Was regelt Paragraf 556b BGB? Fälligkeit – Aufrechnung – Ihre Rechte als Mieter

Ein Mietvertrag regelt nicht nur die Höhe der Miete. Er bestimmt auch, wann Sie zahlen müssen und ob Sie Gegenforderungen verrechnen dürfen. Genau hier setzt Paragraf 556b BGB an. Die Vorschrift schützt Sie als Mieter vor einseitigen Benachteiligungen bei der Zahlung. Sie schreibt verbindliche Fälligkeitstermine fest und sichert Ihr Recht auf Aufrechnung – selbst wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht. Wer seine Rechte kennt, zahlt nicht mehr als nötig und wehrt ungerechtfertigte Forderungen effektiv ab.

Viele Mieter zahlen pünktlich, obwohl die Wohnung Mängel aufweist oder die Nebenkostenabrechnung Fehler enthält. Sie scheuen den Konflikt oder glauben, der Vertrag verbiete die Aufrechnung. Paragraf 556b BGB schafft hier Klarheit. Die Vorschrift stärkt Ihre Position, ohne den Vermieter einseitig zu bevorteilen. Wir erklären Ihnen die Regeln praxisnah und zeigen, wie Sie sie im Alltag nutzen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Fälligkeit: Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens am dritten Werktag (Paragraf 556b Abs. 1 BGB).
• Aufrechnung trotz Verbot: Sie dürfen mit Mietminderung, Schadensersatz oder zu viel gezahlter Miete aufrechnen – auch wenn der Vertrag dies verbietet (Paragraf 556b Abs. 2 BGB).
• Anzeigepflicht: Sie müssen dem Vermieter Ihre Absicht ein Monat vor Fälligkeit in Textform mitteilen (Grund und Höhe angeben).
• Unabdingbarkeit: Zum Nachteil des Mieters abweichende Klauseln sind unwirksam (Paragraf 556b Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Schutzbereich: Die Regelung gilt nur für Wohnraummiete, nicht für Gewerberaum.

Fälligkeit der Miete: Der gesetzliche Rahmen

Paragraf 556b Abs. 1 BGB stellt klar: Die Miete muss zu Beginn des jeweiligen Zeitabschnitts gezahlt werden. Bei monatlicher Miete bedeutet das: Am ersten des Monats ist die Zahlung fällig. Das Gesetz gewährt eine kurze Karenzzeit. Sie zahlen spätestens am dritten Werktag ohne Verzug. Samstage zählen als Werktage, Sonn- und Feiertage nicht. Zahlt der Mieter später, gerät er in Verzug – ohne dass der Vermieter mahnen muss. Diese Regelung gilt für alle Mietverträge, auch für Staffelmiete oder Indexmiete. Sie ist nicht abdingbar, die Parteien können aber einen früheren Fälligkeitstermin vereinbaren.

Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht: Ihr Schutzschild

Der zweite Absatz ist für die Praxis oft wichtiger. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die die Aufrechnung verbieten oder stark einschränken. Paragraf 556b Abs. 2 BGB durchbricht diese Verbote für drei wichtige Gegenforderungen:

1. Mängelrechte (Paragraf 536a BGB): Schadensersatz und Aufwendungsersatz bei Mängeln.
2. Aufwendungsersatz (Paragraf 539 BGB): Notwendige Verwendungen, die der Mieter auf die Mietsache gemacht hat.
3. Ungerechtfertigte Bereicherung: Zu viel gezahlte Miete, etwa nach unwirksamer Mieterhöhung oder fehlerhafter Nebenkostenabrechnung.

Die Aufrechnung ist nicht formlos möglich. Sie müssen dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform (E-Mail, Brief, Fax) anzeigen, dass und mit welcher Forderung Sie aufrechnen wollen. Die Anzeige muss Grund und Höhe der Gegenforderung benennen. Versäumen Sie die Frist, können Sie erst zum nächsten Termin aufrechnen. Eine vertragliche Verkürzung dieser Frist ist unwirksam.

Beispielsfall 1: Schimmel in der Wohnung – Miete mindern und aufrechnen

Frau Müller entdeckt im Januar schwarzen Schimmel im Schlafzimmer. Der Vermieter reagiert auf ihre Mängelanzeige nicht. Die Miete für Februar beträgt 900 Euro. Frau Müller mindert die Miete um 20 % (180 Euro) und zahlt 720 Euro. Der Vermieter mahnt den „Rückstand“ an und droht mit Kündigung. Frau Müller zeigt fristgerecht Ende Dezember per E-Mail an, dass sie mit dem Minderungsbetrag aufrechnet. Lösung: Die Aufrechnung ist wirksam. Paragraf 556b Abs. 2 BGB erlaubt die Aufrechnung mit Ansprüchen aus Paragraf 536a BGB (Mängelrechte), selbst wenn der Vertrag ein Aufrechnungsverbot enthält. Die fristgerechte Anzeige in Textform genügt. Der Vermieter darf nicht kündigen.

