Wann haftet der Makler für die Notarkosten beim Immobilienkauf?

OLG Dresden, Beschluss vom 30.4.2025 – 17 W 212/25

Ein Immobilienmakler beauftragt im Namen aller Vertragsparteien den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Das Beurkundungsverfahren wird jedoch vorzeitig abgebrochen – und plötzlich landet die Notarkostenrechnung auf dem Schreibtisch des Maklers. Viele Beteiligte fragen sich in diesem Moment: Wer muss diese Kosten eigentlich tragen und kann sich der Makler der Zahlung entziehen?

Das Oberlandesgericht Dresden hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit dieser Frage beschäftigt und klare Grundsätze aufgestellt. Das Urteil zeigt, dass Makler bei fehlender Vollmacht schnell in die Haftungsfalle tappen können. Die Entscheidung ist nicht nur für Immobilienmakler relevant, sondern auch für Verkäufer und Käufer, die ihre Rechte und Pflichten bei der Beauftragung eines Notars verstehen möchten.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Ein Makler haftet für die Notarkosten, wenn er den Notar im Namen der Vertragsparteien beauftragt, ohne eine ausreichende Vollmacht nachweisen zu können.
• Es gibt keine gesetzliche Vermutung, dass ein Makler vertretungsberechtigt ist – er muss seine Bevollmächtigung beweisen.
• Der Notar ist nicht verpflichtet, die Vertretungsmacht des Maklers zu überprüfen, sofern keine konkreten Zweifel bestehen.
• Eine Vollmacht für nur einen Beteiligten befreit den Makler nicht von der Haftung gegenüber den anderen Vertragsparteien.
• Ein mündlicher Verzicht des Notars auf Gebühren ist rechtlich unwirksam.

Der Fall: Was war passiert?

In dem entschiedenen Fall hatte eine Maklerfirma von Interessenten den Auftrag erhalten, einen Kaufvertragsentwurf für ein Mehrfamilienhaus erstellen zu lassen. Die Maklerin wand sich per E-Mail an ein Notariat und übermittelte alle notwendigen Daten für den Vertrag. Sie bat ausdrücklich um die Erstellung des Entwurfs und nannte alle beteiligten Verkäufer und Käufer. Wichtig ist: Die Makler legte ihre Vollmacht bei der ersten Kontaktaufnahme nicht vor.

Der Notar erstellte daraufhin mehrere Entwürfe und berücksichtigte dabei Änderungswünsche der Beteiligten. Zum vereinbarten Beurkundungstermin wurden erneut Änderungen gewünscht. Der Notar erklärte daraufhin, dass er den Vertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt beurkunden könne. Noch am selben Tag beauftragte die Maklerin ein anderes Notariat mit der Vertragserstellung und zog den ursprünglichen Auftrag zurück.

Daraufhin stellte der erste Notar der Maklerin eine Kostenrechnung über 2.829,82 Euro für die vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens. Die Maklerin wehrte sich gegen diese Rechnung. Sie argumentierte, sie habe nur im Namen der Käufer gehandelt und sei nicht Kostenschuldnerin. Zudem behauptete sie, der Notar habe mündlich auf die Erhebung von Gebühren verzichtet.

Die Entscheidung des Gerichts: Klare Haftung des Maklers

Das Oberlandesgericht Dresden wies die Beschwerde der Maklerin zurück und bestätigte ihre Kostentragungspflicht. Die Begründung ist für die Praxis von großer Bedeutung.

Handeln im Namen aller Beteiligten

Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Maklerin den Notar im Namen aller Vertragsparteien beauftragt hatte. Jedes an den Notar gerichtete Ersuchen, eine notarielle Tätigkeit vorzunehmen, gilt als Auftrag im Sinne des Gesetzes. Dieser Auftrag muss nicht ausdrücklich erteilt werden – er kann sich auch aus dem Verhalten ergeben.

Aus Sicht eines verständigen Notars handelt ein Makler grundsätzlich nicht im eigenen Namen, sondern im Namen seiner Auftraggeber. Das Gericht betont, dass ein Notar davon ausgehen darf, der Makler sei nur vermittelnd tätig und wolle nicht persönlich für die Notarkosten haften. Dies gilt auch dann, wenn der Makler ein eigenes Provisionsinteresse an dem Vertrag hat.

Die E-Mails der Maklerin sprachen nach Auffassung des Gerichts deutlich gegen einen Eigenauftrag. Sie beschränkte sich darauf, die notwendigen Daten zu übermitteln und bat ausdrücklich um Übersendung des Entwurfs an alle Vertragsparteien. Zudem verwies sie darauf, dass dies „nach Absprache mit den Käufern und Verkäufern“ geschehe. Ein über das Provisionsinteresse hinausgehendes Eigeninteresse war nicht erkennbar.

Fehlende Vollmacht führt zur Haftung

Das entscheidende Problem: Die Maklerin konnte ihre Vertretungsmacht für alle Beteiligten nicht nachweisen. Sie hatte zwar eine Vollmacht der Käufer vorgelegt, aber hinsichtlich eines der Verkäufer fehlte jeder Beleg für eine Bevollmächtigung.

Hier greift der Rechtsgedanke des Paragraf 179 BGB: Wer einen anderen ohne Vertretungsmacht vertritt, haftet für die daraus entstehenden Schäden. Im Kostenrecht bedeutet dies: Der Makler wird als sogenannter „falsus procurator“ selbst Kostenschuldner.

