigentümerin
Die Immobilienfirma wollte dieses Urteil nicht akzeptieren. Sie reichte Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht ein. Ihre Hauptargumente waren:
- Verletzung des Eigentumsrechts: Die Firma fühlte sich eingeschränkt, ihr Eigentum so zu verkaufen, wie sie wollte.
- Überschreitung der richterlichen Befugnisse: Sie warf dem BGH vor, „Gesetzgeber zu spielen“. Richter dürften keine neuen Rechte erfinden, die so nicht wortwörtlich im Gesetz stünden.
Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Aufteilung eines Grundstücks mit Ein- oder Zweifamilienhaus
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
Das Bundesverfassungsgericht hat die Beschwerde der Firma nicht zur Entscheidung angenommen. Das bedeutet: Das Urteil des BGH bleibt bestehen. Die Richter in Karlsruhe erklärten ausführlich, warum die Rechte der Firma nicht verletzt wurden.
Warum Richter das Gesetz ergänzen dürfen
Das Gericht erklärte, dass Richter nicht nur stur den Text lesen dürfen. Wenn sie merken, dass der Gesetzgeber einen Fall vergessen hat, der aber genau die gleichen Probleme aufwirft wie ein bereits geregelter Fall, dürfen sie das Gesetz „fortbilden“.
Das Gericht stellte fest:
- Der Gesetzgeber wollte Mieter davor schützen, durch den Verkauf ihrer Wohnung verdrängt zu werden.
- Es macht für den Mieter keinen Unterschied, ob seine Wohnung nun eine „Eigentumswohnung“ in einem Hochhaus ist oder ein „Reihenhaus“ auf einem real geteilten Grundstück. In beiden Fällen droht ihm nach dem Verkauf die Kündigung wegen Eigenbedarfs.
- Die Interessenlage ist also identisch.
Schutz des Mieters ist auch Eigentumsschutz
Ein wichtiger Punkt der Entscheidung ist, dass nicht nur der Vermieter Rechte hat. Auch das Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung wird durch das Grundgesetz wie Eigentum geschützt.
Der Staat muss einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters (Verkauf zum besten Preis) und des Mieters (Erhalt der Wohnung) finden. Das Vorkaufsrecht ist ein solcher Ausgleich: Der Vermieter bekommt sein Geld, aber der Mieter hat die Chance, durch den Kauf sicher in der Wohnung zu bleiben.
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
Das Gericht kam zu folgendem Schluss:
- Gleichbehandlung: Es wäre ungerecht, Mieter von Reihenhäusern schlechter zu stellen als Mieter von Wohnungen, nur weil die technische Art der Grundstücksteilung eine andere ist.
- Keine übermäßige Belastung: Die Firma darf ihr Haus ja immer noch verkaufen. Sie muss nur akzeptieren, dass die Mieterin das erste Zugriffsrecht hat.
- Rechtssicherheit: Die Entscheidung des BGH war vernünftig und hielt sich an die Regeln der juristischen Arbeit.
Ihr Kontakt bei rechtlichen Fragen
Wenn Sie Fragen zum Mietrecht, zum Vorkaufsrecht oder zu Grundstücksübertragungen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf, um eine individuelle Beratung zu erhalten.
