Was ist eine Bürgschaft nach Paragraf 7 MaBV?

Was ist eine Bürgschaft nach Paragraf 7 MaBV?

Im Immobilienrecht gibt es strenge Regeln zum Schutz von Käufern, die eine Wohnung oder ein Haus von einem Bauträger erwerben. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. In diesem Text erfahren Sie alles Wichtige über die Bürgschaft nach Paragraf 7 MaBV und welche Rechte und Pflichten sich daraus für Sie ergeben.

Normalerweise darf ein Bauträger Geld von Ihnen erst dann annehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören zum Beispiel die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch und der nachgewiesene Baufortschritt.

Der Paragraf 7 MaBV erlaubt dem Bauträger jedoch eine Ausnahme. Er kann Ihnen eine sogenannte selbstschuldnerische Bankbürgschaft als Sicherheit geben. Wenn er das tut, muss er sich nicht mehr an die strengen Regeln der Paragrafen 2 bis 6 MaBV halten. Das bedeutet für Sie: Der Bauträger darf Zahlungen von Ihnen verlangen, auch wenn die üblichen gesetzlichen Bedingungen noch nicht erfüllt sind.

Was genau wird durch die Bürgschaft abgesichert?

Die Bürgschaft ist eine Garantie der Bank. Sie sichert zwei wesentliche Dinge ab:

1. Dass die Bauleistung fertiggestellt wird, wie es im Vertrag steht.
2. Dass Sie am Ende als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Solange Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch stehen, darf die Bürgschaft nicht einfach zurückgegeben werden. Das gilt selbst dann, wenn das Haus oder die Wohnung bereits komplett fertig gebaut ist.

Die Aushändigung der Bürgschaftsurkunde

Ein ganz wichtiger Punkt ist die Übergabe der Urkunde. Das Gesetz schreibt vor, dass Ihnen die Bürgschaftsurkunde persönlich ausgehändigt werden muss.

Reicht die Hinterlegung beim Notar aus?

Nein, es reicht im Normalfall nicht aus, wenn die Bank oder der Bauträger die Urkunde einfach beim Notar hinterlegt. Damit die Sicherheit wirksam ist, müssen Sie die Urkunde in den Händen halten.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sie können den Notar ausdrücklich beauftragen. Der Notar nimmt die Urkunde dann in Ihrem Namen entgegen und verwahrt sie für Sie. Dabei ist wichtig, dass nur Sie dem Notar Anweisungen geben dürfen. Der Bauträger oder die Bank dürfen nicht einseitig verlangen, dass der Notar die Urkunde herausgibt oder zurückschickt.

Wann endet die Bürgschaft?

Die Bürgschaft muss so lange bestehen bleiben, bis alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und das Bauprojekt vollständig abgeschlossen ist. Selbst wenn im Kleingedruckten steht, dass die Bürgschaft mit der Rückgabe der Urkunde erlischt, stimmt das rechtlich nicht zwingend. Der Schutz bleibt oft länger bestehen.

Der Austausch von Sicherheiten

Das Gesetz erlaubt es, zwischen verschiedenen Arten der Absicherung zu wechseln. Man kann von den Regeln des Paragraf 3 MaBV (Zahlung nach Baufortschritt) zur Bürgschaft nach Paragraf 7 MaBV wechseln.

Wichtige Regeln beim Sicherheitsaustausch

Wenn ein solcher Wechsel stattfindet, muss die Bürgschaft den vollen Betrag aller Ihrer möglichen Ansprüche abdecken. Es reicht nicht aus, nur einen Teilbetrag abzusichern.

Was ist verboten?

Es ist nicht erlaubt, die verschiedenen Sicherungssysteme wild zu mischen. Der Bauträger darf zum Beispiel nicht:

• Höhere Beträge durch eine Bürgschaft absichern, um diese früher von Ihnen einzufordern, während der Rest nach Baufortschritt gezahlt wird.
• Die Bürgschaftssumme automatisch verringern, je weiter der Bau voranschreitet.

Dies gilt besonders streng für die letzten beiden Raten der Zahlung.

Verbot von unzulässigen Vorauszahlungen

Auch wenn der Bauträger eine Bürgschaft stellt, darf er nicht beliebig viel Geld im Voraus verlangen. Es gibt ein sogenanntes Vorleistungsverbot.

Das bedeutet: Der Bauträger darf zwar vom normalen Ratenplan abweichen, aber nur in einem gewissen Rahmen. Die Abschlagszahlungen dürfen den tatsächlichen Wert der erbrachten Teilleistungen nicht unangemessen übersteigen. Das bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt hier klare Grenzen zum Schutz der Verbraucher.