Das Gericht betont ausdrücklich, dass es keine Vermutung für eine bestehende Vertretungsmacht des Maklers gibt. Im Gegenteil: Der Makler muss hinreichend nachweisen, dass er für alle Beteiligten handlungsberechtigt war. Eine Vollmacht für nur einen Beteiligten reicht nicht aus, um die Haftung gegenüber den anderen auszuschließen. Die Vertretungsmacht hat nur eine relative Wirkung – sie befreit den Vertreter nicht von den Rechtsfolgen in den anderen Rechtsbeziehungen.

Keine Nachforschungspflicht für den Notar

Ein wichtiger Aspekt der Entscheidung betrifft die Pflichten des Notars. Das Gericht stellt klar, dass den Notar keine grundsätzliche Nachforschungspflicht bezüglich der Vertretungsmacht des Maklers trifft. Er muss die Bevollmächtigung nicht von sich aus überprüfen, solange die Umstände des Einzelfalls keinen Anlass für Zweifel geben.

Der Notar durfte in diesem Fall darauf vertrauen, dass die Makler tatsächlich die erforderliche Handlungsbefugnis besaß. Die umfassenden Angaben zu den persönlichen Verhältnissen der Vertragsparteien, die Übermittlung von Ausweiskopien und die detaillierten Informationen zum Kaufobjekt sprachen eher für eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung als dagegen.

Die vorzeitige Beendigung des Verfahrens

Die Maklerin argumentierte zudem, die Kosten seien nicht gerechtfertigt, weil der Notar den Termin ohne ausreichenden Grund verschoben habe. Auch diesem Argument folgte das Gericht nicht.

Nach den gesetzlichen Regelungen kann eine Gebühr für vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens entfallen, wenn die Ursache dafür in der Sphäre des Notars liegt. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Notar eine für den Fortgang erforderliche Tätigkeit ohne anerkennenswerten Grund verweigert oder die Verfahrensbeendigung seiner Risikosphäre zuzurechnen ist.

Im vorliegenden Fall hatte der Notar berechtigte Gründe für die Terminverschiebung. Die zeitliche Einteilung der Amtsgeschäfte steht im pflichtgemäßen Ermessen des Notars und richtet sich nach seiner persönlichen Leistungsfähigkeit. Den Beteiligten wurde zudem kein unangemessen später Termin angeboten – vielmehr bot der Notar sogar einen früheren Termin an.

Wichtig: Wenn ein Notar eine Amtstätigkeit nur temporär verweigert und für einen späteren Zeitpunkt in Aussicht stellt, muss der Auftraggeber vor der Auftragsrücknahme den Notar unter Fristsetzung zur Beurkundung auffordern. Dies hatte die Maklerin unterlassen – stattdessen beauftragte sie sofort einen anderen Notar.

Mündlicher Verzicht auf Gebühren ist unwirksam

Schließlich wies das Gericht das Argument zurück, der Notar habe mündlich auf die Gebührenerhebung verzichtet. Eine solche Vereinbarung wäre nach Paragraf 125 GNotKG ohnehin nichtig. Gesetzliche Notargebühren können nicht durch private Vereinbarung ausgeschlossen werden. Ein mündlicher Verzicht begründet auch keine sogenannte Arglisteinrede, mit der sich der Kostenschuldner der Zahlung entziehen könnte.

Die praktischen Konsequenzen

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden hat weitreichende praktische Auswirkungen für die Beteiligten an Immobilienkaufverträgen.

Für Immobilienmakler bedeutet das Urteil: Sie sollten bei der Beauftragung eines Notars unbedingt darauf achten, ihre Vollmacht für alle Vertragsparteien nachzuweisen können. Am besten legen sie die Vollmachten bereits bei der ersten Kontaktaufnahme vor. Das gilt insbesondere, wenn sie für mehrere Beteiligte handeln. Eine nachträgliche Vorlage der Vollmacht hilft nicht, wenn der Auftrag bereits erteilt wurde und das Verfahren beendet ist.

Für Notare bestätigt die Entscheidung, dass sie grundsätzlich darauf vertrauen dürfen, dass ein Makler die erforderliche Vertretungsmacht besitzt. Eine umfassende Prüfpflicht besteht nicht. Nur bei konkreten Zweifeln sollten sie sich rückversichern.

Für Käufer und Verkäufer ist es wichtig zu verstehen, dass der Makler sie nicht automatisch gegenüber dem Notar vertritt. Sie sollten klären, wer den Notar beauftragt und welche Vollmachten vorliegen. Im Zweifel ist es sinnvoll, den Notar selbst zu kontaktieren und die Auftragserteilung zu bestätigen.

Haben Sie Fragen zur Haftung für Notarkosten oder benötigen Sie Unterstützung bei einer Immobilienübertragung? Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr berät Sie bundesweit kompetent und persönlich. Wir prüfen Ihren individuellen Fall, zeigen Handlungsoptionen auf und begleiten Sie rechtssicher durch das gesamte Verfahren. Kontaktieren Sie uns – wir stehen Ihnen zur Seite.

Fazit

Das Urteil macht deutlich, dass die Beauftragung eines Notars durch einen Makler nicht ohne rechtliche Risiken ist. Fehlt die erforderliche Vollmacht, haftet der Makler persönlich für die Notarkosten – auch wenn er im guten Glauben handelte. Das Gericht betont dabei die Eigenverantwortung des Maklers, seine Vertretungsmacht nachzuweisen. Gleichzeitig stärkt es die Position der Notare, die grundsätzlich auf die Vertretungsbefugnis des Maklers vertrauen dürfen. Für alle Beteiligten gilt: Klarheit über die Vollmachtsverhältnisse schafft Sicherheit und vermeidet teure Überraschungen.