Was regelt Paragraf 564 BGB? – Erbe – Mietvertrag -Sonderkündigungsrecht

Der Tod eines Mieters wirft oft drängende Fragen auf: Was passiert mit der Wohnung? Müssen Erben für Mietschulden geradestehen? Und kann der Vermieter den Vertrag einfach kündigen? Genau hier setzt Paragraf 564 BGB an. Die Vorschrift regelt, wie ein Wohnraummietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit den Erben fortgesetzt wird – und sie räumt beiden Seiten ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, ohne dass ein besonderer Grund vorliegen muss. Wer die Regelung kennt, vermeidet teure Fehler und gewinnt Handlungssicherheit in einer ohnehin belastenden Situation.

Wir von der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleiten Erben und Vermieter seit Jahren bei der Abwicklung von Mietverhältnissen im Erbfall. Wir wissen: Die rechtliche Lage ist klarer, als sie auf den ersten Blick wirkt – aber sie hält Fallstricke bereit, die ohne anwaltliche Prüfung schnell zur finanziellen Belastung werden. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen verständlichen Überblick und zeigt, worauf es in der Praxis ankommt.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Subsidiarität der Erbfolge: Das Mietverhältnis geht nur dann auf die Erben über, wenn keine eintrittsberechtigten Angehörigen (Paragraf 563 BGB) oder überlebenden Mitmieter (Paragraf 563a BGB) existieren oder diese ihren Eintritt ablehnen.
• Sonderkündigungsrecht für beide Seiten: Sowohl Erben als auch Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und dem Ausbleiben eines Eintritts außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (Paragraf 573d BGB – in der Regel drei Monate) kündigen. Ein berechtigtes Interesse muss der Vermieter nicht darlegen.
• Haftung des Erben: Die Mietforderungen, die bis zur wirksamen Kündigung entstehen, sind reine Nachlassverbindlichkeiten. Der Erbe haftet nicht persönlich, sondern nur mit dem Nachlass – und kann diese Haftung durch Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz oder Dürftigkeitseinrede weiter begrenzen (BGH VIII ZR 68/12; BGH VIII ZR 138/18).
• Keine Eigenhaftung durch Untätigkeit: Allein das Unterlassen der Kündigung begründet keine persönliche Haftung des Erben für spätere Mietforderungen (BGH VIII ZR 138/18).
• Form und Frist: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und allen Erben (bzw. dem Vermieter) zugehen. Bei einer Erbengemeinschaft muss jeder Erbe adressiert werden.

Wie Paragraf 564 BGB funktioniert – der rechtliche Rahmen

Paragraf 564 BGB greift ausschließlich bei Wohnraummietverhältnissen. Stirbt der Mieter, prüft das Gesetz zunächst, ob Ehegatte, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige in den Vertrag eintreten (Paragraf 563 BGB) oder ob überlebende Mitmieter das Verhältnis fortsetzen (Paragraf 563a BGB). Erst wenn keiner dieser Personen eintritt – weil sie nicht existieren, ablehnen oder der Mieter allein lebte – wird der Erbe Vertragspartner. Das geschieht automatisch durch Gesamtrechtsnachfolge (Paragraf 1922 BGB); ein gesonderter Vertrag ist nicht nötig.

Der Clou liegt in Satz 2: Beide Vertragsparteien erhalten ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Es ist an keine Gründe geknüpft – der Vermieter muss kein berechtigtes Interesse nachweisen, der Erbe keine Härte geltend machen. Der Gesetzgeber stellt damit den persönlichen Charakter des Mietverhältnisses in den Vordergrund: Der Vermieter hat oft ein starkes Interesse an der Person des Mieters; der Erbe hingegen benötigt die Wohnung meist nicht selbst. Die einmonatige Ausschlussfrist beginnt mit der Kenntnis vom Tod und davon, dass kein Eintritt nach Paragrafen 563, 563a erfolgt. Versäumt eine Partei diese Frist, endet das Sonderkündigungsrecht – das ordentliche Kündigungsrecht bleibt aber unberührt.

Wichtig: Die Kündigungsfrist beträgt nach Paragraf 573d Abs. 2 BGB drei Monate zum Monatsende, wobei die ersten drei Werktage des Kündigungsmonats nicht mitzählen. Bei einer Erbengemeinschaft muss die Kündigung gegenüber allen Miterben ausgesprochen werden; geht sie nur an einen, ist sie unwirksam, es sei denn, die Erben haben einen gemeinsamen Empfangsbevollmächtigten bestimmt.

Beispielsfall 1: Die alleinstehende Mieterin – Erbe will nicht in die Wohnung

Frau Müller stirbt mit 82 Jahren. Sie bewohnte ihre Mietwohnung seit 30 Jahren allein. Ihr einziger Sohn erbt das Haus am Stadtrand, in dem er selbst wohnt. Er hat kein Interesse an der Stadtwohnung. Der Vermieter erfährt zwei Wochen nach der Beerdigung vom Tod.

