Vorzeitige Rückübertragung eines Erbbaurechts gegen Entschädigung

Vorzeitige Rückübertragung eines Erbbaurechts gegen Entschädigung

BFH Urteil vom 04. Dezember 2025, IX R 9/24

Ihre Frage: Was bedeutet das Urteil des BFH vom 04.12.2025 – IX R 9/24 zur vorzeitigen Rückübertragung eines Erbbaurechts gegen Entschädigung?

Im Folgenden erkläre ich Ihnen das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) in einfacher Sprache. Sie erfahren, worum es ging, was das Gericht entschieden hat und was das für Sie bedeuten kann. Ich erkläre alle Fachbegriffe so, dass Sie sie gut verstehen können.

Worum ging es in dem Urteil?

Die Ausgangssituation

Eine Firma hatte das Recht, ein Grundstück für 33 Jahre zu nutzen und darauf Gebäude zu vermieten. Dieses Recht nennt man „Erbbaurecht“. Normalerweise hätte die Firma das Grundstück bis zum Ende der 33 Jahre nutzen und Mieteinnahmen bekommen können.

Im Vertrag stand aber auch: Die Eigentümerin des Grundstücks darf das Erbbaurecht schon früher zurückbekommen. Für diese Rückübertragung sollte die Firma nur 1 Euro bekommen. Die Firma hatte die Gebäude an die Eigentümerin vermietet.

Dann haben beide Parteien einen neuen Vertrag gemacht: Die Rückübertragung sollte schon zwei Jahre früher stattfinden. Dafür bekam die Firma von der Eigentümerin eine monatliche Entschädigung, insgesamt eine hohe Summe. Gleichzeitig wurde der Mietvertrag aufgehoben. Die Firma musste aber noch bis zum ursprünglichen Vertragsende die Gebäude instand halten.

Der Streit

Die Firma meinte: Die Entschädigung ist kein steuerpflichtiger Gewinn, sondern einfach der Kaufpreis für das Erbbaurecht. Das Finanzamt sah das anders: Es sei eine Entschädigung für entgangene Mieteinnahmen und damit steuerpflichtig.

Was hat das Gericht entschieden?

Die Entschädigung ist steuerpflichtig

Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Die Entschädigung, die die Firma bekommen hat, ist steuerpflichtig. Sie muss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden.

Warum ist das so?

Das Gericht sagt: Entscheidend ist, wofür die Entschädigung gezahlt wurde. Die Entschädigung war nicht für das Erbbaurecht selbst, sondern dafür, dass die Firma keine Miete mehr bekommen konnte. Die Entschädigung ersetzt also die entgangenen Mieteinnahmen. Solche Entschädigungen sind nach dem Einkommensteuergesetz steuerpflichtig.

Wie kam das Gericht zu diesem Ergebnis?

Das Gericht hat sich angeschaut, was im Vertrag stand und wie die Parteien die Entschädigung berechnet haben. Die Summe richtete sich nach den Mieten, die die Firma ohne die vorzeitige Rückübertragung noch bekommen hätte. Die Entschädigung war also ein Ersatz für die ausfallenden Mieten.

Vorzeitige Rückübertragung eines Erbbaurechts gegen Entschädigung

Das Gericht sagt auch: Es spielt keine Rolle, ob die Firma unter Druck stand, den Vertrag zu ändern. Es reicht, dass die Entschädigung für entgangene Einnahmen gezahlt wurde.

Was bedeutet das für Sie?

Entschädigungen können steuerpflichtig sein

Wenn Sie eine Entschädigung bekommen, weil Sie auf zukünftige Einnahmen verzichten müssen (zum Beispiel Mieteinnahmen), dann müssen Sie diese Entschädigung in der Regel versteuern.

Nicht jede Zahlung ist steuerfrei

Es macht einen Unterschied, ob Sie für den Verlust eines Vermögenswerts (zum Beispiel das Erbbaurecht selbst) oder für entgangene Einnahmen (zum Beispiel Miete) entschädigt werden. Nur wenn Sie für den Vermögenswert selbst entschädigt werden, kann die Zahlung steuerfrei sein – aber nur unter bestimmten Bedingungen.

Verträge genau prüfen

Es kommt darauf an, was im Vertrag steht und wie die Entschädigung berechnet wird. Wird die Entschädigung nach den entgangenen Einnahmen berechnet, ist sie meistens steuerpflichtig.

Wichtige Begriffe einfach erklärt

Erbbaurecht

Das ist das Recht, ein Grundstück für eine bestimmte Zeit zu nutzen und zu bebauen, obwohl man nicht der Eigentümer ist.

Entschädigung

Eine Entschädigung ist eine Zahlung, die Sie bekommen, wenn Sie auf etwas verzichten müssen oder einen Nachteil erleiden.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Das sind Einnahmen, die Sie bekommen, wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung oder ein Grundstück vermieten.

Steuerpflichtig

Das bedeutet, dass Sie auf diese Einnahmen Steuern zahlen müssen.

Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie in einer ähnlichen Situation sind – zum Beispiel, weil Sie eine Entschädigung für entgangene Einnahmen erhalten haben –, sollten Sie prüfen, ob diese Zahlung steuerpflichtig ist. Verträge und Vereinbarungen sollten Sie immer genau lesen und im Zweifel einen Experten fragen.

Kontaktieren Sie die Anwalts- und Notarkanzlei Krau, wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder Unterstützung brauchen. Die Kanzlei hilft Ihnen gerne weiter und prüft Ihren Fall individuell.