Was regelt 556f BGB? Ausnahmen Mietpreisbremse

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Paragraf 556f BGB schafft zwei wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse (Paragraf 556d BGB) in angespannten Wohnungsmärkten.
• Satz 1 befreit Neubauwohnungen: Werden Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht.
• Satz 2 befreit die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung: Hier entfallen sowohl die Mietpreisbremse (Paragraf 556d) als auch die Begrenzung auf die Vormiete plus Modernisierungsumlage (Paragraf 556e).
• „Umfassend“ bedeutet zweistufige Prüfung: Der Bauaufwand muss mindestens ein Drittel der regionalen Neubaukosten erreichen und der Wohnungszustand muss in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Heizung, Fenster, Böden, Elektrik, Energetik) dem Neubaustandard entsprechen.
• Nur echte Modernisierungskosten zählen: Reine Instandhaltungsaufwendungen bleiben außen vor; bei modernisierender Instandsetzung sind zeitanteilige Abzüge vorzunehmen.

Sie stehen vor einem Mietvertrag in einer angespannten Wohnungsmarkt-Gegend und fragen sich, ob die Mietpreisbremse greift – oder ob Ihr Vermieter eine höhere Miete verlangen darf, weil die Wohnung neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde? Genau hier setzt Paragraf 556f BGB an. Die Vorschrift wirkt wie ein Ventil im ansonsten dichten Regelwerk der Mietpreisbegrenzung: Sie lässt Vermieter in zwei klar umrissenen Fällen freie Mieten vereinbaren. Für Mieter bedeutet das oft eine böse Überraschung beim ersten Blick in den Vertrag. Für Vermieter ist es ein rechtlicher Freiraum, der aber strenge Voraussetzungen kennt. Wir zeigen Ihnen, wo die Grenzen verlaufen und worauf Sie achten müssen.

Die Mietpreisbremse (Paragraf 556d BGB) deckelt die Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Paragraf 556e BGB erlaubt zwar Aufschläge für eine höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierungen, doch diese Spielräume sind begrenzt. Paragraf 556f BGB durchbricht dieses System an zwei neuralgischen Stellen. Wer die Voraussetzungen nicht genau kennt, riskiert als Mieter zu viel zu zahlen oder als Vermieter auf einer unwirksamen Miethöhe sitzen zu bleiben. Der folgende Beitrag führt Sie durch die Fallstricke – praxisnah, verständlich und mit konkreten Beispielen aus dem Kanzleialltag.

Die zwei Ausnahmen im Detail

1. Neubauwohnungen: Der Stichtag 1. Oktober 2014

Satz 1 des Paragraf 556f BGB stellt klar: Wird eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet, findet Paragraf 556d BGB keine Anwendung. Die Mietpreisbremse greift nicht. Der Vermieter kann die Miete frei aushandeln. Entscheidend ist der Begriff der „Wohnung“: Ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (Küche oder Kochgelegenheit, Bad, eigene Zähler). Ein Dachgeschossausbau in einem Altbau kann damit eine „neue Wohnung“ sein, auch wenn das Haus alt ist. Der Stichtag 1. Oktober 2014 ist dabei strikt: Liegt die Erstnutzung und Erstvermietung davor, greift die Ausnahme nicht – selbst wenn der Vermieter erst später vermietet.

2. Umfassende Modernisierung: Hohe Hürden, große Wirkung

Satz 2 des Paragraf 556f BGB ist der praxisrelevantere und streitanfälligere Teil. Die Paragrafen 556d und 556e BGB finden keine Anwendung auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Das bedeutet: Weder die Mietpreisbremse noch die Begrenzung auf Vormiete plus Modernisierungsumlage greifen. Der Vermieter darf eine marktgerechte Miete verlangen. Aber wann liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor? Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt zwei kumulative Kriterien (Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/1812):

1. Quantitatives Element – Wesentlicher Bauaufwand: Die Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der regionalen Neubaukosten (ohne Grundstück, inkl. Baunebenkosten) für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. Maßstab sind die Kosten im Zeitpunkt der Modernisierung, ermittelt nach DIN 276 oder durch statistische Erhebungen der Region. Eigenleistungen des Vermieters werden mit fiktiven Handwerkerkosten (ohne Umsatzsteuer) angesetzt.
2. Qualitatives Element – Neubaugleicher Zustand: Allein der Kostenaufwand reicht nicht. Die Wohnung muss durch die Maßnahmen in wesentlichen Bereichen einen Zustand erreichen, der einem Neubau in etwa entspricht. Der BGH nennt beispielhaft: Sanitäreinrichtungen, Heizung, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation und energetischer Zustand. Nicht jeder Bereich muss neubaugleich sein, aber das Gesamtbild muss stimmen. Fehlt die energetische Sanierung (z. B. wegen Denkmalschutz), muss dies durch besonders umfangreiche Maßnahmen in anderen Bereichen kompensiert werden.

