vorgehend LG Potsdam, 10. Januar 2024, Az: 4 S 78/20 vorgehend AG Potsdam, 4. Juni 2020, Az: 24 C 238/19
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. Oktober 2025 ist für Mieter von großer Bedeutung. Es klärt wichtige Fragen zum Vorkaufsrecht, wenn eine Immobilie innerhalb eines Konzerns oder zwischen eng verbundenen Gesellschaften verkauft wird.
Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung der Entscheidung und ihrer Hintergründe.
Der Kern des Falls: Ein Hauskauf ohne den Mieter
In diesem Rechtsstreit ging es um Mieter, die seit dem Jahr 2000 in einer Doppelhaushälfte wohnten. Die ursprüngliche Eigentümerin war eine GmbH. Kurze Zeit nachdem die Mieter eingezogen waren, wurde das Grundstück geteilt. Fast zeitgleich verkaufte die GmbH das Haus an eine Kommanditgesellschaft (KG).
Die Verbindung zwischen den Firmen
Das Besondere war: Die beiden Firmen waren eng miteinander verknüpft. Der Chef der GmbH war gleichzeitig der persönlich haftende Gesellschafter der KG. Für Außenstehende wirkte es so, als würde das Haus lediglich von „einer Tasche in die andere“ geschoben werden.
Die späte Entdeckung
Die Mieter erfuhren erst viel später von den genauen Details dieses Verkaufs. Im Jahr 2019 – also fast 20 Jahre nach dem Verkauf – erklärten sie offiziell, dass sie ihr Vorkaufsrecht nutzen wollen. Da das Haus aber längst der anderen Firma gehörte und nicht mehr an die Mieter übertragen werden konnte, forderten sie Schadensersatz. Sie verlangten die Differenz zwischen dem damaligen (niedrigen) Kaufpreis und dem heutigen Verkehrswert.
Was ist das Vorkaufsrecht für Mieter?
Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird, haben Sie als Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet:
Der Vermieter muss Sie über den Verkauf informieren.
Sie dürfen in den Kaufvertrag einsteigen.
Sie kaufen das Objekt zu exakt denselben Bedingungen, die mit dem fremden Käufer ausgehandelt wurden.
Dieses Recht soll Mieter davor schützen, durch einen neuen Eigentümer (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) verdrängt zu werden. Außerdem soll es Mietern ermöglichen, Wohneigentum zu fairen Preisen zu erwerben.
Vorkaufsrecht eines Mieters bei Verkauf der Immobilie von Gesellschaft an andere Personenhandelsgesellschaft innerhalb des Konzerns
Die Entscheidung des BGH: Auch Konzernverkäufe zählen
Die entscheidende Frage für das Gericht war: Gilt dieses Vorkaufsrecht auch dann, wenn das Haus an eine Firma verkauft wird, die fast denselben Eigentümer hat?
Der Verkauf an einen „Dritten“
Die Gegenseite argumentierte, dass die KG kein echter „Dritter“ sei, weil die handelnden Personen identisch waren. Der BGH sah das anders. Eine Firma ist rechtlich eine eigene Person. Wenn eine GmbH an eine KG verkauft, findet ein echter Besitzerwechsel statt.
Warum der Schutz für Sie wichtig ist
Das Gericht betonte, dass der Schutz des Mieters Vorrang hat. Auch wenn die Gesellschafter dieselben sind, könnte die neue Firma später ganz andere Interessen verfolgen. Zudem hätten die Mieter ein Recht darauf, von dem eventuell günstigen Preis zu profitieren, der bei diesem internen Verkauf vereinbart wurde.
Warum die Mieter trotz der langen Zeit recht bekamen
Ein großer Streitpunkt war die Zeitspanne. Die Vermieterseite meinte, die Mieter hätten viel zu lange gewartet.
Keine Verjährung ohne Information
Normalerweise verjähren Ansprüche nach einiger Zeit. Der BGH entschied jedoch: Solange der Vermieter seine Pflicht nicht erfüllt und den Mieter offiziell über den Verkaufsinhalt informiert, beginnt die Frist für das Vorkaufsrecht nicht zu laufen. Da die Mieter nie korrekt unterrichtet wurden, konnten sie ihr Recht auch noch nach fast 20 Jahren ausüben.
Kein widersprüchliches Verhalten
Die Mieter hatten in der Vergangenheit bereits Kaufangebote der Vermieter abgelehnt. Das Gericht entschied jedoch, dass dies kein Hindernis sei. Diese Angebote waren nämlich viel teurer als der Preis, zu dem die Firmen untereinander verkauft hatten. Nur weil Sie ein teures Angebot ablehnen, verlieren Sie nicht Ihr Recht auf einen günstigen Kauf durch Ihr Vorkaufsrecht.
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
Hier sind die zentralen Aussagen des Urteils für Sie im Überblick:
Thema
Entscheidung des BGH
Konzernverkauf
Gilt als Verkauf an einen Dritten; Mieter hat Vorkaufsrecht.
Grundstücksteilung
Die Realteilung von Grundstücken wird wie die Umwandlung in Eigentumswohnungen behandelt.
Informationspflicht
Der Vermieter muss den Mieter aktiv informieren.
Fristen
Die Frist zur Ausübung startet erst, wenn der Mieter korrekt informiert wurde.
Schadensersatz
Wenn der Vermieter nicht mehr liefern kann, muss er den finanziellen Schaden ersetzen.
Was bedeutet das für Sie?
Das Urteil stärkt die Position von Mietern massiv. Wenn Ihr Haus verkauft wurde, ohne dass man Ihnen ein Vorkaufsrecht angeboten hat, sollten Sie prüfen lassen, ob dieses Recht noch besteht. Dies gilt besonders dann, wenn die Immobilie innerhalb einer Unternehmensgruppe den Besitzer gewechselt hat.
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