Was regelt Paragraf 464 Absatz 2 BGB?

Was regelt Paragraf 464 Absatz 2 BGB?

Die Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts nach Paragraf 464 Abs. 2 BGB

1. Einführung: Was ist das Vorkaufsrecht und was regelt Paragraf 464 Abs. 2 BGB?

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht, mit dem eine Person (der Vorkaufsberechtigte) in einen Kaufvertrag eintreten kann, den der Verpflichtete mit einem Dritten abgeschlossen hat. Paragraf 464 Abs. 2 BGB bestimmt: „Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.“ 

Diese Vorschrift regelt, wie der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten zustande kommt und welche Vertragsbedingungen gelten, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

2. Der Mechanismus des Paragraf 464 Abs. 2 BGB

2.1. Ausübung des Vorkaufsrechts

Der Berechtigte muss sein Vorkaufsrecht ausüben. Dies geschieht durch eine Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Form dieser Erklärung ist grundsätzlich frei, sie muss nicht notariell beurkundet werden, selbst wenn der ursprüngliche Kaufvertrag formbedürftig war (z. B. bei Grundstücken).

2.2. Zustandekommen des Kaufvertrags

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht automatisch ein Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten. Dieser Vertrag entspricht inhaltlich dem Vertrag, den der Verpflichtete mit dem Dritten geschlossen hat. Es gilt der sogenannte „Eintrittsgrundsatz“: Der Berechtigte tritt in den Vertrag ein, als wäre er der ursprüngliche Käufer.

2.3. Inhalt des neuen Kaufvertrags

Alle Bedingungen, die zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten vereinbart wurden, gelten auch für das Verhältnis zwischen Verpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem. Das betrifft insbesondere den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Nebenabreden und etwaige Sicherheiten.

3. Juristische Meinungsbreite und Literaturzitate

Die herrschende Meinung in der Literatur und Rechtsprechung bejaht den Eintrittsgrundsatz. Grüneberg formuliert dazu: „Der Berechtigte erhält durch die Ausübung des Vorkaufsrechts einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags mit dem Verpflichteten zu den Bedingungen des Erstvertrags.“ (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, Paragraf 464 Rn. 7).

Auch der BGH betont: „Paragraf 464 Abs. 2 BGB ordnet an, dass der Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten unter den Bedingungen des Erstvertrags zustande kommt.“ (BGH, Beschluss vom 21.06.2012 – V ZB 283/11).

Was regelt Paragraf 464 Absatz 2 BGB?

Vereinzelt wird in der Literatur diskutiert, ob bestimmte individuelle Abreden, die nur für den Dritten gelten sollen, auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten wirksam sind. Die überwiegende Meinung lehnt Sonderbedingungen ab, die den Vorkaufsberechtigten schlechter stellen würden als den Dritten.

4. Rechtsprechungslinien

Die Rechtsprechung des BGH bestätigt, dass der Vorkaufsberechtigte grundsätzlich in den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten eintritt. In einer Entscheidung heißt es: „Der aus dieser konkludenten Vereinbarung folgende Vorteil, dass die Auflassung bei Zahlung des Kaufpreises unwiderruflich erklärt ist […] muss auch dem Vorkaufsberechtigten erhalten bleiben.“ (BGH, BeckRS 2017, 121269).

5. Klassische Fragen und Antworten zu Paragraf 464 Abs. 2 BGB

5.1. Welche Vertragsbedingungen gelten für den Vorkaufsberechtigten?

Alle Bedingungen des ursprünglichen Vertrags gelten auch für den Vorkaufsberechtigten. Es gibt keine Sonderregelungen zugunsten oder zulasten des Berechtigten, es sei denn, der Vertrag enthält ausdrücklich nur für den Dritten bestimmte Regelungen.

5.2. Was passiert, wenn der ursprüngliche Vertrag formbedürftig war?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst ist formfrei. Muss der neue Vertrag (z. B. bei Grundstücken) beurkundet werden, ist die Beurkundung nachzuholen. Der Eintritt des Vorkaufsberechtigten ersetzt nicht die erforderliche Form.

5.3. Kann der Vorkaufsberechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnen?

Nein. Der Vorkaufsberechtigte kann das Vorkaufsrecht nur insgesamt ausüben. Er kann nicht einzelne Bedingungen ausschließen oder ändern.

5.4. Was geschieht, wenn der Dritte bereits Eigentum erworben hat?

Der Vorkaufsberechtigte kann nur den schuldrechtlichen Kaufvertrag verlangen. Ist das Eigentum bereits übertragen, kann er unter Umständen Schadensersatz verlangen, aber nicht mehr die Übereignung der Sache.

5.5. Gilt das auch für Nebenabreden und Sicherheiten?

Ja. Auch Nebenabreden und Sicherheiten, die im Erstvertrag vereinbart wurden, gelten für den Vorkaufsberechtigten, soweit sie nicht ausschließlich auf den Dritten zugeschnitten sind.

5.6. Was passiert, wenn der Kaufpreis ungewöhnlich hoch oder niedrig ist?

Der Vorkaufsberechtigte muss den vereinbarten Kaufpreis akzeptieren, auch wenn dieser ungewöhnlich ist. Nur bei Sittenwidrigkeit oder Umgehungsgeschäften kann der Vertrag unwirksam sein.

6. Fallbeispiele zu Paragraf 464 Abs. 2 BGB

Fall 1: Grundstückskauf mit Vorkaufsrecht

A verkauft sein Grundstück an B für 500.000 Euro. C hat ein Vorkaufsrecht. C übt das Vorkaufsrecht aus. Zwischen A und C kommt ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die A und B vereinbart haben: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Übergabetermin gelten auch für C.

Fall 2: Kaufvertrag mit Sonderkonditionen

A verkauft eine Maschine an B und vereinbart eine Ratenzahlung über fünf Jahre. C hat ein Vorkaufsrecht. C kann nur zu denselben Konditionen (Ratenzahlung, Laufzeit) kaufen. Er kann keine Barzahlung verlangen.

Fall 3: Nebenabrede nur für den Dritten

A verkauft ein Haus an B und vereinbart, dass B zusätzlich eine Dienstleistung für A erbringt. C übt das Vorkaufsrecht aus. Die Dienstleistungspflicht gilt nicht für C, wenn sie nur auf die Person des B zugeschnitten war und nicht auf C übertragbar ist.

7. Zusammenfassung und praktische Hinweise

Paragraf 464 Abs. 2 BGB regelt, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Rechts einen Kaufvertrag zu exakt den Bedingungen des Erstvertrags erhält. Die Literatur und Rechtsprechung sind sich weitgehend einig, dass dies für alle Vertragsbestandteile gilt, soweit sie nicht ausschließlich auf den Dritten zugeschnitten sind. Der Vorkaufsberechtigte kann keine Änderungen verlangen und muss den Vertrag als Ganzes übernehmen.

8. Kontakt

Wenn Sie Fragen zur Ausübung des Vorkaufsrechts oder zur Gestaltung entsprechender Verträge haben, nehmen Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.