Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Gericht: BVerwG 4. Senat
Entscheidungsdatum: 09.11.2021
Aktenzeichen: 4 C 1/20
ECLI: ECLI:DE:BVerwG:2021:091121U4C1.20.0
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang

vorgehend Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, 22. Oktober 2019, Az: OVG 10 B 9.18, Urteil
vorgehend VG Berlin, 17. Mai 2018, Az: 13 K 724.17, Urteil

Das folgende Dokument fasst das wichtige Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 9. November 2021 zusammen. Es geht dabei um die Frage, wann eine Stadt oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht an einem Wohnhaus nutzen darf, wenn dieses in einem sogenannten „Milieuschutzgebiet“ liegt.

Einleitung: Worum geht es in diesem Rechtsstreit?

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Mehrfamilienhaus in einem beliebten Stadtviertel kaufen. In vielen deutschen Städten gibt es Gebiete, in denen die Gemeinde verhindern möchte, dass die alteingesessene Bevölkerung durch Luxussanierungen oder hohe Mietsteigerungen verdrängt wird. Man nennt dies eine Erhaltungssatzung oder umgangssprachlich Milieuschutz.

In dem hier beschriebenen Fall kaufte eine Immobilienfirma ein solches Haus in Berlin (Friedrichshain-Kreuzberg). Das Bezirksamt wollte den Kauf verhindern und nutzte sein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Die Gemeinde tritt an die Stelle des Käufers und kauft das Haus selbst (oder lässt es durch eine städtische Wohnungsbaugesellschaft kaufen), um die Mieter zu schützen.

Die Käuferin wehrte sich dagegen vor Gericht. Sie wollte ein sogenanntes Negativzeugnis. Das ist eine Bestätigung der Behörde, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder dieses nicht ausgeübt wird. Ohne dieses Zeugnis kann der Kauf nicht im Grundbuch vollzogen werden.

Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts

Das Bundesverwaltungsgericht hat in letzter Instanz zugunsten der Käuferin entschieden. Es hob die Entscheidungen der Vorinstanzen und die Bescheide des Bezirksamts auf. Das Gericht legte fest, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht in diesem Fall nicht hätte ausüben dürfen.

Warum durfte die Gemeinde nicht vorkaufen?

Der entscheidende Punkt liegt in einer bestimmten Vorschrift des Baugesetzbuchs (Paragraf 26 Nr. 4 BauGB). Diese besagt, dass ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein Grundstück bereits so bebaut ist und so genutzt wird, wie es die Ziele der Gemeinde vorsehen.

Im Klartext heißt das: Wenn das Haus schon existiert, in gutem Zustand ist und als Mietshaus genutzt wird, ist das Ziel des Milieuschutzes (der Erhalt des Zustands) bereits erfüllt.

Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Der Streitpunkt: Heute oder Morgen?

In dem Verfahren gab es eine hitzige Diskussion darüber, welcher Zeitpunkt für die Bewertung wichtig ist.

Die Ansicht der Stadt Berlin

Das Bezirksamt und die Vorinstanzen argumentierten, dass man in die Zukunft schauen müsse. Sie sagten: „Zwar wird das Haus jetzt noch sozial verträglich genutzt, aber wir befürchten, dass die neue Käuferin es später teuer saniert und die Mieten erhöht.“ Weil die Käuferin sich weigerte, eine freiwillige Verpflichtung zu unterschreiben (eine sogenannte Abwendungserklärung), vermutete die Stadt böse Absichten.

Die Entscheidung der Richter

Das Bundesverwaltungsgericht widersprach dieser Sichtweise deutlich. Die Richter erklärten:

1. Das Präsens zählt: Im Gesetz steht, dass das Grundstück entsprechend den Zielen „bebaut ist und genutzt wird“. Das ist die Gegenwart.
2. Keine Hellseherei: Es kommt nur auf den tatsächlichen Zustand zum Zeitpunkt der Entscheidung an. Vermutungen über das, was ein Käufer in zwei oder fünf Jahren tun könnte, spielen für das Vorkaufsrecht keine Rolle.
3. Zustand des Hauses: Wenn das Haus keine schweren Mängel hat und bereits für Wohnzwecke genutzt wird, kann die Gemeinde nicht einfach behaupten, sie müsse es kaufen, um diesen Zustand zu „sichern“. Er ist ja bereits vorhanden.

Welche Folgen hat das Urteil für die Praxis?

Dieses Urteil ist ein Paukenschlag für viele Kommunen. Es schränkt das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten massiv ein.

Die Gemeinde hat weniger Macht

Bisher konnten Städte das Vorkaufsrecht oft allein mit der Begründung ausüben, dass ein privater Käufer wahrscheinlich die Mieten erhöhen wird. Das geht nun nicht mehr, solange das Haus ordnungsgemäß genutzt wird und keine Ruine ist.

Schutz für Käufer und Investoren

Für Sie als Käufer bedeutet das mehr Rechtssicherheit. Wenn Sie ein ordentliches Mietshaus kaufen, das bereits bewohnt ist, kann Ihnen die Gemeinde den Kauf nicht mehr so leicht mit Verweis auf den Milieuschutz wegnehmen – selbst wenn Sie keine zusätzlichen Versprechungen für die Zukunft abgeben wollen.

Ausnahmen bleiben bestehen

Das Vorkaufsrecht ist nicht komplett abgeschafft. Die Gemeinde kann es weiterhin nutzen, wenn:

• Das Haus leer steht oder verwahrlost ist.
• Es gravierende Mängel gibt, die behoben werden müssen.
• Das Grundstück noch gar nicht bebaut ist.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Hier sind die zentralen Erkenntnisse aus dem Urteil noch einmal kurz für Sie zusammengefasst:

• Vorkaufsrecht ist kein Allheilmittel: Die Gemeinde darf es nicht willkürlich einsetzen, um private Käufer zu verdrängen.
• Der Ist-Zustand entscheidet: Wenn das Haus den Zielen der Erhaltungssatzung aktuell entspricht (beispielsweise als vermieteter Wohnraum), ist das Vorkaufsrecht gesetzlich ausgeschlossen.
• Zukünftige Absichten sind egal: Es spielt keine Rolle, ob die Gemeinde befürchtet, der Käufer könnte später die Preise erhöhen. Das Gesetz verlangt keine „Wohlverhaltensgarantie“ vom Käufer.
• Anspruch auf Negativzeugnis: Wenn die Voraussetzungen für den Ausschluss vorliegen, muss die Behörde bescheinigen, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Rechtlicher Rat für Ihren Einzelfall

Das Immobilienrecht und insbesondere das Recht der Vorkaufsrechte sind hochkompliziert. Wenn Sie ein Grundstück in einem Erhaltungsgebiet kaufen möchten oder von einem Bescheid der Gemeinde betroffen sind, sollten Sie sich frühzeitig professionelle Unterstützung suchen.

Für eine detaillierte Prüfung Ihres Falls und eine rechtssichere Begleitung sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen. Dort erhalten Sie fachkundige Hilfe zu allen Fragen des Immobilien- und Baurechts.