Was ist die Realteilung eines Erbbaurechts?

Was ist die Realteilung eines Erbbaurechts?

Die Unterteilung eines Erbbaurechts in mehrere Einzelerbbaurechte ist unter Mitwirkung des Grundstückseigentümers möglich, wenn die einzelnen Grundstücksteile selbständige Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung (GBO) sind beziehungsweise werden und nicht gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstoßen wird.

Mangels abweichender Regelung gilt der Inhalt des ursprünglichen Erbbaurechts auch für die entstehenden Einzelerbbaurechte und setzen sich im Erbbaugrundbuch eingetragene Belastungen als Gesamtbelastungen fort. Da regelmäßig eine Aufteilung des Erbbauzinses gewollt ist, muss diese ausdrücklich vereinbart werden. Notwendig ist dabei zugleich eine grundbuchliche Teilung der Erbbauzinsreallast.

Was ist die Realteilung eines Erbbaurechts?

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein großes Recht an einem Grundstück. Dieses Recht nennt man Erbbaurecht. Es bedeutet vereinfacht gesagt: Ihnen gehört das Haus, aber der Boden gehört jemand anderem. Sie dürfen diesen Boden für eine sehr lange Zeit nutzen. Manchmal ist dieses Grundstück jedoch viel zu groß für nur ein Haus. Vielleicht möchten Sie das Grundstück lieber in zwei oder drei Teile aufteilen. Das Ziel ist es, aus einem großen Recht mehrere kleine Rechte zu machen. In der Fachsprache nennt man diesen Vorgang die Realteilung.

Eine solche Teilung ist rechtlich möglich. Sie ist aber an bestimmte Regeln geknüpft. Zuerst müssen Sie wissen, dass Sie das nicht alleine entscheiden können. Der Grundstückseigentümer muss zustimmen. Das ist die Person oder Organisation, der der Boden gehört. Ohne den Eigentümer geht bei der Realteilung gar nichts.

Die Voraussetzungen für eine Teilung

Damit eine Realteilung funktioniert, müssen die technischen Bedingungen stimmen. Das große Grundstück muss in kleinere, eigenständige Teile zerlegt werden. Diese Teile nennt man dann selbständige Grundstücke. Das passiert beim Katasteramt und beim Grundbuchamt. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis. Dort steht genau drin, wem welches Stück Land gehört.

Ein wichtiger Begriff ist hier die Grundbuchordnung (GBO). Das ist ein Gesetz mit vielen Regeln für diese Verzeichnisse. Nur wenn ein Grundstücksteil als eigenes Blatt im Grundbuch geführt werden kann, ist die Teilung gültig. Zudem gibt es das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). In Paragraph 1 Absatz 3 dieses Gesetzes steht eine wichtige Grenze: Ein Erbbaurecht darf sich nicht nur auf einen kleinen Teil eines Gebäudes beziehen. Man kann also nicht einfach die erste Etage eines Hauses als Erbbaurecht abtrennen. Das Erbbaurecht muss sich immer auf das ganze Gebäude oder eine abgeschlossene Einheit beziehen.

Was passiert mit dem Inhalt des Rechts?

Wenn Sie ein großes Erbbaurecht teilen, entstehen daraus mehrere neue Einzelerbbaurechte. Nun stellt sich die Frage: Welche Regeln gelten für diese neuen Rechte? Hier gilt ein einfacher Grundsatz. Wenn Sie nichts anderes vereinbaren, bleibt alles beim Alten. Der Inhalt des ursprünglichen Vertrags gilt einfach für alle neuen Teile weiter.

Das bedeutet für Sie: Die Regeln zur Nutzung, zur Pflege oder zum Heimfall bleiben identisch. Der Heimfall ist ein Begriff aus dem Gesetz. Er beschreibt die Situation, wenn der Eigentümer das Recht zurückfordern darf. Das passiert zum Beispiel, wenn man die Miete nicht zahlt. Alle diese Pflichten wandern automatisch in die neuen kleinen Verträge mit. Wenn Sie das nicht möchten, müssen Sie neue Verträge schreiben.

Die Belastungen und das Grundbuch

In vielen Fällen ist ein Erbbaurecht belastet. Das bedeutet, dass zum Beispiel eine Bank dort eine Grundschuld eingetragen hat. Eine Grundschuld dient der Absicherung eines Kredits. Wenn Sie nun das Erbbaurecht teilen, verschwinden diese Schulden nicht einfach. Sie setzen sich als sogenannte Gesamtbelastungen fort.