Der Umfang der Bürgschaft

Die Bürgschaft nach Paragraf 7 MaBV ist sehr umfassend. Sie schützt alle Ihre Ansprüche auf Rückzahlung Ihrer Gelder.

Was ist eine Bürgschaft nach Paragraf 7 MaBV?

Welche Ansprüche sind geschützt?

• Vertragliche Rückzahlung: Wenn Sie vom Vertrag zurücktreten können und Ihr Geld zurückverlangen.
• Formfehler: Wenn der Vertrag beim Notar nicht richtig beurkundet wurde und deshalb ungültig ist. In diesem Fall erhalten Sie Ihr Geld über die Bürgschaft zurück, egal wer den Fehler gemacht hat.

Muss die Bürgschaft sofort über die volle Summe lauten?

Nein. Die Bürgschaft kann mitwachsen. Sie muss immer mindestens so hoch sein wie die Raten, die Sie aktuell bezahlen müssen. Der Bauträger kann entweder für jede neue Rate eine zusätzliche Bürgschaft bringen oder die alte Urkunde gegen eine neue, höhere Urkunde austauschen.

Besonderheiten bei Mängeln und Vorauszahlungen

Hier unterscheidet das Recht sehr genau, warum Sie Geld gezahlt haben.

Fall 1: Zahlung nach Baufortschritt

Wenn Sie genau passend zum Baufortschritt zahlen, sichert die Bürgschaft normalerweise keine Mängelansprüche ab. Die Bürgschaft dient hier nur dazu, das Fehlen der grundlegenden Voraussetzungen (wie die Eintragung im Grundbuch) auszugleichen.

Fall 2: Vorauszahlungen

Wenn Sie Geld bezahlen, bevor der entsprechende Gegenwert am Bau entstanden ist, spricht man von einer Vorausleistung. Hier ist das Risiko für Sie viel höher. In diesem Fall sichert die Bürgschaft laut Rechtsprechung alle Ansprüche ab, die aus diesem Ungleichgewicht entstehen. Dazu gehören:

• Kosten für die Beseitigung von Mängeln.
• Schadensersatz.
• Eine Minderung des Preises.

Ein Problem in der Praxis

Da eine Bürgschaft je nach Situation unterschiedliche Dinge absichert, kann es zu Unklarheiten im Text kommen. Wenn der Text der Bürgschaft unklar ist, wird dies oft zu Gunsten des Käufers ausgelegt. Experten empfehlen daher oft, im Vertrag genau festzulegen, dass reine Mängelansprüche (die nichts mit einer Rückzahlung zu tun haben) nicht durch diese spezielle Bürgschaft gesichert sind.

Bedingungen und Änderungen

Alle Bedingungen in einem Bürgschaftsvertrag müssen den gesetzlichen Regeln entsprechen. Sie dürfen den Käufer nicht unangemessen benachteiligen.

Ein Beispiel für eine unzulässige Klausel: Der Bauträger darf nicht vorschreiben, dass Sie Ihren Rückzahlungsanspruch erst durch ein rechtskräftiges Gerichtsurteil beweisen müssen, bevor die Bürgschaft greift. Auch eine gegenseitige Bestätigung von Käufer und Bauträger darf nicht als zwingende Voraussetzung für die Auszahlung der Bürgschaft verlangt werden. Solche Hürden sind unwirksam.

Die Globalbürgschaft

Manchmal versuchen Banken oder Bauträger, eine einzige große Bürgschaft für ein ganzes Bauprojekt mit vielen Käufern zu nutzen. Das nennt man Globalbürgschaft.

In der Praxis ist das jedoch sehr schwierig und oft unpraktisch:

• Übergabe: Wie soll eine einzige Urkunde an viele verschiedene Käufer gleichzeitig ausgehändigt werden?
• Rückgabe: Wenn nur ein einziger Käufer sich weigert, die Bürgschaft zurückzugeben, blockiert das das ganze System.
• Kontrolle: Für Sie als Käufer oder für Ihren Notar ist es kaum prüfbar, ob die Gesamtsumme der Globalbürgschaft wirklich für alle Käufer gleichzeitig ausreicht.
• Finanzierung: Wenn Sie Ihre eigene Bank für die Finanzierung nutzen, kann diese mit einer Globalbürgschaft meist nichts anfangen, da sie nicht individuell auf Sie zugeschnitten ist.

Kontaktieren Sie uns

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder zur Absicherung Ihrer Zahlungen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte als Käufer zu wahren und sicherzustellen, dass Ihre Investition optimal geschützt ist.