Was regelt Paragraf 558e BGB? Die Mietdatenbank einfach erklärt

Sie haben ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, das sich auf eine „Mietdatenbank“ stützt, und fragen sich, ob das rechtens ist? Oder Sie sind Vermieter und möchten wissen, ob Sie eine solche Datenbank für Ihre Mieterhöhung nutzen können? Paragraf 558e BGB definiert die Mietdatenbank als formales Begründungsmittel – doch in der Praxis spielt sie kaum eine Rolle. Wir zeigen Ihnen, was das Gesetz verlangt, warum es kaum echte Mietdatenbanken gibt und worauf Sie achten müssen.

Der Gesetzgeber wollte mit der Mietdatenbank ein dynamisches Instrument schaffen, das aktuellere Daten liefert als der klassische Mietspiegel. Doch strenge Voraussetzungen an Träger, Datenqualität und Anerkennung haben dazu geführt, dass es bundesweit derzeit keine Mietdatenbank mehr gibt, die den Anforderungen genügt. Lesen Sie, was das für Ihre Rechte und Pflichten bedeutet.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Definition: Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietdaten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Paragraf 558e BGB).
• Trägerpflicht: Sie muss von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden geführt bzw. anerkannt werden – private Anbieter (z. B. Immoscout24) erfüllen das nicht.
• Rechtswirkung: Die Auskunft dient nur als vorprozessuales Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen (Paragraf 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Im Gerichtsverfahren hat sie keinen Beweiswert und keine Vermutungswirkung.
• Praxisstand: In Deutschland existiert derzeit keine Mietdatenbank, die alle gesetzlichen Kriterien erfüllt (die letzte in Hannover wurde durch qualifizierte Mietspiegel abgelöst).
• Abgrenzung: Einfache Mietpreis-Checks oder Marktdaten privater Portale sind keine Mietdatenbanken i. S. d. Paragraf 558e BGB und taugen nicht als formales Begründungsmittel.

Was ist eine Mietdatenbank nach Paragraf 558e BGB?

Paragraf 558e BGB enthält die Legaldefinition der Mietdatenbank. Der Gesetzgeber hat sie 2011 im Zuge der Mietrechtsreform als weiteres Begründungsmittel neben Mietspiegel, Vergleichswohnungen und Sachverständigengutachten eingeführt (Paragraf 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Kern: Eine Mietdatenbank sammelt Mietdaten fortlaufend und nicht nur stichtagsbezogen wie ein Mietspiegel. Sie soll so aktuelle Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete für einzelne Wohnungen ermöglichen.

Damit eine Datensammlung als Mietdatenbank gilt, müssen fünf Tatbestandsmerkmale gleichzeitig vorliegen12:

1. Sammlung von Mieten (Nettokaltmieten, Bruttokalt- oder Teilinklusivmieten)
2. Zweck: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
3. Auskunftsfähigkeit: Es müssen Auskünfte erteilt werden, die für konkrete Wohnungen einen Schluss auf die Vergleichsmiete zulassen
4. Trägerschaft: Geführt oder anerkannt von der Gemeinde
5. ODER geführt oder anerkannt gemeinsam von je einem Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter

Fehlt auch nur eines dieser Merkmale, handelt es sich nicht um eine Mietdatenbank i. S. d. Paragraf 558e BGB. Der Vermieter kann sich dann nicht auf sie als formales Begründungsmittel berufen3.

Abgrenzung: Mietdatenbank vs. Mietspiegel vs. Private Portale

Der Mietspiegel ist eine Momentaufnahme, die alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt wird (Paragraf 558d BGB). Die Mietdatenbank dagegen wird fortlaufend gepflegt – theoretisch monatlich. Das war der gesetzgeberische Vorteil: höhere Aktualität4.

Private Mietpreis-Checks (z. B. Immoscout24, empirica) erfüllen die Kriterien nicht35:

• Sie werden nicht von Gemeinde oder Verbänden gemeinsam getragen
• Sie werten oft nur Angebotsmieten (Preiserwartungen) aus, nicht tatsächlich gezahlte Bestandsmieten
• Sie bilden nicht zwingend den Vierjahreszeitraum ab
• Sie sind kein formales Begründungsmittel nach Paragraf 558a BGB

Ein Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen allein auf einen solchen Check stützt, begründet nicht ordnungsgemäß nach Paragraf 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Auskunft kann aber als „sonstige Begründung“ herangezogen werden – mit geringerer Beweiskraft.

Rechtsnatur: Nur vorprozessuales Begründungsmittel

Dies ist der wichtigste Punkt für die Praxis: Die Auskunft aus einer Mietdatenbank hat ausschließlich die Funktion, das Mieterhöhungsverlangen formell zu begründen62. Sie ist kein Beweismittel im Zivilprozess (Paragraf 286 ZPO), hat keine Vermutungswirkung (anders als der qualifizierte Mietspiegel nach Paragraf 558d Abs. 3 BGB) und kann nicht zur Ermittlung der Vergleichsmiete im Gerichtsverfahren herangezogen werden. Die Repräsentativität der Daten ist nicht gewährleistet und nicht überprüfbar7.

