Was ist ein Bauträgervertrag?

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist ein spezielles Rechtsgeschäft. Für den Bauträger und den Notar gehört dieser Vertrag oft zum Alltag. Es ist für sie ein Routinegeschäft. Für Sie als Erwerber sieht das ganz anders aus. Für Sie ist dieser Kauf meist ein einmaliges und sehr wichtiges Ereignis in Ihrem Leben.

In der Regel handelt es sich bei diesen Verträgen um sogenannte Formularverträge. Das bedeutet, dass der Text fest vorgegeben ist. Diese Verträge unterliegen strengen gesetzlichen Regeln, dem sogenannten Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB).

Die Risiken für Sie als Erwerber

Wenn der Bauträger seine Pflichten verletzt, hat das für Sie schlimme Folgen. Sie investieren bei einem solchen Kauf oft Ihr gesamtes Vermögen. Meistens müssen Sie zusätzlich einen Kredit aufnehmen und sich verschulden.

Ein besonderes Merkmal des Bauträgervertrags ist die Vorleistung. Das bedeutet, dass Sie bereits Geld bezahlen, während der Bau noch läuft. Diese Zahlungen nennt man Abschlagszahlungen. Hierbei besteht ein hohes Risiko. Im schlimmsten Fall droht Ihnen ein Totalverlust Ihres Geldes, wenn etwas schiefgeht.

Die besondere Rolle des Notars

Da der Bauträger meistens den Auftrag für die Beurkundung gibt, bestimmt er auch die Gestaltung des Vertrages. Er möchte seine Erfahrungen aus früheren Projekten nutzen. Deshalb liegt der Schutz des Erwerbers allein in den Händen des Notars.

Der Notar hat die Aufgabe, für eine ausgewogene Gestaltung des Vertrages zu sorgen. Er muss darauf achten, dass keine Seite unangemessen benachteiligt wird. Dabei gibt es wichtige gesetzliche Vorgaben, die er einhalten muss.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Das Gebot der Transparenz

Ein Vertrag muss klar und verständlich sein. Das nennt man Transparenzgebot. Der Aufbau des Vertrages muss übersichtlich sein. Wichtige Informationen dürfen nicht an Stellen stehen, wo man sie nicht vermutet.

Der Notar muss Folgendes vermeiden:

• Überraschende Klauseln, mit denen Sie nicht rechnen können.
• Versteckte Bedingungen, die Ihre Erwartungen enttäuschen.
• Zu komplizierte Details, die den Text unlesbar machen.

Der Vertrag muss so gestaltet sein, dass man ihn noch gut vorlesen und verstehen kann.

Unparteilichkeit und Unabhängigkeit

Da der Bauträger den Notar beauftragt, besteht die Gefahr einer Abhängigkeit. Der Notar muss aber neutral bleiben. Er darf keine Partei bevorzugen. Auf diese Unparteilichkeit muss er ganz besonders achten, damit das Vertrauen in seine Arbeit erhalten bleibt.

Besonderheiten bei der Beurkundung

Oft möchte der Bauträger Zeit sparen. Das gilt besonders bei großen Wohnanlagen mit vielen Käufern. Deshalb schlägt er häufig Sammelbeurkundungen vor.

Was ist eine Sammelbeurkundung?

Bei einer Sammelbeurkundung sitzen mehrere Käufer gleichzeitig beim Notar. Es gibt Regeln dafür, wie viele Personen gleichzeitig teilnehmen dürfen. In den meisten Bundesländern sind bis zu fünf Erwerber erlaubt, in Bayern sind es nur zwei.

Eine solche Sammelsitzung hat Vor- und Nachteile:

• Vorteil: Mehrere Käufer bemerken vielleicht mehr Fehler oder stellen mehr Fragen.
• Gefahr: Manche Käufer trauen sich nicht, Fragen zu stellen. Sie haben Angst, sich vor den anderen zu blamieren.

Der Notar muss hier besonders vorsichtig sein. Er muss sicherstellen, dass jeder einzelne Käufer alles verstanden hat. Jeder muss von seinem Recht Gebrauch machen, Fragen zu stellen.

Wichtige Informationen zu den Kosten

Es ist ein Irrtum zu glauben, dass eine Sammelbeurkundung Geld spart. Sie zahlen dadurch nicht weniger Gebühren. Wenn Sie lieber einen Termin für sich allein haben möchten, muss der Notar diesem Wunsch nachkommen. Sie haben ein Recht auf eine Einzelbeurkundung.

Warum Fehler so gefährliche Folgen haben

Bei großen Wohnanlagen werden viele Verträge nach dem gleichen Muster erstellt. Wenn sich im Mustervertrag ein Fehler einschleicht, wiederholt sich dieser Fehler in jedem einzelnen Vertrag. Das vervielfacht das Haftungsrisiko für den Notar.

Die Schwierigkeit von Korrekturen

Wenn ein Fehler erst bemerkt wird, nachdem viele Wohnungen bereits verkauft sind, ist die Korrektur sehr schwer. Das kann Fehler in der Planung des Bauträgers betreffen oder Fehler des Architekten. Auch wenn der Notar zum Beispiel ein Recht eines Dritten am Grundstück (eine Dienstbarkeit) übersieht, ist das problematisch.

Für eine nachträgliche Änderung müssen oft alle Beteiligten zustimmen. Das sind nicht nur die vielen Käufer, sondern auch deren Banken. Eine solche Zustimmung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form zu erhalten, ist in der Praxis fast unmöglich.

Die Sorgfaltspflicht des Notars

Wegen all dieser Risiken muss der Notar bei der Vorbereitung und Durchführung des Vertrages extrem sorgfältig sein. Diese Sorgfalt ist wichtig für den Schutz der Beteiligten. Davon hängt auch ab, wie angesehen der Notar in der Gesellschaft ist.

Kritik am deutschen Sicherungssystem

Das System der Bauträgerverträge in Deutschland wird immer wieder kritisiert. Die größten Gefahren sieht man bei den Ratenzahlungen. Wenn der Bau stoppt („Steckenbleiben des Baus“), haben die Käufer oft schon viel Geld bezahlt, aber keine fertige Wohnung. Dies ist besonders bei großen Anlagen ein Problem.

Andere Länder in Europa haben andere Lösungen für dieses Problem:

• Belgien, Frankreich, Italien und Spanien: Hier gibt es oft Bürgschaften, die eine Rückzahlung des Geldes garantieren.
• Großbritannien und Irland: Hier wird der gesamte Preis oft erst fällig, wenn die Wohnung tatsächlich übergeben wird.

Wenn Sie Fragen zu einem Bauträgervertrag haben oder eine Beratung benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.