Vorsorgliche Bestimmung rechtlich nicht sondereigentumsfähiger Gebäudeteile zu Sondernutzungsflächen in der Teilungserklärung
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf) vom 25. Mai 2022 befasst sich mit der Frage, ob eine in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, die potenziell nicht
sondereigentumsfähige Gebäudeteile vorsorglich zu Sondernutzungsflächen erklärt, dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entspricht.
Sachverhalt
Die Beteiligte, Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, erklärte die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum.
In der notariellen Teilungserklärung definierte sie, welche Räume und Bestandteile Sondereigentum sein sollten, und fügte eine Klausel hinzu, die besagte, dass, sollten diese Gebäudeteile rechtlich nicht
sondereigentumsfähig sein, sie als Sondernutzungsrechte gelten und bezüglich Instandhaltung und Betriebskosten wie Sondereigentum behandelt würden.
Das Grundbuchamt sah in dieser Regelung einen Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz, da nicht klar sei, was Sondereigentum und was Sondernutzungsrecht sei.
Entscheidung des OLG Düsseldorf
Das OLG Düsseldorf wies die Bedenken des Grundbuchamts zurück und entschied, dass die Regelung dem Bestimmtheitsgrundsatz genügt.
Vorsorgliche Bestimmung rechtlich nicht sondereigentumsfähiger Gebäudeteile zu Sondernutzungsflächen in der Teilungserklärung
Begründung
Bestimmtheitsgrundsatz:
Das Gericht stellte klar, dass der Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuchrecht verlangt, dass Grundstück, Berechtigter und Inhalt eines eintragungsfähigen Rechts klar und eindeutig feststehen müssen.
Bei der Begründung von Wohnungseigentum bedeutet dies, dass die Miteigentumsanteile und Sondereigentumsrechte klar definiert sein müssen.
Rechtsbedingung:
Die in der Teilungserklärung enthaltene Klausel sei als zulässige „Rechtsbedingung“ zu verstehen. Eine Rechtsbedingung liegt vor,
wenn die Wirksamkeit eines Rechtsaktes von einer gesetzlichen Voraussetzung abhängt.
Im vorliegenden Fall hänge die Zuordnung zum Sondereigentum von der rechtlichen Sondereigentumsfähigkeit der Gebäudeteile ab, die durch § 5 WEG geregelt ist.
Die Frage der Sondereigentumsfähigkeit sei eine Rechtsfrage, die das Grundbuchamt ohnehin prüfen müsse.
Vorsorgliche Regelung:
Die Regelung diene dazu, den Willen des teilenden Eigentümers vorsorglich festzuhalten, dass bei fehlender Sondereigentumsfähigkeit wenigstens ein Sondernutzungsrecht bestehen solle.
Dies sei auch im Einklang mit der Rechtsprechung, wonach eine unwirksame Begründung von Sondereigentum in ein Sondernutzungsrecht umgedeutet werden könne.
Keine Unklarheit:
Die Teilungserklärung sei klar und bestimmt: Gewollt sei die Begründung von Sondereigentum.
Die hilfsweise Regelung für den Fall der Unwirksamkeit führe nicht zu Unklarheit, sondern stelle den Willen des Eigentümers klar.
Für das Grundbuchamt entstehen dadurch keine Unklarheiten.
Vorsorgliche Bestimmung rechtlich nicht sondereigentumsfähiger Gebäudeteile zu Sondernutzungsflächen in der Teilungserklärung
Das Gericht wies daraufhin auch hin das es eine gängige Praxis sei, dass unwirksames Sondereigentum in ein Sondernutzungsrecht umgedeutet wird gemäß § 140 BGB.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf schafft Klarheit hinsichtlich der Zulässigkeit von Vorsorgeregelungen in Teilungserklärungen.
Sie bestätigt, dass solche Regelungen, die auf einer Rechtsbedingung basieren, dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht entgegenstehen und im Interesse der Rechtssicherheit sinnvoll sein können.