Beispielsfall 2: Zu viel gezahlte Miete nach unwirksamer Erhöhung

Herr Schmidt zahlt seit zwei Jahren eine erhöhte Miete, weil der Vermieter eine Modernisierungsumlage geltend machte. Das Mieterhöhungsverlangen war formell fehlerhaft. Herr Schmidt fordert die Überzahlung von 2.400 Euro zurück. Der Vermieter verweigert die Rückzahlung und verweist auf eine Klausel im Vertrag: „Aufrechnung mit bestrittenen Forderungen ausgeschlossen.“ Herr Schmidt zeigt im Januar an, dass er die Rückforderung mit der Februar-Miete verrechnet. Lösung: Die Klausel ist gegen Paragraf 556b Abs. 2 BGB unwirksam. Der Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung fällt unter den gesetzlichen Schutz. Die Aufrechnung wirkt, Herr Schmidt muss nur die Differenz zahlen.

Beispielsfall 3: Eigenleistung für defekte Heizung – Aufwendungsersatz sichern

Im Dezember fällt die Heizung aus. Der Vermieter ist nicht erreichbar. Familie Becker beauftragt einen Notdienst für 800 Euro. Die Rechnung bezahlt die Familie vor. Im Mietvertrag steht: „Zurückbehaltungsrechte sind ausgeschlossen.“ Die Beckers zeigen Ende Dezember an, dass sie den Aufwendungsersatzanspruch mit der Januar-Miete verrechnen. Lösung: Paragraf 539 Abs. 1 BGB gewährt Aufwendungsersatz für notwendige Verwendungen. Paragraf 556b Abs. 2 BGB macht das vertragliche Verbot unwirksam. Die Anzeige war rechtzeitig und formgerecht. Die Aufrechnung ist wirksam, die Miete für Januar entsprechend gemindert.

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Die Fallbeispiele zeigen: Paragraf 556b BGB ist ein scharfes Schwert für Mieter. Doch die formellen Hürden – Frist, Textform, genaue Bezifferung – sind streng. Ein Fehler in der Anzeige macht die Aufrechnung unwirksam. Der Vermieter kann dann auf Zahlung klagen oder gar kündigen. Gerade bei laufenden Mietverhältnissen wiegt das Risiko schwer. Wir prüfen Ihre Gegenforderungen, formulieren die Anzeige rechtssicher und vertreten Sie bei Streit. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr ist bundesweit für Sie tätig. Vereinbaren Sie jetzt ein Beratungsgespräch – telefonisch, per Video oder vor Ort.

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet „dritter Werktag“ genau bei der Mietfälligkeit?

Der dritte Werktag zählt ab dem Ersten des Monats. Samstage sind Werktage, Sonn- und Feiertage nicht. Fällt der Erste auf einen Samstag, ist der dritte Werktag der darauffolgende Mittwoch. Zahlt der Mieter an diesem Tag, ist er nicht in Verzug.

Muss die Aufrechnungsanzeige per Einschreiben erfolgen?

Nein. Das Gesetz verlangt Textform (Paragraf 126b BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder ein Brief genügen. Wichtig ist der Zugang beim Vermieter. Zur Beweissicherung empfiehlt sich ein Brief mit Einwurfeinschreiben oder eine E-Mail mit Lesebestätigung.

Gilt Paragraf 556b BGB auch für Gewerberaummiete?

Nein. Absatz 2 gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberaum können die Parteien Aufrechnungsverbote weitgehend frei vereinbaren. Nur das AGB-Recht (Paragraf 307 BGB) setzt dort Grenzen.

Was passiert, wenn ich die Anzeigefrist von einem Monat versäume?

Die Aufrechnung ist für den nächsten Fälligkeitstermin nicht mehr möglich. Sie können die Gegenforderung aber zum übernächsten Termin geltend machen, wenn Sie dann fristgerecht anzeigen. Der Anspruch an sich verfällt nicht.

Kann der Vermieter die Aufrechnung durch neue Klauseln im Vertrag verhindern?

Nein. Paragraf 556b Abs. 2 Satz 2 BGB stellt klar: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Das gilt auch für formularmäßige Klauseln (AGB). Der gesetzliche Schutz lässt sich nicht vertraglich aushöhlen.