Wichtig: Nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nach Paragraf 555b BGB (z. B. Energieeinsparung, Verbesserung des Gebrauchswerts, nachhaltige Wohnwertverbesserung) zählen. Reine Instandhaltungskosten nach Paragraf 555a BGB (Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands) bleiben komplett außen vor. Werden Modernisierung und Instandsetzung vermischt („modernisierende Instandsetzung“), sind zeitanteilige Abzüge für bereits abgenutzte Bauteile vorzunehmen34. Energetische Maßnahmen nach Paragraf 555b Nr. 2 und Schaffung neuen Wohnraums nach Nr. 7 fallen nicht unter den Begriff der umfassenden Modernisierung5. Erzwungene Maßnahmen nach Nr. 6 allein reichen nicht aus6.

Die Ausnahme greift nur bei der ersten Vermietung nach Abschluss der Modernisierung. Wird die Wohnung zwischendurch bereits einmal neu vermietet, entfällt der Schutz. Zudem muss der Vermieter gemäß Paragraf 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB dem Mieter vorvertraglich unaufgefordert Auskunft über die umfassende Modernisierung erteilen. Unterlässt er dies, darf er sich nicht auf die Ausnahme berufen – kann sich aber notfalls auf die einfachere Modernisierung nach Paragraf 556e BGB zurückziehen7.

Beispielsfall 1: Der Dachgeschossausbau im Altbau

Ausgangssituation: Vermieterin V baut 2018 das Dachgeschoss eines 1900 erbauten Mehrfamilienhauses in Berlin zu zwei neuen Wohnungen aus. Sie installiert neue Bäder, Fußbodenheizung, moderne Fenster, eine zeitgemäße Elektroinstallation und dämmt das Dach energetisch auf Neubauniveau. Die Kosten betragen 1.200 €/m². Die regionalen Neubaukosten liegen bei 3.000 €/m². V vermietet die eine Wohnung 2019 erstmals an Mieter M für 16 €/m² (ortsüblich: 11 €/m² + 10 %). M hält die Miete für überhöft und klagt auf Rückzahlung.

Rechtliche Bewertung: Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet. Damit greift Paragraf 556f Satz 1 BGB. Die Mietpreisbremse (Paragraf 556d BGB) findet keine Anwendung. V darf die Miete frei vereinbaren. Ob die Kosten ein Drittel der Neubaukosten erreichen (hier: 40 %), ist für Satz 1 irrelevant – anders als bei Satz 2. Die Klage von M hat keinen Erfolg. Die Miete von 16 €/m² ist wirksam vereinbart.

Beispielsfall 2: Die „umfassende“ Modernisierung, die keine ist

Ausgangssituation: Vermieter V saniert 2021 eine 70 m² Altbauwohnung in München. Er erneuert das Bad (neue Fliesen, Dusche, Armaturen), verlegt neuen Parkettboden, tauscht die Heizkörper aus und streicht die Wände. Die Fenster (Holzkastendoppelfenster, ungedämmt) bleiben wegen Denkmalschutz erhalten. Die Fassade wird nicht gedämmt. Die Elektrik wird teilweise erneuert (neue Sicherungskasten, einige Steckdosen). Gesamtkosten: 65.000 € (ca. 930 €/m²). Regionale Neubaukosten: 3.500 €/m². V vermietet die Wohnung 2022 erstmals an Mieterin M für 22 €/m² (ortsüblich: 18 €/m² + 10 %). V beruft sich auf Paragraf 556f Satz 2 BGB.

Rechtliche Bewertung: Quantitativ erreicht der Aufwand (930 €/m²) knapp ein Drittel der Neubaukosten (1.167 €/m²) – das Kriterium ist formal erfüllt. Qualitativ scheitert die „umfassende Modernisierung“ jedoch: Fenster und energetischer Zustand entsprechen nicht dem Neubaustandard. Der BGH verlangt, dass die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen neubaugleich ist2. Fehlt die energetische Sanierung, muss dies durch überdurchschnittliche Maßnahmen anderswo kompensiert werden – hier nicht der Fall. Paragraf 556f Satz 2 BGB greift nicht. V kann sich aber auf Paragraf 556e Abs. 2 BGB berufen (einfache Modernisierung), sofern er die Auskunftspflicht nach Paragraf 556g Abs. 1a BGB erfüllt hat. Die Miete ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus Modernisierungsumlage nach Paragraf 559 BGB begrenzt.

Beispielsfall 3: Die modernisierende Instandsetzung und der Kostenabzug

Ausgangssituation: Vermieter V lässt 2020 eine 80 m² Wohnung in Hamburg umfassend sanieren. Er erneuert die komplette Elektroinstallation (neue Leitungen, Verteiler, Schalter, Steckdosen), saniert das Bad vollständig, verlegt neuen Design-Vinylboden, tauscht die Gasetagenheizung gegen eine moderne Brennwerttherme und setzt neue Kunststofffenster ein. Die alten Elektroleitungen waren 50 Jahre alt, aber noch funktionsfähig. Der alte Vinylboden war 20 Jahre alt und abgenutzt. Gesamtkosten: 120.000 € (1.500 €/m²). Neubaukosten regional: 3.600 €/m². V vermietet 2021 erstmals für 19 €/m² (ortsüblich: 14 €/m² + 10 %). Mieter M bestreitet die „umfassende Modernisierung“.