Beispielsfall 1: Das Mieterhöhungsverlangen mit „Mietdatenbank-Auszug“

Ausgangslage: Vermieterin V fordert Mieter M zur Zustimmung einer Mieterhöhung auf. Als Begründung fügt sie einen Auszug aus dem „MietpreisCheck“ eines großen Immobilienportals bei. M verweigert die Zustimmung, weil er die Datenquelle für unzuverlässig hält.

Lösung: Der Auszug ist keine Mietdatenbank i. S. d. Paragraf 558e BGB. Das Portal ist weder Gemeinde noch gemeinsamer Träger von Vermieter- und Mieterverband. Die Auskunft wertet Angebotsmieten aus, nicht tatsächliche Vertragsmieten der letzten vier Jahre. V hat ihr Verlangen nicht ordnungsgemäß nach Paragraf 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Die Zustimmungsfrist läuft nicht. M muss nicht zustimmen. V müsste auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten ausweichen.

Beispielsfall 2: Die „ehemalige“ Mietdatenbank Hannover

Ausgangslage: In Hannover existierte jahrzehntelang die MEA-Datenbank (Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die ortsüblichen Vergleichsmieten e. V.), getragen von Haus & Grund, Mieterverein und Stadt. Sie erfüllte alle Kriterien des Paragraf 558e BGB. Mittlerweile hat die Region Hannover qualifizierte Mietspiegel erstellt.

Lösung: Seit Einführung der qualifizierten Mietspiegel wurde die Mietdatenbank eingestellt8. Ein Vermieter in Hannover kann sich heute nicht mehr auf die MEA-Datenbank berufen. Er muss den qualifizierten Mietspiegel nutzen (Paragraf 558a Abs. 3 BGB: Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels sind dessen Angaben zusätzlich mitzuteilen). Die Mietdatenbank hat ihre praktische Bedeutung verloren.

Beispielsfall 3: Vermieterverband betreibt Datenbank allein

Ausgangslage: Ein lokaler Vermieterverband richtet eine digitale Mietdatenbank ein, pflegt sie monatlich und bietet Auskünfte an. Der Mieterverband erkennt sie nicht an, die Gemeinde auch nicht.

Lösung: Es fehlt an der gemeinsamen Führung oder Anerkennung durch beide Interessenvertretungen (Vermieter und Mieter) oder der Gemeinde27. Die Datenbank ist keine Mietdatenbank nach Paragraf 558e BGB. Ein darauf gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Der Verband könnte die Daten zwar nutzen, um Vergleichswohnungen (Paragraf 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu benennen – dann prüft das Gericht aber die Vergleichbarkeit im Einzelfall.

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Häufige Fragen (FAQ)

Was genau regelt Paragraf 558e BGB?

Paragraf 558e BGB definiert gesetzlich, wann eine Datensammlung als „Mietdatenbank“ gilt. Sie muss Mieten fortlaufend sammeln, der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen, Auskünfte für konkrete Wohnungen ermöglichen und von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden geführt bzw. anerkannt sein. Fehlt ein Kriterium, ist es keine Mietdatenbank im Rechtssinne.

Kann ich als Vermieter einen Mietpreis-Check von Immoscout24 als Begründung nutzen?

Nein. Private Portale erfüllen die strengen Träger-Vorgaben des Paragraf 558e BGB nicht. Sie werten meist Angebotsmieten aus, nicht tatsächliche Bestandsmieten der letzten vier Jahre. Ein darauf gestütztes Verlangen ist formell unwirksam. Sie können die Daten aber nutzen, um drei Vergleichswohnungen (Paragraf 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu benennen – dann prüft das Gericht die Vergleichbarkeit im Einzelfall.

Gibt es in Deutschland aktuell eine Mietdatenbank nach Paragraf 558e BGB?

Nach aktueller Kenntnis: Nein. Die letzte nennenswerte Mietdatenbank (MEA in Hannover) wurde eingestellt, nachdem qualifizierte Mietspiegel erstellt wurden. Datenschutzbedenken und Widerstand der Mieterverbände haben Neugründungen bisher verhindert. In der Praxis spielt das Instrument daher keine Rolle mehr.

Was passiert, wenn der Vermieter sich auf eine „Mietdatenbank“ beruft, die keine ist?

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Die Zustimmungsfrist des Paragraf 558 BGB beginnt nicht zu laufen. Der Mieter muss nicht zustimmen. Der Vermieter muss ein neues, ordnungsgemäß begründetes Verlangen stellen (z. B. mit Mietspiegel oder Vergleichswohnungen). Versäumte Zeit ist verloren.

Hat eine Mietdatenbank vor Gericht Beweiswirkung?

Nein. Sie ist ausschließlich ein vorprozessuales Begründungsmittel. Im Zustimmungsprozess hat sie keinen Beweiswert, keine Vermutungswirkung und kann nicht als Beweismittel (Paragraf 286 ZPO) verwertet werden. Anders als der qualifizierte Mietspiegel (Paragraf 558d Abs. 3 BGB) entfaltet sie keine gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete.