Was passiert bei der Kollision von Sicherungseigentum mit dem Vermieterpfandrecht?

Was passiert bei der Kollision von Sicherungseigentum mit dem Vermieterpfandrecht?

Diese Frage führt uns mitten in ein spannendes Problem des deutschen Rechts. Es geht darum, wer zuerst sein Geld bekommt, wenn ein Mieter seine Schulden nicht bezahlen kann. Stellen Sie sich vor, ein Geschäftsmann betreibt eine Schreinerei. Er braucht dafür teure Maschinen. Da er nicht genug Bargeld hat, leiht er sich Geld bei seiner Bank.

Die Grundlagen verstehen

Zuerst müssen wir zwei wichtige Begriffe klären. Diese Begriffe klingen kompliziert, sind aber eigentlich ganz logisch.

1. Das Sicherungseigentum Wenn die Bank dem Schreiner Geld leiht, möchte sie eine Sicherheit haben. Sie möchte nicht, dass das Geld einfach weg ist, wenn der Schreiner pleitegeht. Deshalb schließen beide einen Vertrag. In diesem Vertrag steht: Die teure Säge gehört rechtlich nun der Bank. Der Schreiner darf sie aber behalten und weiter damit arbeiten. Die Bank wird also Eigentümerin, ohne die Maschine mitzunehmen. Das nennt man Sicherungseigentum. Die Bank ist die Sicherungseigentümerin.

2. Das Vermieterpfandrecht Der Schreiner hat seine Werkstatt nur gemietet. Er muss jeden Monat Miete an seinen Vermieter zahlen. Wenn er die Miete nicht zahlt, schützt das Gesetz den Vermieter. Der Vermieter bekommt automatisch ein Pfandrecht an den Sachen, die der Mieter in die Räume bringt. Das bedeutet: Der Vermieter darf diese Sachen später verkaufen lassen, um seine offenen Mietforderungen zu begleichen. Das ist das Vermieterpfandrecht.

Das Problem: Wer hat Vorrang?

Jetzt kommen wir zum Kern der Sache. Der Schreiner kann weder seine Raten an die Bank noch seine Miete zahlen. Sowohl die Bank als auch der Vermieter wollen nun die teure Säge haben. Die Bank sagt: „Die Säge gehört mir, ich bin die Eigentümerin!“ Der Vermieter sagt: „Die Säge steht in meiner Halle, ich habe ein Pfandrecht darauf!“ Hier stoßen zwei Rechte hart aufeinander. Das nennt man eine Kollision.

Die Lösung des Gesetzes

In Deutschland gilt eine klare Rangfolge. Man schaut sich an, wer sein Recht zeitlich zuerst erworben hat. Dabei spielt das Eigentum eine entscheidende Rolle. Das Vermieterpfandrecht hat nämlich eine wichtige Grenze. Der Vermieter kann nur Pfandrechte an Sachen bekommen, die dem Mieter auch wirklich gehören. Man nennt das „eingebrachte Sachen des Mieters“.

Hier liegt der entscheidende Punkt für unseren Fall. Wenn der Schreiner die Säge bereits der Bank als Sicherheit übertragen hat, gehört sie ihm rechtlich nicht mehr. Er ist nur noch der Besitzer, der sie nutzt. Der Eigentümer ist die Bank. Da der Mieter nicht mehr der Eigentümer ist, kann der Vermieter eigentlich kein Pfandrecht an der Säge erwerben. In diesem Fall gewinnt die Bank. Sie darf die Säge abholen oder verkaufen. Der Vermieter geht leer aus.

Was passiert bei der Kollision von Sicherungseigentum mit dem Vermieterpfandrecht?

Die Ausnahme: Gutgläubiger Erwerb?