Rechtliche Bewertung: Der Bauaufwand (1.500 €/m²) übersteigt klar ein Drittel der Neubaukosten (1.200 €/m²). Qualitativ sind Bad, Heizung, Fenster, Böden und Elektrik neubaugleich – das qualitative Kriterium ist erfüllt. Aber: Bei der Elektroinstallation und dem Bodenbelag handelt es sich um modernisierende Instandsetzung. Die alten Leitungen und der alte Boden waren zwar nicht mangelhaft, aber erheblich vorabgenutzt. Der BGH verlangt einen zeitanteiligen Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten84. Bleiben nach Abzug noch mindestens 1/3 der Neubaukosten als echte Modernisierungskosten übrig, liegt eine umfassende Modernisierung vor. Hier ist eine genaue Aufschlüsselung der Kosten durch V erforderlich (Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter). Gelingt der Nachweis, gilt Paragraf 556f Satz 2 BGB und die Miete von 19 €/m² ist wirksam. Scheitert der Kosten-Nachweis, greift Paragraf 556e Abs. 2 BGB.

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Die Abgrenzung zwischen einfacher und umfassender Modernisierung, die korrekte Berechnung des Bauaufwands unter Abzug von Instandhaltungsanteilen, die Einhaltung der vorvertraglichen Auskunftspflichten – all das sind Fallstricke, die über die Wirksamkeit der Miete entscheiden. Ein Fehler kann für Vermieter teuer werden (Rückzahlung überzahlter Miete, Schadensersatz) und für Mieter zu unnötigen Belastungen führen. Lassen Sie Ihren individuellen Fall von uns prüfen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit bei der Gestaltung, Prüfung und Durchsetzung von Mietverträgen – kompetent, lösungsorientiert und mit dem Blick fürs Detail. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Erstgespräch.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Paragraf 556f Satz 1 und Satz 2 BGB?

Satz 1 betrifft Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Hier entfällt nur die Mietpreisbremse (Paragraf 556d BGB). Satz 2 betrifft die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Hier entfallen sowohl die Mietpreisbremse (Paragraf 556d) als auch die Begrenzung auf Vormiete plus Modernisierungsumlage (Paragraf 556e). Der Vermieter genießt bei Satz 2 eine größere Freiheit, muss aber strengere Voraussetzungen nachweisen.

Wann liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor?

Eine umfassende Modernisierung setzt zwei kumulative Voraussetzungen voraus: (1) Wesentlicher Bauaufwand – die Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der regionalen Neubaukosten (ohne Grundstück) für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. (2) Neubaugleicher Zustand – die Wohnung muss in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Heizung, Fenster, Böden, Elektrik, Energetik) einem Neubau in etwa entsprechen. Fehlt ein Bereich (z. B. energetische Sanierung), muss dies durch überdurchschnittliche Maßnahmen anderswo ausgeglichen werden.

Zählen Instandhaltungskosten zum Bauaufwand?

Nein. Nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nach Paragraf 555b BGB (Energieeinsparung, Gebrauchswertverbesserung, nachhaltige Wohnwertverbesserung) zählen. Reine Instandhaltungskosten nach Paragraf 555a BGB (Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands) bleiben komplett unberücksichtigt. Werden Modernisierung und Instandsetzung vermischt, sind zeitanteilige Abzüge für bereits abgenutzte Bauteile vorzunehmen (modernisierende Instandsetzung).

Gilt die Ausnahme auch bei der zweiten Vermietung nach der Modernisierung?

Nein. Paragraf 556f Satz 2 BGB gilt ausschließlich für die erste Vermietung nach Abschluss der umfassenden Modernisierung. Wird die Wohnung zwischendurch bereits einmal neu vermietet, entfällt die Ausnahme. Der neue Mieter kann sich dann auf die Mietpreisbremse (Paragraf 556d) und die Begrenzung nach Paragraf 556e BGB berufen.

Welche Auskunftspflichten hat der Vermieter vor Vertragsschluss?

Nach Paragraf 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter unaufgefordert vor Abgabe der Vertragserklärung mitteilen, dass die Wohnung erstmals nach umfassender Modernisierung vermietet wird. Unterlässt er dies, darf er sich nicht auf die Ausnahme des Paragraf 556f Satz 2 BGB berufen. Er kann sich aber – sofern die Modernisierung in den letzten drei Jahren liegt – auf die einfachere Modernisierung nach Paragraf 556e Abs. 2 BGB zurückziehen, sofern er auch dafür die Auskunft erteilt hat.