Lösung: Da keine eintrittsberechtigten Angehörigen oder Mitmieter existieren, wird der Sohn als Alleinerbe Vertragspartner (Paragraf 564 Satz 1 BGB). Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und dem Ausbleiben eines Eintritts außerordentlich kündigen – ohne Grund, mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Kündigt er fristgerecht, enden die Mietzahlungen mit Ablauf der Kündigungsfrist. Die bis dahin fälligen Mieten sind Nachlassverbindlichkeiten; der Sohn haftet nur mit dem Nachlass. Kündigt er nicht, läuft der Vertrag fort – aber auch dann haftet er nicht persönlich für spätere Mieten, solange er den Nachlass ordnungsgemäß verwaltet (BGH VIII ZR 138/18).

Beispielsfall 2: Vermieter kündigt – Erbengemeinschaft uneins

Herr Schmidt verstirbt. Er hinterlässt drei erwachsene Kinder als Miterben. Die Wohnung war sein Lebensmittelpunkt. Der Vermieter möchte die Wohnung sanieren und neu vermieten. Er sendet die Kündigung nur an die älteste Tochter, die er kennt. Die beiden anderen Geschwister erfahren erst später davon.

Lösung: Die Kündigung ist unwirksam, weil sie nicht allen Miterben zugegangen ist. Bei einer Erbengemeinschaft muss jeder Erbe adressiert werden (LG Berlin BeckRS 2015, 00563; BGH GE 2015, 113). Der Vermieter muss die Kündigung wiederholen – und die einmonatige Frist läuft neu ab Zugang beim letzten Erben. Praxistipp: Der Vermieter sollte die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein an jeden bekannten Erben senden oder einen Nachlasspfleger bestellen lassen, falls Erben unbekannt sind (Paragraf 1961 BGB).

Beispielsfall 3: Eingetragener Lebenspartner lehnt Eintritt ab – Erbe springt ein

Frau Meier und Frau Berger führen seit Jahren einen gemeinsamen Haushalt in einer Mietwohnung. Frau Meier stirbt. Frau Berger erklärt dem Vermieter innerhalb der Monatsfrist des Paragraf 563 Abs. 3 BGB, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Der Neffe von Frau Meier erbt.

Lösung: Durch die Ablehnungserklärung gilt der Eintritt der Lebenspartnerin als nicht erfolgt (Paragraf 563 Abs. 3 BGB). Damit greift Paragraf 564 BGB: Der Neffe wird als Erbe Vertragspartner. Ihm und dem Vermieter steht nun jeweils das Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter muss kein berechtigtes Interesse darlegen – der Gesetzgeber geht davon aus, dass der persönliche Bezug zum ursprünglichen Mieter weggefallen ist. Kündigt der Neffe fristgerecht, haftet er für die bis dahin anfallende Miete nur mit dem Nachlass.

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Häufige Fragen (FAQ)

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Zunächst prüft das Gesetz, ob Ehegatte, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige in den Vertrag eintreten (Paragraf 563 BGB) oder ob überlebende Mitmieter ihn fortsetzen (Paragraf 563a BGB). Erst wenn niemand eintritt, wird der Erbe Vertragspartner (Paragraf 564 Satz 1 BGB).

Kann der Vermieter nach dem Tod des Mieters einfach kündigen?

Ja, aber nur über das Sonderkündigungsrecht des Paragraf 564 Satz 2 BGB. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und dem Ausbleiben eines Eintritts kündigen. Er braucht kein berechtigtes Interesse – anders als bei der ordentlichen Kündigung nach Paragraf 573 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende (Paragraf 573d Abs. 2 BGB).

Haftet der Erbe persönlich für die Mietschulden des Verstorbenen?

Nein. Die Mietforderungen, die bis zur wirksamen Kündigung entstehen, sind reine Nachlassverbindlichkeiten (Paragraf 1967 BGB). Der Erbe haftet nur mit dem Nachlass. Er kann diese Haftung durch Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz oder die Dürftigkeitseinrede weiter begrenzen. Auch das bloße Unterlassen der Kündigung begründet keine persönliche Haftung (BGH VIII ZR 138/18).

Wie lange hat der Erbe Zeit, das Sonderkündigungsrecht auszuüben?

Die einmonatige Ausschlussfrist beginnt, sobald der Erbe vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt, dass kein Eintritt nach Paragrafen 563, 563a erfolgt. Bei einer Erbengemeinschaft läuft die Frist für jeden Erben ab dessen eigener Kenntnis. Versäumt er die Frist, erlischt das Sonderkündigungsrecht – das ordentliche Kündigungsrecht bleibt bestehen.

Muss die Kündigung gegenüber allen Erben ausgesprochen werden?

Ja. Besteht eine Erbengemeinschaft, muss die Kündigung jedem einzelnen Miterben zugehen. Eine Kündigung nur an einen Erben ist unwirksam, es sei denn, die Erben haben einen gemeinsamen Empfangsbevollmächtigten bestellt. Der Vermieter sollte daher per Einschreiben an alle bekannten Erben kündigen.