Stellen Sie sich das wie eine schwere Kette vor, die vorher an einem großen Stein hing. Nach der Teilung hängt die Kette nun an allen kleinen Steinen gleichzeitig. Das bedeutet: Jeder Teil des Grundstücks haftet für die gesamte Summe. Wenn die Bank ihr Geld nicht bekommt, könnte sie jeden einzelnen Teil versteigern lassen. Das ist für die neuen Besitzer der kleinen Grundstücke oft ein Risiko. Deshalb ist es wichtig, die Schulden bei der Teilung ebenfalls genau zuzuweisen.

Der Erbbauzins und seine Aufteilung

Ein zentraler Punkt beim Erbbaurecht ist der Erbbauzins. Das ist im Grunde die Piete oder die Gebühr, die Sie dem Eigentümer für die Nutzung des Bodens zahlen. Bei einem großen Grundstück zahlen Sie einen hohen Gesamtbetrag. Wenn Sie das Grundstück nun in drei Teile teilen, möchten Sie sicher nicht mehr den vollen Betrag für ein kleines Stück zahlen.

Hier liegt eine Falle im Gesetz. Die Aufteilung des Erbbauzinses passiert nämlich nicht automatisch. Wenn Sie nichts unternehmen, schuldet jeder neue Besitzer dem Eigentümer den vollen ursprünglichen Betrag. Das will natürlich niemand. Deshalb muss man die Aufteilung des Zinses ausdrücklich vereinbaren. Sie müssen mit dem Eigentümer genau festlegen, welcher Teil des Grundstücks wie viel Zins kostet.

Die Teilung der Reallast

Um den Erbbauzins rechtlich sicher zu machen, wird er als Reallast in das Grundbuch eingetragen. Eine Reallast ist ein Versprechen, das fest mit dem Grundstück verbunden ist. Wer das Grundstück besitzt, muss zahlen. Wenn Sie den Zins aufteilen, muss das Grundbuchamt dies auch so aufschreiben. Man spricht dann von der grundbuchlichen Teilung der Erbbauzinsreallast.

Was ist die Realteilung eines Erbbaurechts?

Dieser Schritt ist sehr wichtig für die Rechtssicherheit. Nur was im Grundbuch steht, gilt gegenüber jedem neuen Käufer. Ohne diese Eintragung bleibt die alte, hohe Belastung im Grundbuch stehen. Das würde den Verkauf der kleinen Grundstücke fast unmöglich machen. Ein Käufer möchte schließlich genau wissen, wie hoch seine monatlichen oder jährlichen Kosten sind.

Warum ist die Mitwirkung des Eigentümers so wichtig?

Der Eigentümer des Bodens hat ein großes Interesse an der Teilung. Er bekommt plötzlich statt einem Vertragspartner mehrere verschiedene Partner. Das bedeutet für ihn mehr Verwaltungsaufwand. Zudem ändert sich sein Risiko. Wenn früher ein zahlungskräftiges Unternehmen das ganze Recht hielt, sind es nun vielleicht mehrere Privatpersonen.

Deshalb verlangt das Gesetz, dass der Eigentümer zustimmt. Er muss die Aufteilung des Zinses unterschreiben. Oft lassen sich Eigentümer diese Zustimmung bezahlen. Oder sie verlangen, dass die Verträge bei der Teilung modernisiert werden. Das ist Verhandlungssache. Ohne die Unterschrift des Eigentümers kann das Grundbuchamt die Realteilung nicht durchführen.

Zusammenfassung für die Praxis

Wenn Sie ein Erbbaurecht teilen möchten, brauchen Sie einen guten Plan. Zuerst muss das Grundstück vermessen werden. Dann müssen Sie mit dem Eigentümer des Bodens sprechen. Sie müssen klären, wie die Schulden und der Erbbauzins verteilt werden. Alle diese Absprachen müssen notariell beurkundet werden. Ein einfacher Brief reicht dafür nicht aus. Das Grundbuchamt ändert die Einträge erst, wenn ein Notar die Dokumente geprüft und eingereicht hat.

Die Realteilung ist ein komplexer Vorgang. Sie bietet aber große Chancen. So können Sie zum Beispiel einen Teil Ihres Gartens als neues Baugrundstück abtrennen und verkaufen. Das bringt Kapital ein, ohne dass Sie Ihr eigenes Haus aufgeben müssen. Achten Sie aber immer darauf, dass die Belastungen und der Zins fair und rechtssicher verteilt werden. Nur so vermeiden Sie späteren Streit mit den neuen Nachbarn oder der Bank.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben oder eine Realteilung planen, ist professionelle Hilfe unverzichtbar. Es geht um hohe Werte und komplizierte Gesetze. Eine falsche Formulierung im Vertrag kann teure Folgen haben.

Bitte nehmen Sie für eine detaillierte Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.