Es gibt im Recht oft ein „Aber“. Vielleicht denken Sie nun: Kann der Vermieter nicht einfach behaupten, er habe geglaubt, die Säge gehöre dem Mieter? Im deutschen Recht gibt es den „gutgläubigen Erwerb“. Das bedeutet, man kann manchmal ein Recht an einer Sache bekommen, auch wenn der Verkäufer gar nicht der Eigentümer war. Man muss dabei aber „gutgläubig“ sein. Das heißt, man darf nichts von dem fremden Eigentum wissen.

Beim Vermieterpfandrecht funktioniert das aber nicht. Das Gesetz sagt ganz deutlich: Ein gutgläubiger Erwerb eines Vermieterpfandrechts ist nicht möglich. Das liegt daran, dass dieses Pfandrecht kraft Gesetzes entsteht. Es entsteht ganz automatisch, ohne dass Vermieter und Mieter darüber sprechen. Weil es kein Vertrag ist, schützt das Gesetz das Vertrauen des Vermieters hier nicht. Wenn die Sache also bereits der Bank gehört, hat der Vermieter Pech gehabt.

Was passiert, wenn die Bank erst später kommt?

Die Situation dreht sich um, wenn der zeitliche Ablauf anders ist. Nehmen wir an, der Schreiner besitzt die Säge schon lange. Er ist der volle Eigentümer. Er zieht in die Werkstatt ein. In dem Moment, in dem er die Säge in die Werkstatt stellt, entsteht das Vermieterpfandrecht für den Vermieter.

Wenn der Schreiner erst danach zur Bank geht und die Säge als Sicherheit überträgt, ändert das nichts mehr am bereits bestehenden Pfandrecht. Die Bank bekommt dann zwar das Eigentum, aber dieses Eigentum ist „belastet“. Das bedeutet, das Pfandrecht des Vermieters klebt an der Säge wie ein unsichtbarer Aufkleber. Wenn der Schreiner nun pleitegeht, hat der Vermieter den Vorrang. Er darf die Säge verwerten, obwohl die Bank die Eigentümerin ist. Erst wenn der Vermieter seine Miete erhalten hat und noch Geld übrig bleibt, bekommt die Bank den Rest.

Zusammenfassung der Regeln

Um es für Laien einfach zu halten, merken wir uns drei goldene Regeln für diese Kollision:

• Regel 1: Der Vermieter bekommt nur ein Pfandrecht an Sachen, die dem Mieter wirklich gehören.
• Regel 2: Gehört eine Sache beim Einzug schon der Bank (Sicherungseigentum), gewinnt fast immer die Bank. Der Vermieter kann sein Pfandrecht nicht „gutgläubig“ erschleichen.
• Regel 3: Gehört eine Sache beim Einzug dem Mieter und wird sie erst später der Bank übertragen, gewinnt der Vermieter. Sein Pfandrecht war zuerst da.

Warum ist das wichtig?

Dieser Streit ist für Banken und Vermieter existenziell. Banken prüfen deshalb sehr genau, wo die Maschinen stehen, die sie als Sicherheit nehmen. Sie verlangen oft vom Vermieter eine Verzichtserklärung. Darin unterschreibt der Vermieter, dass er auf sein Pfandrecht an bestimmten Maschinen verzichtet. Nur so kann die Bank sicher sein, dass sie im Ernstfall wirklich an ihr Geld kommt.

Vermieter wiederum sollten wissen, dass sie sich nicht blind auf die teuren Geräte in ihren Räumen verlassen können. Viele wertvolle Gegenstände in Betrieben gehören heute den Banken oder sind geleast. Ein Leasing-Gegenstand gehört ebenfalls nicht dem Mieter, weshalb der Vermieter auch hier kein Pfandrecht bekommt.

Das deutsche Recht versucht hier, einen fairen Ausgleich zu finden. Es schützt denjenigen, der zuerst ein Recht an der Sache erworben hat. Meistens ist das im Wirtschaftsleben die Bank, da Kredite oft schon bei der Anschaffung von Maschinen aufgenommen werden. Der Vermieter muss also vorsichtig sein und sich eventuell andere Sicherheiten vom Mieter geben lassen, wie zum Beispiel eine Kaution oder eine Bürgschaft.