Was geschieht mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?

Juli 15, 2024

Was geschieht mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?

Von RA und Notar Krau

Der Tod eines Mieters wirft viele Fragen auf, insbesondere was mit dem bestehenden Mietvertrag geschieht.

Entgegen der Annahme vieler endet das Mietverhältnis nicht automatisch.

Es gelten vielmehr spezielle Regelungen im Mietrecht, die die Rechte und Pflichten der Erben und des Vermieters festlegen.

1. Eintritt in den Mietvertrag:

  • Gesetzliche Regelung: § 563 BGB regelt den Eintritt in den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters. Danach treten bestimmte Personen automatisch in das Mietverhältnis ein:
    • Ehegatte: Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
    • Eingetragene Lebenspartner: Der eingetragene Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
    • Kinder: Die Kinder des Mieters, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.
    • Weitere Angehörige: Andere Familienangehörige des Mieters, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod des Mieters ständig in der Wohnung gewohnt haben.
  • Reihenfolge: Die genannten Personen treten in der genannten Reihenfolge in den Mietvertrag ein. Sind mehrere Personen berechtigt, treten sie gemeinsam ein.
  • Haftung: Die eintretenden Personen haften für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, auch für rückständige Mieten und Schäden an der Wohnung.

Was geschieht mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?

2. Sonderkündigungsrecht:

  • Drei-Monats-Frist: Die Erben des Mieters haben ein Sonderkündigungsrecht und können den Mietvertrag innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Mieters kündigen (§ 564 BGB).
  • Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
  • Kündigungsfrist: Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c BGB).
  • Gemeinschaftliche Kündigung: Treten mehrere Erben in den Mietvertrag ein, müssen sie die Kündigung gemeinsam aussprechen.

3. Kein Eintritt in den Mietvertrag:

  • Alleiniger Mieter: War der Verstorbene alleiniger Mieter und treten keine der genannten Personen in den Mietvertrag ein, geht der Mietvertrag auf die Erben über.
  • Kündigung durch die Erben: Die Erben können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen (§ 564 BGB). Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
  • Haftung: Die Erben haften für die Mietzahlungen bis zum Ende der Kündigungsfrist.

4. Vermieter:

  • Kein Kündigungsrecht: Der Vermieter hat kein Sonderkündigungsrecht wegen des Todes des Mieters.
  • Ansprüche: Der Vermieter kann seine Ansprüche aus dem Mietvertrag gegenüber den eintretenden Personen oder den Erben geltend machen.

5. Besonderheiten:

  • Wohngemeinschaft: In einer Wohngemeinschaft endet der Mietvertrag in der Regel mit dem Tod des Mieters. Die Mitbewohner können den Mietvertrag aber übernehmen.
  • Untermietvertrag: Ein Untermietvertrag endet automatisch mit dem Tod des Hauptmieters.
  • Mietkaution: Die Mietkaution steht den Erben zu. Der Vermieter kann sie zur Befriedigung seiner Forderungen verwenden.

Was geschieht mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?

Fazit:

Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht automatisch.

Es gelten spezielle Regelungen im Mietrecht, die die Rechte und Pflichten der Erben und des Vermieters festlegen.

Es ist daher wichtig, die gesetzlichen Bestimmungen zu kennen und sich im Zweifel rechtlich beraten zu lassen.

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